广州市增城区人民政府关于印发增城区征收集体土地补偿办法的通知政策解读

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　　政策解读如下：

　　一、出台背景

　　近年来，随着我区经济加速发展，征收土地及房屋项目与日俱增，但我区2009年制定的《增城市征收集体土地补偿管理办法》(增府〔2009〕19号)和《增城市集体土地房屋拆迁补偿安置办法》(增府〔2009〕20号)已过有效期，因此需要制定统一的征收土地及房屋补偿标准。目前，荔城街、朱村街、增城开发区、永宁街等辖区均参照其区域范围内的重点项目(地铁、挂绿湖、教育城、穗莞深城际轨道交通项目等)征收土地及房屋补偿标准，对辖区内的被征地单位实施补偿；其他镇街征地补偿标准则执行《广东省国土资源厅关于印发广东省征地补偿保护标准(2016年修订调整)的通知》(粤国土资规字〔2016〕1号)最低保护标准，青苗及地上附着物补偿、集体土地房屋在《增城市征收集体土地补偿管理办法》(增府〔2009〕19号)、《增城市集体土地房屋拆迁补偿安置办法》(增府〔2009〕20号)规定的基础上适当上浮补偿标准。上述操作方式虽然能够继续推进征收土地及房屋工作，但由于缺乏统一标准，存在自由裁量权大等问题。

　　鉴此，遵循合法合理、程序正当、补偿公平、妥善安置的原则，为进一步规范相关职能部门、镇街开展土地及房屋征收工作，维护被征地单位、房屋被征收人的合法权益，促进社会经济和谐发展，制定统一的能够指导全区土地及房屋征收的《增城区征收集体土地补偿办法》(下称《办法》)势在必行。

　　二、制定依据

　　本《办法》依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省实施

　　三、内容摘要

　　本《办法》共九章、五十三条，主要围绕征收原则、土地补偿、安置补助、青苗补偿、地上附着物(除房屋)补偿、被征地农民养老保险、留用地安置、房屋补偿、房屋安置、奖励措施等内容展开阐述。其中：

　　第一部分为总则，规定具有通性的问题。主要包括法律政策依据、适用范围、职能分工、补偿前期程序等。

　　第二部分为土地补偿、安置补助、青苗补偿，明确补偿标准、补偿对象、支付、分配原则、补偿后青苗的处理、跨区域地块补偿、具有合法证明的集体建设用地补偿、对边角地、夹心地、插花地的规定等。

　　第三部分为地上附着物(除房屋)补偿，明确补偿标准、补偿对象、支付、分配原则、补偿后地上附着物(除房屋)的处理等。

　　第四部分为被征地农民养老保险费，包括依据、执行标准、养老保险费拨付等。

　　第五部分为留用地安置补偿，包括留用地比例、兑现留用地的方式、未兑现的留用地指标补偿等。

　　第六部分为房屋补偿，包括构成、补偿对象、面积确认、认定房屋用途及各用途相应的面积、核定房屋基准补偿标准、房屋区位补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿等。

　　第七部分为房屋安置，包括鼓励选择货币补偿的方式、安置房回购、安置住宅建设、产权等价调换等。

　　第八部分为奖励措施，包括按时交付土地的奖励、按时完成搬迁工作的奖励、居住用途的房屋被征收人选择货币补偿的奖励、房屋被征收人选择产权调换的奖励等。

　　第九部分为附则，包括相关争议的处理、征收安置过程中相关文件和档案资料的管理、文件解释主体等。

　　四、政策解读

　　(一)土地补偿、安置补助、青苗补偿。

　　土地补偿、安置补助、青苗补偿可实行“综合包干价”或者“实地清点计价”两种方式之一进行补偿，具体由被征地农民集体经济组织作为主体与属地镇(街)协商选定。

　　“综合包干价”包含土地补偿、安置补助、青苗补偿，不包含地上附着物(除房屋)补偿、被征地农民养老保险、留用地安置、房屋补偿、房屋安置。综合包干价标准按照区域不同而适当区分，其中：荔城街、增江街、朱村街、永宁街、新塘镇、仙村镇、中新镇、石滩镇8个镇街的价格为14.9万元/亩；小楼镇、派潭镇、正果镇3个镇的价格为13.4万元/亩。

