印发关于加快禅城区保障性住房建设实施意见的通知（佛禅府办〔2011〕91号）

各有关单位：

现将《关于加快禅城区保障性住房建设的实施意见》印发给你们，请认真贯彻落实。

二○一一年七月五日       

关于加快禅城区保障性住房建设的实施意见

    为加快解决我区城市中低收入住房困难家庭的阶段性居住问题，鼓励、引导社会力量参与保障性住房建设，加大对保障性住房政策扶持，加快保障性住房建设进程，结合我区实际，制定本实施意见。
   
    一、指导思想和基本原则
   
    （一）指导思想
   
    以深入贯彻落实科学发展观，构建和谐社会为指针，以建立健全城镇住房保障体系为目标，以改善中低收入住房困难群众的居住条件，满足基本住房需要为重点，促进多层次住房保障体系不断完善，努力推动“近悦远来、幸福禅城”建设。
   
    （二）基本原则
   
    1.政府主导、社会参与。加强区对镇（街道）政策制订和落实的引导作用，采取土地、财政、金融等支持政策，鼓励社会力量参与。充分发挥市场机制的作用，积极推动投资、建设、运营与管理市场化运作。
   
    2.因地制宜，分类建设。各镇（街道）要从实际出发，合理确定各类保障性住房建设模式的规模，科学制订发展规划和年度实施计划，综合开发，配套建设，分步实施。
   
    3.创新机制，全面推进。各镇（街道）要积极探索创新具有地域特色的投资、建设、运营和管理的体制与机制，全面推进，确保完成保障性住房建设目标。
   
    二、总体目标
   
    按照中央、省、市关于“十二五”期间对保障性住房建设的总体要求，建立健全实物分配和货币补贴方式相结合的保障性住房配租制度。到2012年，全区人均居住面积少于12平方米的低收入住房困难家庭基本得到保障；到“十二五”期末，全区人均居住面积小于15平方米的低收入住房困难家庭基本得到保障，公共租赁住房覆盖面进一步扩大。
   
    三、合理确定保障对象和保障标准
   
    （一）保障对象。廉租住房和经济适用房是面向本区城镇户籍低收入住房困难家庭保障的住房。公共租赁住房则是面向本区内中等偏下收入住房困难家庭和单身居民、新就业职工、引进本区的技术人才、符合条件外来务工人员等群体出租的住房。
   
    （二）保障标准。新建成套的廉租住房单套建筑面积严格控制在50平方米以内，经济适用住房单套建筑面积严格控制在60平方米左右，公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以内。具体保障对象条件及收入线标准由区确定，各镇（街道）遵照执行。
   
    四、采取多种形式筹集保障房源
   
    （一）多渠道筹集保障房源。保障性住房可以由政府投资建设，也可以由企业和其他机构投资建设。具体可分为新建、改建、配建、收购、租赁等方式：
   
    1. 政府以划拨用地集中建设的住房；
   
    2. 政府在市场上购买、租赁的住房；
   
    3. 政府依法收回、征收、没收的住房；
   
    4. 在商品住房建设项目以及“三旧”改造项目中按一定比例落实配套建设的住房；
   
    5. 各类产业园区集中配套建设的职工公寓和集体宿舍；
   
    6. 企业和其他机构投资建设的住房；
   
    7. 政府和机关企事业单位的现有存量公房、直管公房改造成符合保障住房性质的住房；
   
    8. 社会捐赠及其他渠道筹集的住房。
   
    （二）配建保障性住房。
   
    1. 非“三旧”改造普通商品房项目中配建。凡涉及有住宅的经营性房地产项目的政府出让土地，须按照不低于整个项目计容住宅建筑面积10%的比例配建保障性住房（按佛禅府﹝2007﹞100号文及佛禅府﹝2008﹞22号文收储后企业参与分配出让收益的地块按不低于5%配建）。具体配建比例由各镇（街道）根据实际情况提出，报区土地招拍挂联席会议最终审定。
   
    2. 凡“三旧”改造涉及有住宅的经营性房地产项目，须按照不低于整个项目计容建筑面积3%的比例配建保障性住房。具体配建比例由各镇（街道）根据实际情况提出，报区政府审定。
   
    3. 涉及旧厂房改造的工业用地转为商住用地配建保障性住房项目。在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，原土地权属人可申请纳入“三旧”改造范畴，经区政府常务会议批准后可转变土地性质，采取协议出让的方式出让，按规定补交土地出让金。但项目必须按照不低于计容总建筑面积15%的比例配建保障性住房，产权归政府所有。如类似项目较多，区住房保障建设管理中心可根据全年的保障性住房建设任务要求，采取“竞配建、定项目”的方式，选定配建保障性住房项目，报区政府批准。
   
    4. 配建的形式。配建可采取全部实物配建或全部货币配建两种形式：
   
    （1）实物配建：用地单位按一定比例配建保障性住房，其产权无偿提供给政府。属于分期建设的项目，原则上在第一期进行配建。配建的保障性住房必须进行简单装修（具体标准另文规定）。
   
