房价将会波澜不惊

                                                                                   在房地产业已经充分市场化的今天，房价的形成其实就是开发商同购房者在市场上博弈的结果。尽管这一博弈的过程过于复杂，但是我们依然可以沿着“供求关系”这一经济学原
理所提供的基本路径，综合考虑多种房价构成因素的变化，对今年房价的走势做出一个大体的判断。我们的结论是：房价今年将在总体上保持平稳，热点地区会有一定程度的上浮，但
总体上不会有太大的波动。
　　供应
　　记者从市开发办了解到，今年青岛的房地产市场将迎来一个竣工的高峰年，住宅竣工面积预计将达到500万平方米，比去年多出100万平方米。市场供应量的明显放
大显然将压缩房价的上涨空间，使房价呈现出平稳发展的态势。
　　当我们进一步分析这500万平方米竣工住宅的构成时会发现，位于五市三区的住宅将占据大头。在市内四区，政府严格限价，针对中低收入家庭推出的经济适用房将占
到80万平方米，位于市北、四方东部的中档价位的商品房也将占据相当大的份额。这部分住宅投放市场，在弥合整个青岛房地产市场结构性不合理因素的同时，也将在稳定整体房价
上发挥作用。
　　而与此同时，位于前海一线特别是东部的住宅在经过前几年的大力开发之后，今年入市交易的总量会比较小，因而在总体供应量放大的同时，这一特殊区域将呈现出反向
发展的态势，供应的“稀缺化”非但没有缓解，在一定程度上还有所增加，加之明显的区位优势，东部沿海一线的房价仍会有一定程度的上浮空间。
　　需求
　　当我们从需求的角度考查整个房地产市场时会发现，整个市场中依然蕴藏着巨大的需求潜力。有专家曾经预言，中国房地产市场旺盛的需求，至少需要10年的高速发展
才能有望得到最终满足。而青岛去年人均住房使用面积为15.2平方米，同发达国家仍有较大差距。这意味着，今年住宅竣工新增的100万平方米，不可能从根本上反转青岛房产
市场的供求关系，整个市场仍将呈现出鲜明的卖方市场的特色，因而所谓供大于求导致房价大幅下降的因素并不存在。
　　另外，今年央行降息、住房交易手续费大幅下降，这些国家为了刺激房地产业发展而采取的措施，将使一部分持币观望的购房者重新调整自己的选择，从而在一定程度上
使需求得到放大。有人曾专门进行计算，仅降息一项就将使购房支出平均下降2.69％。而回顾国家前几次降息所取得的成效，专家认为，降息政策再配合其他相应政策，对刺激房
地产市场的需求还是十分明显的。因而也将成为稳定房价的一个因素。
　　成本
　　房地产开发中日趋激烈的市场竞争，使得这一产业的成本支出日益增大。可以说经过前几年的高速发展之后，青岛的房地产业正在走出暴利时代，向微利经营过渡，这也
使得今年的房价没有太多的下降空间。
　　成本的增加首先体现在开发用地费用的增加上。政府今年将进一步强化土地市场的管理，严格控制土地一级市场，规范二级市场，建立“一个渠道进水、一个池子蓄水、
一个龙头放水”的土地供应制度。在这种制度下，所有房地产开发用地都将通过公开拍卖的形式出让，而这显然将使得获取开发用地的费用大大增加。像今年年初市有关部门进行的一
次土地公开拍卖中，每个地块都经过了十几轮的争夺，最后都远高于起拍价成交。不少开发商感叹，地是越来越贵了。
　　另外，住宅的建设成本也大大增加。房地产业现在已进入需求导向阶段，眼光日益挑剔的购房者使得开发商们不得不在住宅建设上下足力气。现在许多开发商往往从项目
的规划开始就加大了投入，请国内外一流的专家对小区进行统一规划。像我市一个大规模的小区就先是请德国专家做了总体规划，又请来美国专家进行园林景观的规划。而在具体的建
设上，为了提高住宅品质，以及符合政府不断提高的住宅产业现代化的标尺，开发商普遍采用了新材料、新设备，在住宅的配套上，功能也在不断完善。而所有这些，显然是用资金投
入的增大作为基础的。