关于为解决中小微企业发展用地难的建议

理  由：

十一五以来，我区中小微企业发展迅速。特别是“十一五”期间，我区在推进产业转型升级的同时，兼顾经营主体发展的多样性，使得全区经济成长生态逐年向好，为中小微企业发展营造了较好环境，使我区大中小微（含个体工商户）企业数量由“十一五”之前的三万多户增加到十几万户，形成了我区经济发展百花齐放的良好局面。也使我区大中小微不同规模企业在主体构成与产业组成上形成了相得益彰的健康生态系统，使全区经济产业的关联、聚集和整体市场竞争能力得到提升。

与此同时，中小微企业发展面临的各种压力也在不断增加，其中反映意见最为集中的主要是用地难和用地贵。

据调查，近年来，区内土地成本显著上升，新增用地难度大，用地指标很难解决，制约了中小微企业的发展。限于土地资源的稀缺、用地成本的急剧上升和城市建设控规原因，处于创业阶段和发展扩张阶段的中小微企业很难获得所需的土地资源，无法在自有土地上安家落户，不得不转移到外地寻找发展用地和“寄宿”生存，给企业长远发展带来了较大障碍。近年来，我区“三旧”改造在重点项目上虽取得较大成效，但整体工作受多方面制约，推进较慢；近年引进的大型企业挤占了相当部分的土地资源，而事实上这些土地中在规划时有不少部分是用于产业配套的用地，而这些大型企业在受让土地后并没有从产业链配套的角度去合理使用配套用地，而是用以对外出租以赚取土地收益，而且要价较高；近年建成的产业园区多数产业园土地权属不能分割，土地权属被开发方一方拥有，导致入驻企业入驻只能寄居，不能在土地上落户安家；近两年我区工业厂房的租金成本上升幅度较大，普遍超过30%，有些地段甚至翻了一番。

企业普遍认为，上述四项困难中的第一项最为关键和也最难解决。而上述困难的后三项均属于企业内部范畴，通过自身的经营管理创新和商业模式调整就能有出路，相对于用地难与贵较易解决。而基于当下企业对接政策体系、金融平台以及市场的情况，和企业发展所需的关键要素来看，上述困难中的第一项在很大程度上确实是造成后三项困难不能较好得到解决的关键，主要原因如下：

一、金融机构在与企业融资对接上，仍需企业以资产进行抵押，而金融机构认可的资产范围较窄，土地和物权是资产范围中最有效的抵押件。如果企业没有土地和物权，融资难上加难。

二、企业上市规则对有形资产特别是固定资产过度偏爱，而上市实际审批过程中，对有形资产的核算口径上，固定资产几乎是必要件。而土地和物权是计算企业固定资产的主要组成部分，没有土地就不可能有物权，而没有土地的企业上市时几乎行不通。

三、企业科研和建设科研平台也需要专门的场地，特别是科研和实验的平台对场地要求较高。例如国家级企业技术中心、国家认可实验室、国家高新技术企业等资质的认定均需要有专用场地。

四、国际型客户对供应商审核以土地作为关键评定指标。

五、解决员工生活需要有土地。

而这五个方面从人、财、物三个决定企业发展的命脉性要素上限定了企业成长的空间，使企业难以发展。

中小微企业是地区经济和社会发展的重要力量，是民营经济的主要构成，是健康产业生态系统中产业链配套不可或缺的关键组成，是大企业的生长摇篮和成长支撑，特别是在解决民生关键问题即就业问题上有着任何经济体不可比拟的作用。

办  法：

一、建立优质中小微企业发展用地专项规划和指标

虽然土地资源有限，但应确保一部分优质的中小微企业有用以匹配发展的用地指标。政府在规划企业用地时，应充分调研和了解中小微企业的用地需求，千方百计为优质的中小微企业预留发展空间和争取用地指标。政府可以根据我区扶持产业目录，设立相应的工业园区，归口入驻相关企业。

