深圳市宝安区人民政府办公室关于印发宝安区创新型产业用房管理暂行办法的通知

各街道办事处，区各有关单位：

　　现将《宝安区创新型产业用房管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻落实。

　　区政府办公室 

　　2020年7月5日

宝安区创新型产业用房管理暂行办法

　　第一条 为进一步优化宝安区创新型产业用房资源配置，加大产业用房筹集供给力度，降低企业用房成本，促进宝安区经济持续健康发展，结合宝安区实际，制定本暂行办法。

　　第二条 本办法所称创新型产业用房，是指为满足辖区创新型企业（机构）发展空间需求，由政府主导并按政策出租或出让的产业用房。其他通过城市更新项目无偿移交或规划调整后贡献、由政府主导的各类产业用房可适用本办法，包括办公用房、研发用房、工业厂房及相关配套设施。

　　第三条 区产业发展工作领导小组（以下简称“领导小组”）负责统筹和审定创新型产业用房房源、优惠标准、出租出让等重大事项，协调解决政策落实过程中的重大问题。

　　领导小组办公室负责房源信息管理、政策制定解释、监督检查政策执行等工作。

　　各成员单位按部门职能和本办法规定职责落实。

　　第四条 创新型产业用房房源通过以下方式筹集：

　　（一）由区政府或指定的综合性平台企业投资建设、回购；

　　（二）企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权，建成后按一定比例移交给区政府；

　　（三）在城市更新项目中按一定比例配建；

　　（四）因土地规划调整，建成后按一定比例移交给区政府；

　　（五）其他符合政策规定的筹建方式。

　　其中，配建比例、回购价格等标准根据市有关规定执行。

　　第五条 区政府或指定的区相关主管部门建设、购买、回购的创新型产业用房资金来源为区财政；区政府委托综合性平台企业投资建设、购买、回购的创新型产业用房，其资金来源由领导小组研究确定或企业自筹；探索设立政府和社会资本共同参与的产业投资基金解决创新型产业用房建设、购买或回购资金来源。其中，涉及回购的，市规划和自然资源局宝安管理局、区城市更新和土地整备局应在房源可验收回购的上一年度将待回购的房源信息通知区公共物业管理局，区公共物业管理局应提前安排立项并申请回购资金。

　　第六条 区公共物业管理局或指定的综合性平台企业作为产权单位代表区政府持有创新型产业用房产权并开展日常运营。经领导小组同意，可委托区产业部门、综合性平台企业或第三方专业运营机构作为运营单位负责招商及日常管理工作，租金收益按规定上缴区财政，其他必要管理费用由产权单位按“收支两条线”原则另行安排。

　　第七条 创新型产业用房具备使用条件时，产权单位应向领导小组办公室提交房源信息，并通过市创新型产业用房供需服务平台等途径向社会公布。

　　第八条 申请租赁或购买宝安区创新型产业用房的企业（机构），应具备以下基本条件：

　　（一）具备独立法人资格（重点金融机构所设的分支机构除外）；

　　（二）注册地、税务登记地、统计地均在宝安区或承诺在租赁（购买）协议签订之日起最长3个月内迁入宝安区，且承诺在租赁（购买）协议期内注册地、税务登记地、统计地不迁出宝安区；

　　（三）所属产业类别应符合市、区产业发展导向，属于《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》规定的鼓励发展类、允许发展类产业；

　　（四）承诺租赁（购买）用途为自用，且在宝安区无自有物业（包括自有产权的生产、研发、办公物业，不含住宅、公寓和商业等其他物业）；

　　（五）通过宝安区产业遴选（预选）评定。

　　第九条 企业（机构）申请租赁或购买创新型产业用房时，根据所属类别分别由区各产业主管部门负责受理申请、组织遴选并进行产业监管：

　　（一）先进制造和传统优势产业类工业、商业、商务服务业、物流业、金融业等类别企业（机构）由区工业和信息化局负责；

　　（二）高新科技类企业（机构）由区科技创新局负责；

　　（三）属于产业经营性质的文化创意、影视、体育、旅游业等类别企业（机构）由区文化广电旅游体育局负责；

　　（四）新引进企业（机构）由区投资推广署负责；

　　（五）不明确分类的企业（机构）由领导小组指定区相关部门负责；

　　（六）区其他部门、各街道办、运营单位可向区各产业主管部门积极推荐优质企业（机构）。

　　第十条 区产业主管部门受理企业（机构）申请后，分别按照宝安区产业遴选（预选）评分指标，分为成熟企业类、成长企业类、初创企业类、机构平台类，根据企业（机构）产出强度（现有产值、营收、纳税、利润等）、发展能力（市场前景、市场占有率、年均复合增长率、承诺产出指标等）、研发能力（研发人员数量、专利数量、研发投入强度、产品标准等）、产业贡献（填补产业链空白、对宝安区贡献、其他贡献指标）等指标，评定形成优先项目、重点项目、一般项目（必要时可组织专家评审），评定结果报领导小组。

