兴仁县有效化解房地产库存促进房地产业健康发展
兴仁县通过积极开展“融资性”购置房源、政府帮扶救助、争取国家资金政策支持、紧缩用地供给等方面工作,商品房存量得到有效化解、在建项目得到有效推进、房地产行业持续健康发展得到有效保障,取得明显成效。
一、通过“融资性购买”房源方式化解房地产库存。为有效化解房地产库存,扩大有效需求,打通供需通道,稳定兴仁县房地产市场,安排2.5亿财政资金对推进中面临困难和压力较大的棚户区改造、城市综合体及影响城市节点形象的标志性项目实施去库存专项行动。具体方式为政府平台公司以“融资性购买”方式购买企业优良资产,即:由政府平台公司对企业进行债务审核后,委托第三方评估机构对救助企业已建成但尚不具备使用条件的资产(期房)进行现值评估后,按评估单价60%进行计价购买,所购买的商品房由房地产交易中心直接办理商品房预告登记,两年期内房地产开发企业可按原价加融资成本和一定的融资回报进行回购,确保国有资产保值增值。若放弃回购,则该预告登记证直接转成产权登记,由国有公司作为国有资产经营。对购买资产的资金使用,由国有平台公司、县房地产交易中心、开发企业共同进行监管使用,确保资金完全用于项目建设及解决项目民工工资等。截止目前,已通过东湖城投公司作为主体对产业大厦、城南棚户区改造、酒厂棚户区改造等项目进行“融资性”购买房源3738O,按现值评估价值2162万元,实际购置总价1384万元。
按上述模式,兴仁县已于2016年5月完成第二批“融资性”购买救助,共计购置资产3000万元;2016年6月启动第三批救助,涉及博融城市综合体、产业大厦、城南棚户区改造、西池棚户区改造等项目建设。
二、创新工作思路、扶持房地产业走出困境。博融城市综合体项目是兴仁县在建体量最大、规划布局功能最为完善的城市综合体项目,是全省100个城市综合体重点建设项目。受房地产市场大环境影响,开发企业陷入资金链断裂危机,引发工程停工半年之久。为切实推进和帮助博融城市综合体项目复工复产,兴仁县成立专门工作组对博融城市综合体项目进行帮扶和救助,按照“一盘一策”的原则处理博融城市综合体项目推进中面临的困难问题。针对博融城市综合体项目因负债大,无力承担融资利息,导致项目建设停滞问题,兴仁县对项目已建成资产和债务情况进行全面核算,在资产完全可以覆盖债务的前提下,为切实保障债权人、债务人权益,由政府引导,于2015年12月组织该项目业主和涉及40余家债权人召开债权人大会协商停息止息和后续还款事宜。在得到债权人的理解和支持后,为推动项目后续建设,县政府与博融集团对其过去在兴仁县涉及兴仁中学预购、城市道路、标准厂房等项目建设投入资金进行核算后,由政府将该笔资金支付给博融集团用于城市综合体项目复工复产,在相关结算手续未完成前,由东湖城投公司通过借支方式支付给博融集团,资金使用由东湖城投公司负责监管,保证全部用于项目推进。目前,已支付资金9000余万元,项目推进得到基本保障,有效化解了项目建设涉及民工工资、材料工程款引发的社会稳定性问题。
三、利用政府平台公司优势、争取融资注入棚户区改造等项目开发。充分利用国有平台公司“融资易、成本低”的优势,积极争取国家开发银行、农业发展银行等金融机构对棚户区改造的融资支持,以股权注入方式推动项目建设,帮助房地产开发企业化解“融资难、融资贵”导致的开发成本高、“烂盘”风险大等问题。即将启动的2016年师范路棚户区改造项目,用货币安置方式给予安置,适当提高补助标准,促进大量棚户区改造户购买存量商品房。目前兴仁县以东湖城投公司为平台,与开发企业合作成立具有混合制的贵州恒创投资开发有限公司,由该公司向农发行争取融资支持推进师范路片区棚户区改造工程。融资到位后,政府平台公司全程参与项目实施和过程监管,优先保证开发项目售房款用于归还银行贷款本息后,在保证国有资产保值增值不流失的前提下,本着让利于民、让利于企业的原则,达到棚户区改造目的。
四、严格住房批建和商业用地供应、从“供给侧”保障房地产市场稳定。针对2014年以前房地产建设规模过大、积压存量过多问题,兴仁县采取对商业用地实行梯度释放、有限供给,由县住建局、国土局等部门认真把好关口,原则上城市规划区内不再批建住房和新增商业用地供应。2015年,兴仁县新增商业用地供给总量227.5亩,同比下降38.5%,土地均价53万元/亩;2016年以来,新增商业用地供给总量仅11.86亩,均价48万元/亩。达到从供给方面控制增量目的。
(兴仁县发改局 供稿)