　　该“综合包干价”与挂绿湖、教育城等重点项目土地补偿包干价14.9万元/亩的构成存在区别(挂绿湖、教育城等项目土地补偿包干价中包含了土地补偿、安置补助、青苗补偿、征地养老保险等补偿)。如果挂绿湖、教育城项目换成《办法》中综合包干价所含费用项目，则补偿为14.56万元/亩，具体如下：14.9万元(土地补偿、安置补助、青苗补偿、征地养老保险)+ 1万元(山坟)+1万元(一般附着物)-2.34万元(征地养老保险中的个人缴费、集体补助部分)=14.56万元，即《办法》的综合包干价补偿与挂绿湖、教育城项目征地补偿标准基本持平。

　　此外，选定实地清点计价方式补偿的，土地补偿费和安置补助费在不低于广东省征地补偿包含标准的基础上，按照我区征地补偿的保护标准(《办法》的***2-1)执行，青苗根据实地清点数量及《办法》***2-2、2-3、2-4规定的标准执行。

　　青苗补偿包括短期生作物、水产养殖补偿、果树补偿、其他林木、青竹补偿等，分别在我区原有补偿标准的基础上，结合周边地区的标准予以修订。

　　对地上无房屋等附着物，但具有合法证明的集体建设用地，根据评估价予以补偿；有宅基地证的集体建设用地参照房屋区位补偿；其他集体建设用地按“综合包干价”或“实地清点计价”标准予以补偿。

　　对于征地项目产生的边角地、夹心地、插花地，由征地单位与属地镇(街)协商确定范围和面积，并只实施土地补偿、安置补助、青苗补偿、地上附着物补偿，不计提留用地，不购买被征地农民养老保险。原则上征地项目产生边角地、夹心地、插花地的面积不得大于实际征地面积的10%。

　　(二)地上附着物补偿。

　　本《办法》所称地上附着物，是指附着在被征收农民集体土地上除房屋外的瓦房、瓦棚、水井、坟墓等一般附着物。

　　地上附着物亦可实行“综合包干价”或者“实地清点计价”两种方式之一进行补偿，具体由被征地农民集体经济组织作为主体与属地镇(街)协商选定。

　　综合包干价方式补偿，由属地镇(街)按照1.8万元/亩标准支付给被征地农民集体经济组织。实地清点计价方式补偿，由属地镇(街)组织人员清点地上附着物，根据实地清点数量及项目内容按照《办法》***3规定的标准进行补偿。

　　(三)被征地农民养老保险。

　　办理被征地农民养老保险具体工作由区人力资源和社会保障局负责，征地单位按照区人力资源和社会保障局的规定拨付养老保险费。

　　(四)留用地安置。

　　留用地按实际征地面积的10%安排，留用地安置可采取实地留用、货币折算、物业置换等方式兑现，具体按照省、市、区有关规定执行。同时，根据我区征地工作实际情况，设定了未兑现留用地指标补偿的标准及起止时间。

　　(五)房屋补偿。

　　房屋补偿包括房屋基准补偿、房屋区位补偿、搬迁补助、临时安置补助、停产停业损失补偿。房屋补偿对象原则上为其所有权人。

　　其中，征收集体土地上房屋需认定房屋补偿面积、认定房屋用途及各用途相应的面积，核定房屋基准补偿标准。区位补偿金额由区位补偿标准与对应的区位补偿面积相乘计得；区位补偿标准区分是否具有农民集体土地房地产权证(不动产权证书)、农民集体建设用地使用证、宅基地证等法定土地权证，以及镇级或以上人民政府核发的准建证明的房屋，持证的房屋按南部地区(小楼镇、派潭镇、正果镇除外)和北部地区(小楼镇、派潭镇、正果镇)的区位补偿标准进行了区分。被征收人不同意按《办法》上述方式计算房屋补偿的，房屋补偿按《征收土地预公告》发布之日的房屋价值评估确定，由镇(街)与被征收人协商共同委托有资质的评估机构按房屋重置成本法进行评估。评估费由征地单位支付。

　　(六)房屋安置。

　　房屋安置适用于居住用途的房屋，可选择货币安置、统建住宅安置、产权调换三种方式之一，鼓励采用货币安置方式。为鼓励住宅房屋被征收人选择货币补偿方式解决安置问题，对于选择货币补偿安置方式的，除按房屋征收补偿标准实施货币补偿安置之外，适当增加补偿额度，并给予放弃回购住宅面积差额补贴。

