南方日报黄埔火村旧改开启广州城市更新步伐加快（图）

南方日报 2018-4-20 B01

4月15日上午，黄埔区火村旧村改造项目在一期复建区地块举行旧房拆卸仪式，随着钩机、推土机同时开动，火村原有楼房将被逐步拆除，这标志着火村改造进入全面开拆的新阶段。黄埔火村改造方案于2013年获批复，去年4月曾举行村民复建安置房建设启动仪式，在改造过程中渗入的“产城融合”，也成为城市更新的新思路和新理念。

而在今年，广州城市更新的速度即将加快，根据此前印发实施的《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》，今年广州计划实施223个城市更新项目，总用地面积达42.95平方公里。不过，城市更新从来就不是一件容易的事情，有业内人士指出，由于“三旧”改造面临复杂，因此参与城市更新项目的房企往往面临着较长的开发进程和较大的开发难度。但由于拿地成本较低，因此房企依旧在城市更新项目上颇为积极。

火村项目将引入“产城融合”

据了解，黄埔火村旧村规划更新改造用地面积61.51公顷，规划建筑量近200万平方米，预计投资约114亿元。其中一期复建区共有12栋住宅楼和1栋集体物业，住宅建筑面积约29万平方米，约2300个套间，复建集体物业约3万平方米。火村所建住宅设计定位为村民自住区，以三房两厅、四房两厅的大面积户型为主，设计上更重视公共空间。

15日上午进行的是复建启动区旧房拆卸仪式，根据时间安排，今年下半年，火村拟计划确定选房方案，启动第一轮摇珠选房。

火村旧改项目在签约过程中获得了较为广泛的支持。在拆卸仪式当天早上，有不少村民聚在现场围观，一名60多岁的村民显得很兴奋，“一想到很快就有电梯房住，就特别激动，现在看到房屋拆卸，感觉看到了早日回迁安置的曙光”。

有村民盘算了一下回迁后的收益，“除了自己住的一套房外，还可以出租两套房，回迁房小区空间环境好，周边生活配套设施又齐全，租金肯定要比现在高不少”。此外，火村内部原有的花厅坊、西泉古井、西约庙等人文历史建筑将被完整保留，未来将与火村的复建项目交相呼应。

根据规划，未来改造完成后，火村将从原来杂乱无序的村落建筑变为环境优美、配套齐全、产业形态多元的现代化社区，社区内建筑密度将由原先城中村时期的48%下降至30%，绿地率由原来的5%上升至35%。值得注意的是，火村旧改项目将根据“产城融合”的总体要求，引进现代科技和服务产业。根据规划，火村项目将在融资区配建6万平方米的产业用房，引进现代服务业，打造高端企业总部聚集区。

城市更新速度正在加快

黄埔火村改造，是近年来广州多个城市更新项目的其中之一。去年3月公布的《广州市城市更新总体规划（2015-2020）》提出，到2020年，计划推进城市更新规模85-100平方公里，计划实施完成城市更新规模42-50平方公里。

按照规划内容，中心城区城市更新策略一方面要推进实施城市老旧社区“微改造”，加强文化特色风貌营造，吸引高端服务产业项目进驻，为城市绿地、公共空间、大型公共服务设施预留空间，打造城市名片，另一方面要加大“城中村”改造和综合整治力度，以完善城市功能、实现产业转型升级、改善人居环境和提升土地利用率为主要改造方向，重点加快推进若干环境脏乱差、公共服务配套落后、外来人员过度混杂的中心城区“城中村”改造和整治，此外还要逐步推进中心城区零散工业用地功能转型。

进入2018年，广州城市更新的步伐进一步加快。今年2月28日，《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》出炉，列入计划的项目共计223个，包含26个全面改造项目、174个微改造项目和23个土地整备或政府收储项目。

而在所有项目中，老旧小区和旧村的改造占比较多。其中第一批计划安排老旧小区改造项目165个，用地面积22.32平方公里，而投入老旧小区改造项目的资金共计2.31亿元，占安排资金总量的66%。

另外，旧村全面改造也有所提速，规划显示，今年将安排旧村庄全面改造项目17个，包括荔湾山村、天河新塘村、黄埔宏岗村、番禺罗村等多个旧村将实施改造，用地面积17.74平方公里，规划提出大力推进旧村改造，全面推进城镇化发展，提升城市面貌品质。

“城市更新项目增多，速度加快，其实是以这种形式来增加广州的土地供应”，广东省房地产研究会副会长韩世同表示，在可供用地相对有限的前提下，旧改等项目可以增加住宅、商业用地的输出，另外对于老旧城区及核心区域的城中村而言，启动城市更新项目也是改变城市风貌的一种重要方式。

房企为何对城市更新趋之若鹜？

在旧改项目实施过程中，参与房企发挥了重要的作用。例如黄埔火村的改造和建设就是由广东本地房企珠光集团实施的，在此前，珠光曾经完成多个城市更新项目，包括荔湾黄沙、天河潭村等地回迁房和商品房项目都已基本完成，正在改造中的除了黄埔火村外，还有海珠沥滘、深圳文光村和北京张家坟（棚改）项目等。

除珠光外，还有多家房企参与到旧改进程中。例如琶洲、杨箕、文冲分别由保利、富力和万科实施旧改。而珠江新城的猎德村则由富力、合生、新鸿基三家企业共同进行。

但城市更新项目的实施难度较大亦是实事，在拆迁改造的过程中还会出现各种状况。杨箕村于2010年正式开始清拆工作，但从拆迁到复建完工收楼却经历漫长数年，直到2016年才真正完工，此后周边商圈成形、人气渐旺又经历了一年多的时间。而天河冼村的改造规划始于2008年，此后也曾经历漫长的僵局。

“旧厂、旧居、旧村合成‘三旧’改造，所面临的挑战各不相同”，韩世同告诉记者，旧厂改造一般涉及到地块企业的归属权问题，央企、省属、市属、集体企业等所用土地收储和改造难度各不相同；旧居改造主要是在越秀、荔湾等老城区，难度非常大，已实施的案例也并不多，而旧村改造则涉及到补偿价格、村民诉求、拆迁等多种问题。

尽管如此，但房企对于旧改项目仍较为积极，有房企因为涉足改造项目较多，还曾一度被称作“旧改之王”。对此韩世同认为，这与房企在项目建设中的考量相关，“旧改涉及的土地，有不少是采用协议转让方式进行的，房企以这种形式来拿地，价格就会便宜得多”，韩世同表示，即便旧村改造难度非常大，但相对于房企以通常的“招拍挂”形式拿地而言，其付出的成本和代价仍然在房企承受范围内，这也是房企乐意参与城市更新项目的重要原因，“毕竟有些城中村位于城市核心地带，周围出让的土地价格已经去到了较高的位置”。

“对于城市更新项目，改造过程中程序的公正透明会对项目进程起到重要的作用”，韩世同认为，强拆行为肯定是不可取的，但如何依法解决旧改过程中的难题，仍是今后需要探讨的问题，只有这样，城市更新才能更加顺利地进行。

南方日报记者 葛政涵