关于珠海市征收（征用）土地青苗及地上附着物补偿办法的解读文本

一、制定背景和必要性

2010年6月26日，国土资源部印发《关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号），要求各地推进征地补偿新标准实施，建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。2011年3月17日，中纪委印发《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办〔2011〕8号），要求建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制。

《珠海市征收（征用）土地青苗及附着物补偿办法》（珠府〔2010〕6号，以下简称“6号文”）于2010年1月25日颁布实施，随着近年来我市经济社会的发展，“6号文”的某些分类方法与补偿标准已不能适应当前形势的需要，为使我市征收（征用）土地青苗及地上附着物补偿标准更加贴合实际，提高补偿标准的科学性和可操作性，规范青苗及地上附着物具体补偿工作，维护群众合法权益，加快推进各项目用地补偿工作进程，迫切需要对“6号文”进行修订完善，制订新的《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附着物补偿办法》（下称《办法》）。

二、制定依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（三）《***关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；

（四）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

（五）《房地产估价机构管理办法》；

（六）《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》；

（七）《珠海市土地管理条例》。

三、主要内容

本次修订的《办法》主要内容包括：《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附着物补偿办法》正文、《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附着物补偿分类细目》、《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附着物补偿分类明细表》及《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附着物个案评估流程》。

四、重点调整的内容

与“6号文”比较，本次修订重点调整了以下内容：

（一）调整了评估机制设置。

本次修订提出设立珠海市征收（征用）土地青苗及地上附着物补偿评估机构库，以列举方式规定个案评估范围，并以《办法》***形式制订个案评估流程。

（二）增加了不予补偿的情形。

本次修订的《办法》以列举方式增加七项不予补偿的情形。

（三）调整了荔枝、龙眼补偿标准和衡量补偿的量化标准。

本次修订参照周边城市的经验，将原来的果树以树龄阶梯价调整为以平均冠幅作为衡量补偿的量化标准，以平均冠幅0.5米作为一个区间单位，将荔枝、龙眼的补偿标准分为16个阶梯价（5500元/亩-28000元/亩），每个区间规定相应的种植密度及相对应的零星果树的补偿价格。平均冠幅超过8米以上的荔枝树、龙眼树由专业评估机构确定补偿价值。

（四）调整了芒果、榄树、柑、桔、橙等其他果树的分类。

本次修订的《办法》不再以荔枝、龙眼的补偿标准作为其他果树补偿标准的参照依据，并对芒果、榄树、柑、桔、橙、火龙果等果树分类及相应的量化标准作了较大的调整。

（五）优化了树木亩基数设置。

原补偿办法的亩基数为30棵，本次调整，针对黄花梨、沉香、罗汉松等树木单独设置了每亩种植密度。未单独设置种植密度的树木，统一规定了种植密度参考值，提高了补偿标准的可操作性。

（六）新增了多项补偿科目。

新增了桉树、黄花梨、沉香、凤凰木、南洋楹、大叶紫薇、秋枫、桃花心木、鸡蛋花、樟树、盆架子、土灶、各类围栏及各类围墙等补偿科目。

（七）优化了山林地分类。

将林地分为宜林地、疏林地、灌木林地三类，并对疏林地郁闭度分类作了调整。

（八）调整了集体用地地上合法产权房屋建筑成本补偿标准。

将以建成年代考虑补偿标准的方法调整为按建筑结构及装修标准（以重置成本价）进行补偿。