中低价房有盼头解读上半年上海房地产市场数据

　　高位运行的上海房地产市场态势如何？市房地资源局8月15日公布的最新数据显示，今年上半年，上海房地产市场各项指标继续稳定增长。期间，受“非典”等影响，5月份商品房预售登记、存量房买卖等个别指标一度出现微降，但自6月份起即开始大幅回升，市场仍呈现健康的发展态势。
　　4000元以下预售房占三成
　　数据：今年上半年，全市已登记的商品房预售面积为1274.37万平方米。其中，每平方米均价4000元以下的达387.04万平方米，占30.4％；4000至7000元的为***8.86万平方米，占50.9％；7000元以上的为238.80万平方米，占18.7％。
　　解读：上海目前购房人群中，本市居民占四分之三以上。从总体上看，供给结构基本合理。由于政府宏观调控和市场机制的自我调节，未来中低价位商品住宅供应量将有明显增加，楼市供应中的阶段性结构矛盾将得以缓解。
　　作这样的判断基于以下三个原因。首先，上海中心城区批准拆迁总量得到有效控制。由于前几年批准拆迁量较多，今年上半年全市实际动迁居民为40862户，比去年同期仍有所上升。但是，今年以来适度控制了旧区改造节奏和旧住房拆除改造总量，上半年批准拆迁居民为36609户，同比下降4038户，接近10％，对减缓中心城区高价商品房的上市速度和中低价商品房供不应求的压力将产生积极影响。其次，全市中低价位商品住宅用地供应量明显增加。上半年全市出让的商品住宅用地中，闵行、奉贤、松江、青浦、宝山、嘉定、南汇等七个区达803.5万平方米，占七成以上，可建总量为686.2万平方米的中低价住宅。此外，上半年新开工的商品住宅中，内外环线间和外环线以外所占比重进一步扩大，分别达到52％和22％，这些住房的价格也将令工薪阶层能够承受。
　　办公楼和商铺俏
　　数据：今年上半年，全市完成房地产开发投资417.43亿元，同比增长17.5％，占同期全社会固定资产投资总额1108.78亿元的37.7％。第二季度，办公楼、商业营业用房等非居住商品房开发投资为88.88亿元，比上年同期增长27.23％，比今年第一季度增长185.70％。
　　解读：这组数据透露三层意思。其一，投资者对上海房地产发展前景看好。从房地产投资资金来源分析，国有、私营，境内、境外各类投资主体异常活跃。尤其是境外房地产投资额快速增长，比上年同期增长了37.5％。其二，房地产业在上海国民经济中的支柱产业地位日益显现。目前，房地产投资已成为扩大投资需求的重要支撑，有效拉动了全社会经济的增长。
　　值得一提的是，这组数据还反映出，内外销非商品住房市场并轨的政策效应开始显现。为了进一步完善全市统一的房地产市场体系，上海自今年3月1日起取消国有土地上的各类非居住房屋租售对象的限制，实施内外销非商品住房市场并轨。今年第二季度，办公楼、商业营业用房等非居住商品房的投入、产出和销售就有了明显增长。全市登记预售的办公、商业营业用房面积为24.1万平方米，比一季度增长714％！
　　市房地资源局有关负责人表示，下阶段将继续加大宏观调控力度。除了加快土地供应方式的转变，还将以重大工程配套商品房为抓手，推进中低价商品房建设。依托城市轨道交通和快速干道等大型市政基础设施和公共服务设施，在南汇周浦、嘉定江桥、宝山顾村等基地，争取开工150万平方米中低价“四高”示范居住区。同时，按照“两增两降”，即增绿化、增空间、降容积率、降高度的要求，继续坚持“拆、改、留”并举的方针，稳步推进旧区改造。