　　第十一条 通过遴选评定的企业（机构）根据实际需要确定租赁面积，原则上不超过以下限额标准：

　　（一）租赁办公用房或研发用房的，成熟类企业租赁面积不超过5000平方米，成长类企业租赁面积不超过2000平方米，初创类企业租赁面积不超过1000平方米，机构平台租赁面积不超过1000平方米；

　　（二）租赁生产厂房的，成熟类企业租赁面积不超过10000平方米，成长类企业租赁面积不超过5000平方米，初创类企业租赁面积不超过2000平方米；

　　（三）原则上在同一房源内配置面积，同一楼层剩余未配置面积小于300平方米时，可作为追加配置面积一并出租；

　　（四）确有特殊需求，需突破上述租赁标准限制的，须经领导小组同意。

　　第十二条 通过产业空间保障遴选的企业（机构）租赁创新型产业用房可享受租金优惠，首次租赁期限原则上不超过5年（承租人有较大投入时，经领导小组审议同意的，可延长首次租赁期至10年），租金优惠比例按如下标准确定：

　　（一）非营利性机构可按租金评估价格的30%缴交租金；

　　（二）其他企业（机构）可按租金评估价格的50%缴交租金。

　　租金评估价格由产权单位按程序确定。

　　第十三条 租赁创新型产业用房按如下程序开展：

　　（一）区产业主管部门根据企业（机构）租赁需求和遴选情况，形成租赁配置意见（包括建议租赁位置、租赁面积、租赁时限、租金优惠比例等）。

　　（二）运营单位根据区产业主管部门配置意见匹配物业情况形成租赁方案，并征求区其他产业主管部门意见。

　　（三）经征求意见无异议的，由运营单位签订租赁协议（租赁协议应按照《深圳市房屋租赁合同书》示范文本制订），申办租赁登记备案，并通过市创新型产业用房供需服务平台公示；负责遴选的区产业主管部门应同步与租赁企业（机构）签订产业发展监管协议；租赁协议、产业发展监管协议签订后应向领导小组办公室备案。

　　（四）承租企业（机构）租赁协议到期需续租且满足产业监管要求的，应在租赁协议期满前3个月向运营单位提出续租申请，由运营单位审查续租资格，并征求原遴选单位意见，符合条件的可签订续租协议。

　　第十四条 探索通过租金换股权方式，支持优质企业（机构）发展，由运营单位制定租金置换股权方案并征求区产业部门意见后报领导小组审定，审定通过后签订股权置换协议并持有相关股权。

　　第十五条 运营单位负责创新型产业用房的租后管理：

　　（一）租赁期内运营单位应对物业使用、企业迁出等进行监督管理，应督促企业（机构）依法履行相关承诺、统计数据申报义务，配合市、区有关部门做好统计工作，并做好园区（楼宇）的日常运营工作。

　　（二）租赁人违反租赁协议或产业监管协议时，运营单位应根据协议约定或区产业主管部门意见要求其整改，拒不整改的，解除租赁协议。

　　（三）运营单位应定期向领导小组办公室报送创新型产业用房运营情况，包括租赁、退出、企业（机构）经营情况等数据。

　　第十六条 探索通过先行租赁、履行承诺后允许购买的方式解决优质企业用房需求，企业承诺期最长不超过5年，购买价格按约定“先租后让”时评估确定，租赁期内实际缴纳租金可不计息抵缴购置费用；相关承诺和“先租后让”约定作为产业发展监管协议内容。

　　第十七条 创新型产业用房出让面积根据企业规模、用房需求等情况，按如下规则合理配置：

　　（一）按企业上年度产值，每6万元配置1平方米；

　　（二）成熟类企业配置面积原则上不超过5000平方米，成长类企业配置面积原则上不超过2000平方米；

　　（三）原则上在同一房源内配置面积，同一楼层剩余未配置面积小于300平方米时，可作为追加配置面积一并出让。

　　第十八条 创新型产业用房的出让价格按该物业市场评估价的70%确定，且不得低于该创新型产业用房的政府回购成本或建安成本,市场评估价由产权单位按程序确定。

　　第十九条 通过遴选评定的企业申请购买（含“先租后让”方式）时，区产业主管部门起草出让配置方案、产业发展监管协议，产权单位起草出让协议（存在产权流通限制的创新型产业用房，在制订出让协议前，由产权单位根据市有关规定申请变更登记，解除产权流通限制）。