　　选择统建住宅安置的，被征收人凭《房屋征收价值认定书》确定的金额，按照镇(街)发布的回购价回购，回购价原则上按照评估的建安成本确定。

　　被征收人可回购安置住宅值指标按照分户原则确定。镇(街)不具备统建安置住宅条件的，可以在政府性房源中安排，按成本价实行产权调换。

　　被征收人回购安置住房时，放弃回购住宅的面积也可以获得差额补贴，回购住宅面积差额补贴=货币安置标准×(安置住宅回购指标-回购总面积)/安置住宅回购指标×(安置住宅回购指标-回购总面积)。

　　因回购安置住宅产生的税费由回购人作为缴交主体，涉及费用由征收人实际承担。

　　(七)奖励措施。

　　本《办法》参照《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》(穗府办规〔2017〕10号),对被征地单位村社集体组织按期交付土地的奖励措施基础上，增加了对地上附着物权利人的奖励，具体如下：

　　被征地单位在规定期限内将土地交付使用，积极配合完成征地相关手续的，可给予农民集体经济组织适当奖励，每亩最高不得超过综合包干价标准的10%。奖励金由被征地农民集体经济组织统筹用于公益事业或发展集体经济。

　　征收集体土地房屋，被征收人在镇(街)规定的期限内，主动配合签订相关《房屋补偿安置协议》并按各时间节点完成交付宅基地和房屋的,对被征收人进行奖励，奖励以房屋基准补偿、房屋区位补偿之和的6%至9%的比例计算，具体时间节点以签订的《房屋补偿安置协议》约定为准。

　　居住用途的房屋被征收人选择货币安置的，按房屋基准补偿、房屋区位补偿之和的11%给予奖励；选择产权调换的，按房屋基准补偿、房屋区位补偿之和的6%给予奖励。

　　本《办法》通过一系列额外奖励措施，提高了被征地农民的收益，且可以重点解决部分贫困人群的居住和收入问题。

　　五、名词解释

　　被征地单位：被征地农民集体经济组织、农民、青苗和地上附着物产权人等相关权利人。

　　征收农民集体土地的补偿：土地补偿、安置补助、青苗补偿、地上附着物(除房屋)补偿、被征地农民养老保险、留用地安置、房屋补偿、房屋安置。

　　综合包干价：为了便于集体土地征收补偿工作开展，对被征收土地的土地补偿、安置补助、青苗补偿、地上附着物(除房屋)补偿这4类补偿费用按每亩包干结算的计价方式。

　　房屋补偿：房屋基准补偿、房屋区位补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失费及相应奖励。

　　房屋基准补偿：结合房屋建设情况及房屋用途等因素，对被征收房屋价值的补偿。

　　房屋区位补偿：对农村宅基地使用权按照对应区位补偿标准进行的补偿。

　　每户安置住宅回购指标：按分户原则核定的户人数，与户人均面积相乘计得的每户可回购的安置住宅面积。

　　超建面积：虽然存在权属瑕疵但为尊重历史事实和权利保护而应当给予补偿的面积。

　　六、区、镇街土地征收部门联系地址

　　增城区：广州市增城区国土资源和规划局土地征收和利用管理科、广州市增城区土地开发储备中心

　　地址：增城区荔城街光明西路108号十二楼、五楼

　　增城经济技术开发区：开发区建环局

　　地址：增城区永宁街香山大道2号

　　新塘镇：新塘镇国土资源管理所、重点办

　　地址：增城区新塘镇府前路38号

　　永宁街：永宁街国土资源管理所、永宁街重点项目办

　　地址：增城区永宁街永联路20号四楼、永宁街凤凰南路48号永和开发公司四楼

　　荔城街：荔城街道办事处党政办、国土资源管理所

　　地址：荔城大道148号二楼、一楼

　　增江街：增江街国土资源管理所

　　地址：增城区增江街东桥东路8号二楼

　　石滩镇：石滩镇国土资源管理所

　　地址：增城区石滩镇解放南路38号

　　朱村街：朱村街国土资源管理所

　　地址：增城区朱村街朱村大道中288号

　　中新镇：中新国土资源管理所

　　地址：广州市增城区中新镇中福路30号

　　仙村镇：仙村镇国土资源管理所

　　地址：仙村镇仙村大道中16号2号楼2楼

　　派潭镇：派潭镇国土资源管理所

　　地址：派潭镇文政路32号

　　正果镇：正果镇国土资源管理所

　　地址：增城区正果镇正南街80号

　　小楼镇：小楼镇国土资源管理所

　　地址：小楼镇泰安路2号