多地成交跌入冰谷楼市价格下行趋势已经形成

“金九”未来“银十”也恐难再现，楼市阴跌或将持续加深。刚刚过去的国庆长假期间，全国热点城市楼市成交大幅缩量，部分城市同比跌幅逾9成。新近公布的9月份房企销售业绩也遭遇“滑铁卢”，保利、万科等龙头企业销售面积、销售金额同比双降。  

　　接受《经济参考报》采访的专家认为，楼市价格下行的趋势已经确立，未来房地产市场或将发生实质性的变化。在持续高压的调控之下，资金链深度承压的房地产企业做出实质性价格调整的概率逐渐增加。  

　　“黄金周”多地楼市成交跌至冰点  

　　原本为销售旺季的国庆长假楼市却遭遇“黄梅天”。多地住宅市场成交量低迷不振，京沪穗深等一线城市成交量全线下跌。  

　　据披露，截至10月上旬，北京“金九银十”新入市的34个项目中，有六成新入市项目出现零成交尴尬局面。另据北京房地产交易管理网数据，国庆前七天，北京新建住宅成交量为894套，日均成交量仅为百余套，与去年同期相比，下降24%；其中二手住宅网签总量为90套，与去年同期相比下跌了近28%。  

　　上海、广州、深圳等地行情也不乐观。中原监测数据显示，10月1至7日一线城市新房成交尤为惨淡，7天成交量较2010年同期降幅达68%，较9月前7天大幅下降了63%。二手住宅方面，10月1至7日，京、沪等5大重点城市总体成交量较9月同期下滑了60%，其中广州和深圳降幅均超过90%。  

　　同样的情形还出现在国内其他热点城市。根据中国指数研究院数据，此前一周(10月3日-10月9日)监测的33个城市，31城市楼市成交量同比下降，20城市成交量跌幅在50%以上，其中扬州同比跌幅最大，达到86.94%。其次是大连，同比跌幅达82.41%。九大重点城市成交量均同比 下 跌 ， 其 中 重 庆 跌 幅 最 大 ， 达74.44%，其次成都和南京同比下降幅度亦皆超过70%。  

　　中国房地产学会副会长陈国强告诉《经济参考报》记者，导致成交萎靡的一个主要因素是，市场各方的观望情绪依旧十分浓郁。从政策角度来看，目前从严从紧的政策基调没有变，政策松动的可能性不大，这样的政策环境决定了目前的市场状态，从开发商、购房者到地方政府都对后市发展持谨慎态度。  

　　美联物业全国研究中心高级主任徐枫接受《经济参考报》采访时分析认为，眼下开发商推出的主力户型的房价还是超出了多数购房者的承受能力，也就是说供求之间的关系是扭曲的。再者，开发商推盘的积极性也不是特别高，从部分楼盘的销售节奏来看，推出的精品比例较低，相当一部分要么是尾盘，要么就是位置不是特别好的盘，所以，购房者的积极性自然也就难以提振。  

　　对于未来一段时间的成交走势，徐枫预测，“银十”恐难再现，至少在明年上半年之前楼市成交都可能处于低迷状态。在陈国强看来，决定接下来市场低迷的局面有无可能被打破的一个关键的因素还是开发商。  

大房企9月销售业绩集体下滑  

　　随着成交持续乏力，房企业绩也有所下滑。根据保利地产11日发布的销售数据，今年9月公司实现签约面积58 .75万平方米，同比下降33 .14%；实现签约金额67 .36亿元，同比下降26.21%。另一龙头公司万科在稍早些时候也发布了销售数据，与去年同期相比亦呈颓势：实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，分别比2010年同期减少4 .9%和12%。此外，中海、碧桂园、富力、合景泰富等大型房企9月份销售业绩同比均出现下滑。  