　　（一）出让配置方案应当包括以下内容：1.项目名称及意向购房单位；2.项目必要性、可行性、项目实施内容和购买面积论证材料；项目必要性应当就意向购买单位在我区已有物业及利用情况进行分析论证；3.产业项目类型及要求，包含产业类型、产业标准要求、投产时间、产出效率、税收贡献、节能环保等；4.用房规模、用房功能、用房供应方式、期限、权利限制、购买资格条件等；5.环境保护要求；6.其他相关事项。

　　（二）产业发展监管协议应当包括以下内容：1.监管方、

　　被监管方基本信息；2.项目基本情况；3.监管方权利和义务；4.被监管方权利和义务；5.违约责任；6.退出机制；7.争议解决方式；8.其他相关事项。

　　（三）出让协议应当包括以下内容：1.出让方、购买方基本信息；2.出让用房基本情况；3.付款时间与方式；4.交付时间与方式；5.权利限制；6.违约责任；7.退出机制；8.争议解决方式；9.其他相关事项。

　　第二十条 通过遴选评定的企业申请购买（含“先租后让”方式）时，区产业主管部门会同产权单位按以下程序开展出让工作：

　　（一）区产业主管部门会同产权单位就出让配置方案、产业发展监管协议、出让协议征求区相关部门意见；

　　（二）报区司法局进行审查；

　　（三）提请领导小组审议出让配置方案、产业发展监管协议、出让协议；

　　（四）在区政府网站公示，公示期为5个工作日；

　　（五）公示无异议或异议已处理完毕的，提请区政府常务会议审定出让配置方案、产业发展监管协议、出让协议；

　　（六）经区政府审定同意后，由产权单位负责与购买人签订出让协议、抄送协议文本至不动产登记部门、办理产权转移手续并在市创新型产业用房供需服务平台向社会公示出让结果；区产业主管部门同步与购买人签订产业发展监管协议；出让协议、产业发展监管协议签订后应向领导小组办公室备案。

　　第二十一条 区公共物业管理局或指定区属综合性平台企业作为出让前原产权单位负责创新型产业用房的出让后管理：

　　（一）监督管理限制转让期（产业监管期）内产权变动、抵押情况，并向领导小组办公室备案。

　　（二）有下列情形之一的，由原产权单位根据出让协议按原出让价格扣除折旧部分的残值回购：1.购买人未兑现产业发展监管协议中约定或承诺，且已不具备履约条件；2.限制转让期（产业监管期）内购买人申请需出让已购得用房的；3.购买人存在隐瞒、虚报等骗购行为的。

　　存在第3款行为的，纳入企业诚信不良记录，五年内不再受理其创新型产业用房租售申请。

　　第二十二条 区产业主管部门在租售协议签订时，与购买人（租赁人）同步签订产业发展监管协议（非营利性机构除外），产业发展监管协议应包括以下内容：

　　（一）项目投产时间（含装修、设备安装、搬迁等）原则上不能超过一年。

　　（二）承诺产出效率（单个监管期内年均产值/建筑面积）、承诺税收强度（单个监管期内年均实缴纳税额/建筑面积）符合宝安区产业监管标准，承诺单位产值能耗符合深圳市节能标准。

　　（三）购买人未达到产业监管要求的，应承担违约责任。其中，产出效率达不到约定要求的，按产出不足部分的1%作为违约金；税收强度达不到约定要求的，按税收贡献不足部分的1.5倍作为违约金；产值能耗达不到约定要求的，按产值能耗超标部分能耗费用的10%作为违约金。

　　（四）租赁人未达到产业监管要求的，应按要求整改或承担违约责任。产业监管期内租赁人首次违约时，由运营单位对其进行书面警告，并要求整改；拒不整改或连续违约的，运营单位与其解除租赁协议。

　　（五）不得改变产业用房功能，不得转让（租）。

　　（六）购买用房的，产权登记后不得办理分证，允许抵押，但抵押金额不得高于原出让价格扣除建筑物折旧部分的残值；用房所有权不得以股权转让或变更的方式变相出让，本款所称股权转让是指导致企业控股权或实际控制权发生变更的转让。

　　（七）购买用房的，产业监管期为10年；租赁用房的，产业监管期与租赁期相同。

　　（八）购买（租赁）人监管期内不得将注册地、税务登记地或统计地迁出宝安区。

　　第二十三条 申报企业的分支机构及其控股50% (含）以上在本区注册的一级、二级子公司的产值（营收）纳入申报企业产值（营收）统计核算口径，使用租赁或申购用房视为申报企业自用，股权关系以上年12月31日股权登记状况为准。

　　第二十四条 本办法自发布之日起施行，由区工业和信息化局（商务局、金融工作局）负责解释。