    （2）货币配建：用地单位以货币配建保障性住房的比例（与实物配建比例一致）计缴相应的货币资金（缴纳金额=上一季度一手普通商品住宅销售均价×配建的总建筑面积）。为确保专款专用，推进保障性住房的建设，用地单位在取得土地使用权后的2个月内须将该部分资金缴入区保障性住房建设资金专户，独立核算。
   
    5. 合同约定。用地单位取得土地使用权前，区规划部门在规划设计条件中明确项目可建的住宅总建筑面积，区住房保障建设管理中心在用地单位签订土地出让合同前（一级市场出让地块须在地块成交后5个工作日内）与项目开发企业签订《保障性住房配建合同》，明确保障性住房的配建形式、具体位置、总建筑面积、总套数、套型建筑面积、户型、质量要求、移交期限、违约责任等内容。区国土部门按本规定在土地出让合同中明确相应条款。
   
    6. 本文件生效之日前已公开交易或已办理出让（含补办出让）的地块可不参照上述规定执行。
   
    （三）鼓励社会建设。外来务工人员集中的开发区、工业园区和产业园区，应当纳入属地管理范围统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或者园区就业人员出租或由政府统一租赁后再向符合条件的对象出租。鼓励各类企业和其他机构以独资、集资或股份制的方式投资建设公共租赁住房，并给予享受保障性住房建设和运营的有关优惠政策。
   
    （四）规范单位自建。住房困难职工较多的单位，在符合城乡规划的前提下，经区政府批准，可以利用自用土地建设保障性住房，纳入镇（街道）保障住房规划（计划）实行统一管理，优先向本单位符合条件的职工租、售。剩余房源可由镇（街道）以成本价收购后纳入保障住房管理，也可由该单位严格按照规定的保障住房准入条件、租金（价格）水平、退出机制等要求自行管理并接受镇（街道）监督，租、售对象必须由相关部门予以审定。
   
    五、加大配套政策支持力度
   
    （一）保障建设用地供应。加快建立健全保障住房土地储备制度。国土资源部门将保障住房建设用地纳入年度土地利用供应计划，予以重点保障。各镇（街道）规划、国土城建等部门在编制近期建设规划、控制性详细规划、保障性住房建设规划时，应当明确保障住房建设用地的规模、空间布局和具体地块。
   
    （二）拓宽土地供应方式。政府投资建设的保障性住房建设用地实行划拨供应。其他方式投资的保障住房，建设用地可以采用出让、作价入股等方式有偿使用，并将所建保障住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。保障住房建设项目中的配套设施建设应按国家和省、市有关规定执行，并依法办理相关手续。鼓励创新土地供应方式，拓宽土地供应渠道。
   
    1. 在外来务工人员集中的开发区、工业园区和产业园区，在工业用地中划出一定比例用地建设公共租赁房面向用工单位或者园区就业人员出租，给予享受保障性住房建设和运营的有关优惠政策，但用地性质保持不变。
   
    2. 已出让的工业用地配套建设保障性住房的，在行政办公及生活服务设施用地面积不得超过项目用地面积的7%的基础上，可再安排不超过项目用地面积7%的用地用于建设保障住房，也可将行政办公及生活服务设施的全部或部分用地面积改作建设保障性住房。
   
    （三）提高土地利用效率。在符合城乡规划的前提下，规划建设中的保障性住房，应尽量考虑容积率的增加，集约使用土地，尽量多地建设保障性住房，提高土地总体利用效率。
   
    （四）加大财、税扶持力度。对保障性住房的建设和运营给予财政扶持和税收优惠，具体按照财政部和国家税务总局的相关规定以及区有关管理办法执行：
   
    1. 区对镇（街道）政府投资建设部分予以补贴。区对镇（街道）集中新建、改建和购买的保障性住房实施补贴。其中新建或购买一套保障性住房补贴3万元；利用镇（街道）存量公房（或物业）改建一套保障性住房补贴2万元；向市场租赁房屋用作保障性住房，每年每套补贴1800元。经区住房保障部门审核确认后，该部分经费由区财政统筹安排解决。
   
    2. 对公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房建设期间的占地免征城镇土地使用税、印花税（在其他住房项目中配建的，依据政府部门出具的相关材料，可按保障性住房建筑面积占总面积的比例免征）。
   
    对公共租赁住房建成后免征占地城镇土地使用税，公共租赁住房经营管理单位经营公租房涉及的印花税免征。
   
    对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税，对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税免征。
   
    3. 对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房免征契税、印花税；对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房，经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。对保障性住房租赁双方签订租赁协议的印花税予以免征。
   
    4. 对企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
   
    5. 对公共租赁住房经营管理单位经营公共租赁住房，廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租的廉租住房所取得的收入，免征营业税、房产税。公共租赁住房、廉租住房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。
   
