有人说好有人抱怨住改商何时统一规范

　　近年来，在住宅楼中和下房里做生意的越来越多，私家菜馆、美容院、中介、婚介、超市、***室等纷纷开进了居民楼。记者走访发现，住宅改商业用房在我市已很普遍，市民有的认为生活上方便了，有的则觉得生活受到了干扰。那么“住改商”该如何规范?记者就此采访了多个部门，可遗憾的是，最终也没能得到一个明确的答案。

　　● 住宅改商用已经很普遍

　　外面没有任何招牌，和普通的住户没有任何区别，但进去之后却没有沙发、茶几等家具，而是几张圆桌、冰柜和货物架，厨房里厨师颠起大勺，一副专业水准，三间卧室被布置成了雅间，这是海港区新世纪公园附近一家开在住宅楼里的私家菜馆。现在，这样的私家菜馆我市并不少见，记者采访的市民中也有人表示曾在小区里的私家菜馆吃过。“现在公款吃喝查得严，有的就转入隐蔽的私家菜馆了。”一位市民对记者说。

　　除了私家菜馆，开美容院的也不少。在开发区长江道旁的一个小区里，某栋临街住宅楼一层，窗户外贴着“美容、减肥”的招牌，不远处另一家小区有开绘画班的，有开汗蒸美容馆的，而在路南一个大型住宅区中，一楼的下房很多都被改造成了商铺，有服装店，有***诊所，还有小型超市等等。

　　记者了解到，这种住宅改商用的情况在我市很多小区都存在，早已不是个例。“现在商铺租金多贵啊，相比之下，住宅楼的房租低、水电还便宜，省了一大笔钱，而且小区里就有客户源。”在海港区某社区居委会工作的小刘说。他认为，即使住宅可以改成商用，管理部门也应该限制行业，对于扰民的烧烤店、***室等行业，坚决不允许在住宅楼里开。

　　● 有人说方便有人说扰民

　　对于开在小区里的商店，有的市民觉得挺方便。市民姚女士说：“楼下的洗衣店快成我家洗衣房了，对我来说特别方便。”

　　但也有被困扰的，在社区居委会工作的小刘经常接到居民对小区内***室的投诉。“我们小区居民好多都是三班倒的工人，白天要睡觉休息，可***室哗啦啦洗牌的、抽烟唠嗑的、还有因为钱算不清吵架的，吵得人家睡不着觉，人家能乐意吗?”小刘说，开在小区居民楼下房的烧烤店也是居民投诉的重点对象，“夏天的时候都在外边吃烧烤，往往吃到半夜，烟熏火燎、占道的就不说了，大声说闹吵得楼上居民睡不着觉，喝多了还随地大小便。”有居民不止一次找到居委会对***室、烧烤店投诉，可居委会工作人员没有执法权，只能劝说，对方嘴上答应了，说会注意，过后该咋的还咋的。无奈之下，社区找到了当地派出所民警一起去处理，可消停几天之后一切照旧。

　　在海港区人民里社区，临街的不到50米的距离内，下房改成的门市房有十多家，“业主最开始是把小窗口扩大，我们过去问准备干啥，人家说窗户太小，采光不好，把窗户开大点，我们看墙没动，也没法阻止。可等一个周末过去，我们上班再一看，墙被掏空了，窗户变成门了。”社区工作人员任女士对记者说，最底层的墙体被掏空了，楼上的住户肯定担心墙体安全啊，他们找到社区，社区也找了好几个部门，可最后还是这样。

　　● “住改商”需同栋邻居同意

　　那么，在住宅改商用方面，法律是怎么规定的呢?《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。2009年又出台了司法解释，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。就是说，如果想把自己的住宅改为商用，得住同一栋楼的其他邻居同意。

　　记者查询后发现，国家工商行政管理总局《关于住所(经营场所)登记有关问题的通知》规定和我省前段时间颁布的《河北省放宽市场主体住所(经营场所)登记条件的规定》都明确提出，将住宅改变为经营性用房的，需提供住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

　　然而这份证明文件却让社区居委会犯了难。“想‘住改商’的居民拿着一张表找到我们，说申请营业执照要求社区盖章。”小刘说，拿过表一看，要求居委会证明或社区居委会证明不扰民，同意在本地注册，“这个章居委会是不可能给盖的，我们不能代表其他业主和邻居同意他改成商用，如果我们给盖了就要承担责任。”因为居委会不给盖这个章，一些想“住改商”的居民就认为是社区卡着不给办，和工作人员大吵大闹。

　　工商部门的相关负责人说，对于国家和省里出台的相关规定，他们无权解释，对于注册申请按照相关的规定执行，如果申请人资料齐全，就可以批准注册。

　　一位熟悉相关法规的市民对记者说，一些政策规定出台了，却没有考虑到实际操作的难度，让基层单位很难落地承接。

　　● 居民被骚扰可依法维权

　　秦皇岛海昌律师事务所的刘亚东认为，《物权法》等法律和规定中所要求的“利害关系人同意”一条，虽然不是禁止，但是从实际操作来看很难完成，如果利害关系人的范围很广，不见得大家都同意。另外，《土地管理法》是以土地用途管理和规划管理为先置条件的，最开始建筑物规划的用途就确定了，改成别的就是违反国家规划。

　　刘亚东说，“住改商”不仅涉及影响他人居住的安全和安宁的问题，增加物业管理的难度，而且会引起不平等经营，住宅经商的成本比商铺低，如果不加以规范，将会有更多的经营者涌向住宅区。

　　如果小区内的“住改商”商户干扰了自己的生活该怎么办?“一是向行政管理部门投诉，由行政机关处理，二是自主维权，走法律途径。”刘亚东说，如果走法律途径，市民可以找中立检测部门做相关检测作为诉讼的证据，他曾经代理过一起烧烤店噪声扰民的案件，居民找权威部门做了噪声检测，最后诉讼成功。

　　● 看看管理部门怎么说

　　业主改变住宅的使用性质是否允许?国家法律法规是如何规定的?如果允许改变，需要哪些程序?如果业主未经允许擅自改变住宅用途，应该如何处理?记者就这些问题先联系了市住房保障和房产管理局，在提交了采访提纲和证件后，房产部门的工作人员最后告诉记者：“这不属于房产部门的业务范围，应该问规划部门。”随后，记者又联系了市规划局，相关负责人解释，如果房屋立面结构改变，由规划部门管理，如果业主“开窗破门”、改变承重墙等改变房屋其他结构的行为则不是规划部门的管理范围，至于业主申请改变房屋的使用性质，相关部门需要前期论证、考察是否确实有必要改变房屋的使用性质，不过实际情况是，很少有业主向规划部门提出申请，规划部门一般情况下也不会批准业主改变房屋使用性质的申请。

　　在采访中，针对住宅改商用，各部门都有法律、法规作为执行和处理标准，但到底该如何规范“住改商”却始终没能有一个答案。“住改商”的存在，有合理性的一面，也存在着很多弊端，如何能既满足百姓的需求，又消除它不利的一面，考验的是管理者的智慧，也体现着管理的价值。