泰政发〔2016〕8号泰安市人民政府关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见的解读

　　    为深入贯彻落实***、省政府关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场持续平稳健康发展，结合泰安市实际情况，5月18日，我市出台了《泰安市人民政府关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），现将相关政策解读如下：

　　一、《意见》出台背景

　　房地产业是一个涉及面广、关联度高、带动性强的产业， 对扩内需、稳增长、调结构、改善城市环境具有重要作用。为加强房地产领域供给侧结构性改革，积极应对房地产市场新常态，去年中央经济工作会议将化解房地产库存作为今年抓好经济发展的五大任务之一，专门召开了全国城市工作会议，对相关工作进行安排部署，并制定了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策，全国多地也相继出台了具体实施意见。目前，我市房地产业发展总体良好，房价基本平稳，但也存在着不可忽视的问题，主要表现在以下几个方面：

　　一是近几年来，我市商品房库存量增加明显，房地产市场土地供应量与市场需求量失衡，需采取措施，进一步加强土地供应管理，科学合理地控制土地供应总量、供应时序和供应结构。

　　二是商品房开发建设与城市规划建设布局、区域经济社会发展、基础公用设施配套等不能同步推进，部分新建小区周边配套基础设施不完善，需要进一步强化规划的引领作用，促进房地产市场供求平衡。

　　三是我市棚户区改造和商品房开发两大体系独立运行，缺乏统筹管理，无法协调均衡发展。2011年至2016年，市区共有74个项目44124户列入棚改计划，其中多数为城中村项目。目前，我市城中村项目普遍采用安置两套房的政策，造成新建住房数量急增，减缓了对商品房的需求，同时开发企业需建设两套商品房以确保投资收益，在一定程度上造成商品房库存急剧增加，并挤占了城市发展空间。我市现行的棚改政策，虽然政府没有直接投资，但实际提供了宝贵的土地资源，开发企业获取了土地增值收益，如果不及时调整棚改安置政策，实现棚改和商品房开发两个体系有机融合、并轨运行，将造成商品房库存量的持续增加。如果推行棚改货币化安置，以商品房作为安置房，既消化了库存，又增加了土地储备，为今后城市发展保留了稀缺的土地资源，增加政府收益。

　　四是国家要求自2016年起棚改项目申请政策性贷款只能采用政府购买服务模式，2016年货币化安置比例不低于50%，并要逐年提高比例。我市现行棚改安置政策无法满足国家要求，目前货币化安置率仅为10%左右，亟需对我市现行国有土地和集体土地上的棚改安置政策进行修订。

　　二、《意见》出台依据

　　本意见主要依据为《***关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）、《山东省房地产业转型升级实施方案》（鲁政办字〔2015〕151号）、《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》（鲁建发〔2015〕3号）和《关于加快棚户区改造货币化安置工作的指导意见》（鲁建住字〔2015〕23号）等文件中的相关规定。

　　三、《意见》的主要内容

　　本意见根据中央、省有关房地产工作的重大部署，综合国内各地区的经验做法，结合我市经济和社会发展实际，对我市以往制约房地产发展的政策进行调整，提出多项全局性、创新性的工作措施。

　　（一）加强规划统筹，明确新增房地产项目管理的三个层面。《意见》提出，支持棚户区改造和片区综合开发，适度控制商品住房开发建设规模，严格控制规模较小的零星开发建设项目。

　　（二）加强房地产用地供应管理。根据商品房库存和市场供求变化情况，科学合理控制土地供应总量。商品房库存较多、去化周期较长的区域，要适度减少房地产用地供应规模或暂停供应。

　　（三）推动我市商品房开发和棚户区改造两大体系有机融合、并轨运行。一是鼓励棚户区改造项目采用货币化安置方式，推动我市商品房开发和棚户区改造两大体系有机融合、并轨运行。将集中建设的棚改安置房源的明确为商品住房。二是加大棚户区改造力度，将城中村、城边村、城市危房、建制镇和采煤塌陷区改造，全部纳入棚户区改造范围。三是提高货币化安置奖励标准，吸引更多棚改居民选择货币化安置。四是实施政府购买棚改服务。目前，住建局正在会同财政部门研究起草我市政府购买服务办法，以抓住政策机遇，***棚改资金难题。五是逐步提高公租房货币化补贴比重。政府不再直接组织建设公共租赁住房，确需建设的，政府从市场上购买解决，化解库存商品房。

　　《意见》还明确了促进我市房地产市场平稳健康发展的基本原则和总体要求，制定了提高物业服务水平、促进和谐社区建设、促进住房合理消费、营造房地产业发展良好环境的相关措施，确定了老旧小区整治进度目标；对落实政府稳定发展房地产市场主体责任、加强舆论正面引导提出了具体要求。

　　四、重要意义

　　  意见出台后，能够进一步加强对泰安市房地产业的调控和管理，切实规范房地产开发秩序，积极解决当前住房供求结构性矛盾和房地产市场服务体系不健全等问题，充分发挥房地产业在推进城镇化进程中的重要作用，促进泰安市房地产业持续健康发展。