    （五）建立保障性住房建设项目“绿色通道”（另行文规定）。
   
    六、规范运营管理和监督机制
   
    （一）加强制度建设。各镇（街道）要建立健全保障性住房申请、审核、公示、配租、租后管理等制度。可设立专业运行机构具体负责保障住房的投资、建设、租赁和运行管理等工作。具体管理部门要按照规定程序严格准入审批，加强对保障性住房运营的监督管理，做到过程公开透明、结果公平公正。各类企业和其他机构投资、建设、运营的保障性住房，必须严格按照政府确定的准入条件、租金（价格）水平、租赁期限、退出要求等进行规范管理。
   
    （二）建立信息化监督平台。各镇（街道）要建立健全保障性住房服务信息平台，完善纸质档案和电子档案的收集、管理和利用等工作，保证档案数据的完整、准确。区将通过信息网络系统进行网上实时动态管理和监督。
   
    （三）规范配租安置。每个符合保障住房供应的家庭只能承租一套住房。政府投资建设的保障性住房实行属地管理、轮候保障，尽可能就近就地安置。企业和其他机构投资建设的保障住房，优先提供给本单位的新就业职工和外来务工人员租住，剩余房源由镇（街道）管理部门调剂安置其他符合保障条件的对象租住。
   
    （四）强化合同管理。保障性住房实行合同管理制度，出租人与承租人应当签订书面租赁合同，租赁合同示范文本由区统一制订下发。租赁合同期限一般为2-3年，租赁合同期满后承租人经资格审核仍符合规定条件的，可以申请续租。承租人应当按照合同约定合理使用住房，按时缴纳租金和其他费用。
   
    （五）合理确定租金。廉租房和经济适用房租金必须实行区统一定价。公共租赁住房租金水平由各镇（街道）根据租赁对象的经济承受能力、租房区域、位置条件和建设管理成本等，按照不高于同期、同区域、同类型普通商品住房平均租金的70%和住房困难群体的收入水平分层次确定后报区物价和住房保障部门，由区物价和住房保障部门报区政府批准后实施。租金的具体标准按年度实行动态调整，并及时向社会公布。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。
   
    （六）健全退出机制。承租人不再符合政府规定的住房保障条件时，应当及时向所属镇（街道）管理部门报告并退出。确有困难暂不能退出的，经管理部门同意，可以向出租人申请延长过渡期。廉租房和经济适用房对象过渡期内租金标准按《佛山市禅城区廉租住房管理暂行规定》和《佛山市经济适用住房建设和管理暂行规定》执行。公共租赁住房最长不超过6个月的延长租住期，延长期内，出租人可按同区域同类住房市场租金收取租金。
   
    （七）查处违约行为。对不再符合公共租赁住房保障条件或延长期届满后仍不退出承租住房的承租人，保障管理部门应当责令其退出。出租人可按同区域同类住房市场租金的2倍计收取超期居住的租金。承租人拒不退出公共租赁住房的，出租人可依法申请人民法院强制搬迁。
   
    各类保障性住房只能用于保障对象自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。保障对象违反规定使用保障住房的，住房保障管理部门应当责令其退出。保障对象拖欠租金和其他费用的，住房保障管理部门可以通报其所在单位，并从其工资收入中直接划扣。
   
    （八）严惩违纪行为。对在保障性住房投资、建设、运营、管理中出现严重失职、滥用职权、营私舞弊、索贿受贿以及侵害保障性住房申请人、承租人合法权益等违法违规行为的，要严肃查处，依法依规追究相关单位和人员的责任。涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
   
    （九）加强社会监督。保障性住房的建设筹集、申请审核、供应分配和租后管理等工作要主动接受社会监督。保障性住房的建设资金、建设套数、开工和竣工时间、使用分配等情况应当在区和镇（街道）有关网站和新闻媒体上公示，充分发挥社会各界和新闻媒体的监督作用，促进公共租赁住房制度公开、公平和公正实施。
   
    七、加强组织领导
   
    （一）强化区、镇（街道）工作责任。发展保障性住房实行区政府负总责、镇（街道）抓落实的责任制。各镇（街道）要加强组织领导，明确工作责任，加大工作力度，健全住房保障管理机制，充实人员，落实经费，确保住房保障工作顺利实施。区住房保障工作领导小组指挥部负责统筹和协调全区住房性保障的具体实施工作，区社会工作、发展规划、监察、财政、国土资源、税收等有关部门要各司其职、密切配合，加快制订相关配套政策或具体办法，并确保工作落实。
   
    （二）抓紧制订规划。各镇（街道）要根据自身经济发展水平和住房供需情况等因素，科学制订保障住房发展规划和年度计划，并纳入“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。
   
    （三）严格目标考核。区住房保障工作领导小组指挥部将加强对各镇（街道）住房保障工作的指导和监督。自2011年起，将保障性住房建设纳入区住房保障目标管理考核重要内容。区将对工作不落实、措施不到位的镇（街道）及相关责任人，依照有关规定进行行政问责。
   
    八、本实施意见自发布之日起实行，由禅城区国土城建和水务局负责解释。
   

主题词：城乡建设  保障性住房△  意见  通知

佛山市禅城区人民政府办公室　　 2011年7月5日印发