市房地资源局关于贯彻实施中华人民共和国物权法做好本市物业管理有关工作若干意见的通知

各区县房地局: 

    为了贯彻实施《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）和***修改后的《物业管理条例》（以下简称《条例》），现就本市物业管理有关工作提出如下意见，请遵照执行。 
    一、关于业主大会表决事项时建筑面积和人数的确定 
    根据《物权法》第七十六条规定，业主共同决定事项时，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。其中，建设单位“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：（1）依法归全体业主所有的物业；（2）停车库；（3）配电房；（4）垃圾房；（5）不能单独办理产证的其他物业。“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。 
    “业主人数”按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。 
    二、关于建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配 
    根据《物权法》第八十条的规定，在前期物业管理期间，建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配，按照《上海市住宅物业管理规定》第二十五条、第三十四条的规定执行。 
    业主大会成立后，可以通过管理规约等方式对建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配进行约定。没有约定或者约定不明的，按照《上海市住宅物业管理规定》第二十五条、第三十四条的规定执行。 
    三、关于业主大会议事规则、管理规约的制定和修订 
    《物权法》施行前制定的《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主临时公约》的部分条款与《物权法》相关规定相抵触的，在2007年10月1日之后，应按照《物权法》的规定执行；业委会应当对原《业主大会议事规则》、《业主公约》进行修订，并在下一次业主大会会议召开时，提交业主大会表决。 
    四、相关工作要求 
    区县房地产管理部门要加强《物权法》和《条例》的宣传，做好贯彻实施过程中的衔接工作；要加强对业主大会、业主委员会的指导和监督，增强业主自律意识，完善民主协商机制，帮助其依法履行职责，维护广大业主的合法权益；要对物业服务企业加强监督管理，推进物业管理市场有序竞争，促进物业服务企业不断提高服务水平；要倾听群众意见，认真解决群众反映的热点、难点问题，切实把《物权法》、《条例》的各项规定落到实处。 
    物业服务企业要进一步增强服务意识，提高服务水平，积极配合政府部门做好小区综合管理工作；要加强物业服务的分类管理，积极推进管理与作业分离的服务模式，不断提高物业服务满意度，提升行业的社会声誉。 
    业主大会、业主委员会要在区县房地产管理部门、街道办事处和居民委员会的指导下，建立会议制度、业主接待制度、印章使用制度、档案管理制度；完善业主大会、业主委员会、业主小组议事决策规则，不断规范业主自我管理行为；广大业主要根据《物权法》的规定，依法行使权利、承担义务，不断健全业主自我管理、自我约束的机制。 
    五、施行日期 
    本通知自发文之日起施行。

上海市房屋土地资源管理局
二○○七年十月二十二日