二、设立优质标准，根据标准为优质中小微企业匹配用地

根据我区的情况，以自主知识产权、实际科技成果、产品可支撑的市场接纳容量前景、产业政策符合性、资源消耗和效益比、企业创新体系建设情况等方面作为企业成长性主要测评维度，科学合理编制中小微企业的优质评价标准和指标体系，根据标准和指标体系每年进行评价，对评价得分靠前的中小微企业根据其用地需求合理给予一定的用地指标，以匹配企业的成长和发展。

三、灵活设置招商条件中土地出让的条件

在招商和引进大型企业时，不要再将配予引进企业作产业配套用途的土地使用权直接划拨给引进的大型企业，而应只列明用地属性、用途和获得条件，并按规定的土地交易程序，由符合引进企业产业配套要求的区属优质中小微企业优先参与竞拍。

四、推动产业园区土地权和物权按市场规则流转

现阶段，产业园区土地使用权和物权很多为开发方一方持有，进驻企业只能租赁使用，而无法获得其产权。基于此，政府需要调整产业园区的开发和建设模式，特别是要将产业园区土地和物业的产权可分割出让与出售作为产业园区开发的重要考量条件，也就是说，开发的产业园区要能分块出售和出让，不能让开发方独占权属，做“地主”。只有这样，才可使得入驻企业能购得其对应土地和物业的产权，以保证其通过获得土地和物业产权而真正实现落户。

五、加快“三旧”改造力度，盘活闲置土地资源

加大“三旧”改造的力度，整合我区闲置且分散的土地，改变过往各村和各闲置土地拥有方各自为政随意处置土地的做法，在规划、使用上加强区级统筹，保证土地使用与产业政策和我区中小微企业的实际需要对接。同时，在土地收益上出台办法，保证出让方的长期利益实现，做到既匹配企业对土地的需要，也兼顾到土地出让方的利益。

区工商联：

你们提出的关于“为解决中小微企业发展用地难的建议”的提案收悉，现将办理结果答复如下：

一、关于建立优质中小微企业发展用地专项规划和指标问题

市政府正在研究制订《关于支持民营新兴产业园区的实施意见》，我区明确提出“在全市土地利用年度计划指标中安排给民营新兴产业园区项目的新增建设用地指标量，可结合全市土地年度计划中产业用地出让计划指标量按一定比例核定”的建议。今后，在土地指标安排上我区加大对民营企业、中小微企业的支持。

二、关于设立优质标准、根据标准为优质中小微企业匹配用地及灵活设置招商条件中土地出上的条件问题

根据《印发番禺区招商引资工作规程（试行）的通知》（番府〔2012〕138号）的精神，投资项目应符合《印发广州市番禺区优先发展的现代产业导向目录的通知》（番府〔2010〕130号）要求，主要包括汽车及配件、船舶及配套、数字家庭与数字电视、生物医药与健康服务、数控机床、输配变电、动漫游戏、灯光音响、珠宝首饰、现代服务业等产业，以及新一代信息技术、新能源、新能源汽车、新材料等战略性新兴产业的投资项目，但可视技术先进性、行业带动性等因素适当放宽准入条件，由评审委员会评审后报区政府批准。中小微企业可按照上述文件要求，主动编制规范的项目可行性研究报告或项目建议书，并向评审委员会办公室报送投资项目的有关情况，进行项目登记备案，争取取得项目建设用地。

三、关于推动产业园区土地权和物权按市场规划流转问题

为明确科技园区（工业）项目的报建确权与产权转让的政策和流程，保障园区的顺利建设发展，结合我区实际，我区已于

四、关于加快“三旧”改造力度盘活闲置土地资源问题

根据“三旧”改造政策，“未经确权登记，不得实施改造”。因此，完善历史用地手续是“三旧”改造盘活闲置土地资源的首要环节。目前，我区已向市城改办申报完善历史用地手续的土地面积是40819亩。按照粤府办〔2009〕122号文件精神，上述土地取得完善历史用地手续的批复后，在实施土地供应时，还需政府出具统筹使用的具体意见。我区将加快研究制定“统筹使用”的具体意见和操作办法，加大力度缓解民营企业、中小微企业用地难矛盾。

非常感谢你们对我区中小型企业和经济发展工作的关心和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵的意见和建议。