闸北区新模式改造既非市政动迁也无土地储备的小区

　　几天前，年逾古稀的朱炳贞笑呵呵地拿到了一串新钥匙，她成了“临汾路899弄10号”内一套新房的主人。半年前，这个地方的门牌号还是“彭浦新村174号”。一样的场地，变的不仅仅是门牌号，更是里里外外的细节――60年的煤卫合用老房变成了煤卫独用的新房。这些变化，都源于闸北区在本市率先推行的“拆落地”旧房改造模式。朱炳贞所在的居民楼，就是老牌工人新村彭浦新村内首个实现“拆落地”的项目，共有144户居民在今春住进了新家。

　　闸北区的“拆落地”，不是动拆迁，也不是简单的搭一点、扩一点，而是帮助那些老旧公房的居民们，用最低的改造成本在原址住进新房。这里面，既有居民们改善生活条件的经济效益账，又有政府部门改造的投入产出账，更有政府服务的社会效益账。几笔账的背后，是闸北区对“拆落地”这一旧房改造新模式的探索。

　　“拆落地”受欢迎

　　彭浦新村大部分公房建于上世纪五六十年代。这些老旧住房，房龄普遍有五六十年，没有阳台、煤卫不独立，还有房屋结构严重老化、上下水管道堵塞、下雨严重积水等“硬伤”。其中，仅彭三小区就有40幢非成套旧住房，涉及2099户居民，常住人口约7000人。“谁先用公共厕所”、“谁多占了过道一平方米的空间”，常常成为邻里矛盾的导火索。

　　居民们要求成套改造、改善居住条件的呼声逐年高涨。但是，按现有的旧房改造方式，彭浦新村既不属于市政动迁范围，也没有土地储备规划，不可能通过动迁实现居民的心愿；加上小区内很多住房因结构、布局、排水等基础条件太差，也不适合进行搭一点、扩一点。最终，闸北区提出“拆落地”的政府惠民措施。

　　所谓“拆落地”，是指居民先通过在外租房过渡等方式搬离老房，然后由政府将老房拆除在原地重建，待房屋竣工后居民再回搬的一种改造方案，改建原则是“拆一还一”。虽然改建后房间面积原则上不扩大，但居民可以拥有独立的煤卫设施和更加合理的空间布局，从根本上解决困扰居民的煤卫合用、结构老化、严重积水等问题。从最新完成的项目看，重建后每户居民的建筑面积会比原先大出了8平方米左右，有些居民实际居住面积比原先扩大了1至2平方米。加上重建实施的是整体规划，因此“拆落地”改造对小区居住环境的整体提升力度也大。

　　更重要的是，“拆落地”的审批手续要比动拆迁来得简单，所以能在较短时间内帮助居民住上新房。对那些不符合廉租房申请条件，又没有能力购买经济适用房的居民来说，“拆落地”为他们提供了低成本住新房的可能。在彭三小区实施“拆落地”时，闸北区还根据居民的实际情况，对每户居民给予一定的租房补贴。

　　老百姓称“划算”

　　政府部门提出“拆落地”方案，算的是旧区改造的大账；到了居民这里，还有一笔笔小账。不过，“这笔账划算”是很多居民的口头禅。

　　“激动得一晚都睡不着”，是朱炳贞听到“拆落地”消息后反应。他告诉记者，大儿子身体不好，收入又低，媳妇也没固定工作，还带着孙女，家庭经济很困难。可原先的房屋结构那么差，根本不能两代人同住。如今，几乎没出钱，老房子就变成了新房子，还多了一个阳台，能为将要上学的孙女辟出学习的空间。在“拆落地”前，彭三小区由于硬件设施限制，居民都是租售户，不能购买产权；“拆落地”后，房屋成套，居民可以享受售后公房的优惠政策，购买房屋产权。她问记者，“你说划算不划算？”

　　还没有住上新房的居民们也有自己的“小算盘”。陈红宇是第二批“拆落地”楼宇中的首批签约居民之一，彭三小区内煤卫合用的一室户是他唯一的居所。为了生活，他不得不将这套住房以每月800元的价格租出，自己挤住到亲戚家里。听到“拆落地”消息后，陈红宇说，“改建后的新房子不舍得出租了，我要找个工作，开始新的生活。”

　　验房时收获意外

　　其实，在提出“拆落地”的改造设想后，闸北区房管局的工作人员就在计算一笔笔小账，怎样让有限的改造资金发挥出最大的效益。几番调研，确立了改造原则：重建房的质量要比商品房高，改造细节要满足居民生活需要。

　　“拆落地”改造严格建立在居民自愿、全部签约、政府扶持的基础上，改造意向和改造方案必须征得三分之二的承租人（产权人）同意，签约率要达到100%。改造的整个过程是“征询――90%以上的居民同意――做方案，包括房型、一对一安置情况等――公示――听意见――进一步完善方案――居民签订改造安置协议――开始改造”。简单地说，就是要不要改、改什么、怎么改等每个环节，都要由大多数居民说了算。

　　事实证明，多次的意见征询发挥了作用。虽说重建的是毛坯房，但居民们在验房时收获了一个又一个惊喜：增加的防盗门厚重结实，门禁对讲机和紧急呼叫按钮，阳台和卧室的门窗全部是隔音和保温的双层中空玻璃，卫生间里装的是大小两档节水坐便器。朱炳贞感慨：“连房间里的墙壁都帮我们粉刷好了，普通商品房还做不到这一点。”

　　受益面将扩大

　　在“拆落地”项目中，还有一笔账不能不算：“拆落地”改建是政府项目，一拆一建需要大量资金，从哪里来？闸北区给出了答案：将“拆落地”改造与扩大廉租房储备联系在一起。彭三小区总体改造成本预算约为3.5亿元，闸北区对此采取两种资金筹集方式。其一是使用市区两级政府对旧改项目的配套资金。其二是将“拆落地”和廉租房储备结合起来，在改造的同时扩大廉租房面积，用面积向廉租房中心换钱。

　　一方面，闸北区将部分有国家或国有企业所有的土地进行深度利用。比如，彭浦新村的文化站原本建筑面积有3000平方米。在此次改造中，老旧的文化站被推倒重来，在原址竖起一幢18层楼的高层建筑，其中3000平方米依旧设置文化站，余下的空间则作为廉租房。另一方面，改造方将原本三四层的住宅楼“拔高”到六七层，多出来的空间也作廉租房。统计显示，“拆落地”改建总共将为彭三小区扩容4万多平方米，其中约3万多平方米用于解决居民的厨卫独用，剩余的约1万平方米作为廉租房。通过向廉租房中心筹集和市区财政的配套资金，基本满足了改造需要。

　　闸北区有关方面表示，类似彭浦新村这样的成熟住宅区，原本土地资源有限，政府拿不出那么多廉租房。可通过“拆落地”改建的扩容，能使更多的居民有望通过廉租房政策住上新房，这无疑是笔一举多得的盈利账。