　　链家地产分析师张月认为，从公布9月销售业绩的房企来看，超过半数的大型房企业绩出现同比下滑，而且还是万科、中海等龙头房企，这说明随着调控的持续，不仅仅许多中小房企面临破产、转型抉择，长期的楼市僵持使大型房企的销售节奏也大幅减慢。  

　　在销售不畅的局面下，房地产企业还不得不面对信贷紧缩、融资成本高企 等 情 形 。 广 发 证 券 此 前 根 据2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出，上半年上市房企平均资产负债率达到75%，创近5年来新高，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。另有数据披露，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9***0亿元。超万亿的负债和近万亿元的存货，让房地产企业的资金链承受着巨大的压力。  

　　标普9月底发布的中国房地产测试报告提出预测，未来6个月至1年内，疲软的销售和趋紧的信贷政策将给中国房地产企业的流动性造成压力。随着信贷政策越来越紧，将迫使开发商降价或者寻找其他融资渠道，其中不少渠道代价高昂。目前，标普共对29家在港上市的内地房地产企业进行评级，大部分房企的评级为等于或低于BB+级别的“投机”级。  

　　“资金状况的确是考验开发商的一个非常关键的因素。”陈国强说，特别是快到年底，开发商将面临各种支付方面的压力。一方面资金回笼变得更加艰难，各种常规融资渠道可以说已经不具备融资的条件，另一方面，各种工程款、银行短期贷款、各项税费、员工的年终奖金等等，都需要开发商在年底有系统安排。他认为，在年底前这段时间内，其他前提不变尤其是政策面继续保持高压态势的情况下，房地产企业做出价格调整或者说有更多企业加入降价行列的概率是比较高的。  

　　价格下行趋势确立  

　　随着房地产企业资金压力逐渐加大，有研究预测，未来一段时间内房价拐点将至。中国银行11日发布的2011年第四季度中国经济金融展望季报预测，商品住宅价格调整拐点可能会在2012年春节前后到来。  

　　的确，最近一段时间内房价数据表明松动迹象已开始显现。中国指数研究院近日公布的调查数据显示，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年9月以来的首次下降。  

　　另据北京中原统计数据，截至10月9日，从9月开始的“金九银十”中，合计有销售记录的项目为191个住宅项目，其中均价相比8月份下调的达到了14个项目，降价的项目数量明显在增加。  

　　世联地产研究部一份最新研究报告认为，未来房地产市场或将发生实质性的变化。一方面，调控政策效力犹存，且在相当长一段时期内不会放松，这将导致购房者需求萎缩，给开发商带来较大的存货压力；另一方面，购房者预期房价下跌的可能性增加。在此心理影响下，通过打折促销等手段迎合其此种心理，才有助于消化存货，实现供销两旺的局面。  

　　徐枫预测，在目前的基础上，房价松动的幅度可能会维持在10%以内。不过，她同时提醒说，降价的趋势是形成了，但目前来看，实质性降价还没有真正来临，至于人们的预期能否形成现实还需要时间。  

　　陈国强也表示，房价出现实质性调整的可能性在增大，但没法确定时间点在哪里，变数太多，除了开发商，地方政府也是一个非常关键的角色，如果地方政府抱着救市的心态，那么开发商也会有更多的底气。  

　　广东省佛山市住建局网站11日发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，规定于10月12日起放宽限购条件。具体政策包括，非佛山市户籍引进人才购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制；已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围等，这条被称为楼市限购放宽令的通知被暂缓执行。  

　　“这反映了在调控过程中，地方与中央在政策诉求、追求目标上是有分歧的。”陈国强说。在他看来，虽然调控从严从紧的基调未变，但不排除一些地方政府暗中放松调控力度的可能。相比开发商，可能有的地方政府更担心市场的低迷会给当地带来更明显的消极影响，如果地方政府在执行力度、调控手段上做出一些调整，就有可能影响调控的最终效果，就会有更多开发商选择继续扛，那么，楼市出现实质性价格调整也就需要更长时间。