荷城街道房地一体农村不动产登记发证工作政策解读

荷城街道“房地一体”农村不动产登记发证工作政策解读

一、适用范围。本次“房地一体”农村不动产登记发证工作适用于我街道集体土地范围内未完成房地一体登记的农村宅基地和集体建设用地及地上房屋，包含未登记任何不动产权利的（以下简称“无证”）、仅登记土地使用权的（以下简称“单地证”）、仅登记房屋所有权的（以下简称“单房证”）三种情形。本指引所称“地上房屋”是指地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物；所称“房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记”，是指由区政府主导，对本行政区域内未完成房地一体登记的农村宅基地和集体建设用地及地上房屋在一定期限内组织开展农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权的首次登记。

二、工作内容。对符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权以“总登记”方式进行统一确权登记并颁发不动产权证书。对不符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行造册。

农村宅基地及地上房屋确权登记与造册的范围为全区集体土地范围内未完成房地一体登记的、已实际建成并作为居住使用的农村宅基地及地上房屋。各镇政府（街道办）对本行政区域内农村宅基地及地上房屋进行全覆盖权籍调查，对辖区内不予确权登记的农村宅基地及地上房屋进行造册，对满足发证条件的进行登记发证：

三、主体资格。1.农村宅基地及地上房屋确权登记的主体为宅基地所在地的农村集体经济组织成员，可以是户主或年满 18 周岁的、经户内全体成员同意的户内成员。农村宅基地及地上房屋确权登记坚持“一户一宅”的原则，在农村集体经济组织范围内拥有已确权登记的一处农村宅基地视为“一宅”,已登记发证的不在此范围内。

2.1987 年 1 月 1 日前建设的农村宅基地及地上房屋，不受前款主体资格限制。

3.“单地证”“单房证”的宅基地及地上房屋因权属登记人过世的，合法继承人作为权利人的，不受前款主体资格限制，但需经宅基地所在地的农村集体经济组织同意。

四、面积和高度标准。1.1987 年 1 月至 2006 年 7 月 31 日，荷城街道中心城区的宅基地用地标准为 80 平方米以下，其他区域为 120 平方米以下 。2006 年 8 月 1 日至 2009 年 5 月 31 日，荷城街道中心城区的用地标准为 100 平方米以下，其他区域为 120 平方米以下。从 2009年6月1日起，全区农村宅基地用地标准统一为100平方米以下 。以上用地面积标准以房屋建成日期计算，如面积超过用地标准的，除缴交每平方米 10 元罚款外，还需按《村规民约》约定的价款补交有偿使用费用。超标面积不纳入不动产权证登记范围 ，只在不动产登记簿和不动产权证书记事栏注明超过标准的面积 ，待以后房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，将超标面积退回给村集体。

2.已登记发证的或者经过审批但尚未办证的，其建筑物登记高度不得超过 4 层及 15 米，超过部分，在登记薄和权属证书附记栏中注明。

五、规划与建设要求。农村宅基地及地上房屋确权登记时，未能提供规划施工验收手续、房屋安全鉴定报告等材料的，权利人应出具《安全责任承诺书》，并同意登记的不动产受权能限制，即登记时附记中应记载“未经批准，不得进行转让、出租、抵押等”。

六、补办宅基地使用权来源材料。1.“无证”的宅基地及地上房屋，属 1987 年 1 月 1 日前已建成并使用的，由所在地的村民小组和村委会出具证明，并由各镇（街道）自然资源管理所利用 1988 年的航片进行鉴证核实，确认一致的，可确认宅基地的使用权，并办理登记发证。

2.“无证”的宅基地于 2007 年 1 月 1 日前已变更为建设用地、地上已建成房屋的，在缴纳每平方米 10 元的违法用地罚款 、经镇政府（街道办）用地申请审核后可予以登记发证。

3.“无证”的宅基地属于 2007 年 1 月 1 日后建成的，完善农用地转用手续后根据有关规定办理登记发证。

七、集体建设用地及地上房屋确权登记与造册。集体建设用地确权登记与造册的范围为全区已核发集体土地所有权证范围内、符合条件的集体建设用地，不包含已取得用地批准文件的集体建设用地。对满足发证条件的进行登记发证：

八、发证范围。在集体土地所有权证范围内，符合土地利用总体规划，未压占基本农田保护区、林地、水利工程管理范围线，权属人同意按现状实际使用面积作为登记面积的集体建设用地，2007 年 1 月 1日前已建成使用（即 2007 年 1 月 1 日前土地利用现状数据库中已变更为建设用地且影像图显示有建筑物的）可办理集体建设用地及地上房屋确权登记。

九、土地用途的确认。1.集体建设用地及地上房屋确权登记时，以土地利用现状的实际用途按照国家标准的《土地利用现状分类》划分的二级地类认定登记用途。

2.本指引所称“集体公益性公共设施用地”是指已建成文体楼、祠堂、篮球场、停车场、垃圾回收点等民生类工程和社会生活基础设施（幼儿园、小学除外）的集体建设用地。

十、规划与建设要求。符合确权登记范围的集体建设用地及地上房屋能提供规划施工报建验收、房屋安全验收等材料的进行房地一体登记。未能提供规划施工报建验收等材料的，只登记集体建设用地使用权。

属于集体公益性公共设施用地的，权利人出具《安全责任承诺书》可进行房地一体登记。

十一、登记与造册程序

（一）申请提交材料

1.不动产登记申请书。

2.申请人的身份证。

3.不动产权属证书（含土地证、房产证）或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料。

4.权籍调查成果，含权籍调查表、界址签章表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料。

5.赠与相关材料。赠与公证书或赠与合同（赠与双方当场签署）、赠与的不动产存在隐形共有人（配偶）的，还需由共有人到场办理并提交共有人的身份证复印件、受赠方属于房屋所在地农村集体经济组织成员证明。

6.继承相关材料。有公证的情况，提交公证意见书。

十二、权籍调查。镇（街道）不动产登记部门配合村（居）委会做好权籍调查信息填报与分类工作，以村为单位收集房屋所有权人的相关申请材料。如需委托指界的，需要出具指界委托书和受托人身份证复印件。界址认定原则：1.本宗与邻宗存在借墙、共墙或贴墙的，应由双方指界人共同指界认定。本宗或邻宗指界人无法到达指界现场的，可由到场的本宗或邻宗确定，或指界工作组/村委依程序代为指界。2.除双边指界外的其他情况，可只由本宗指界人指界。3.有争议的界址，调查现场不能处理时，应记录争议情况，填写土地权属争议原由书，再按国家和省的规定处理；较大宗地中，没有争议部分有明显线状地物或建筑物、构建物分开的，可将其划为宗地进行调查，有争议部分单独作为一宗地，待后处理。

十三、其他。与上级政策方针有冲突情况的，以上级政策方针为准。