上海市住宅物业管理规定11月1日起正式实施

　　牵动千家万户的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》），今天正式开始实施。
　　这份《规定》，从去年8月到今年8月，起草组三易其稿，市人大三审通过，期间征求意见一周、群众来电来函高达1160件……次数之多，均创申城立法史之最。
　　相比1997年的《上海市居住物业管理条例》、去年9月的《***物业管理条例》，今天正式实施的49条新《规定》，有哪些新条条新道道？将给您带来哪些切身好处？
　　两家保安守一门？
　　这个小区有点怪，居然有穿不同制服的两家保安，把守同一扇大门。这到底怎么回事？门左是业委会请来的，门右是不满意的居民另找的。两家保安，究竟谁上谁下，到底该由谁说了算？
　　小区搞绿化，本是件好事，偏偏居民有了质疑，怀疑业委会主任做假账，要另请一支绿化队，请问，这到底该听谁的？
　　据此，《规定》明确业委会仅是“业主大会的执行机构”，只有业主大会才是权力机构。小区事务的决定权，不再由某个人或某个小集团大权独揽，以保证权利在民。
　　业主大会怎启动？
　　业主大会怎么开？以往，小区成立业主大会，是由开发商上报有关部门，因此，或以维修基金不到位，或以小区资料不齐全，往往借故拖延甚至不报。据悉，自1994年本市启动业主大会以来，目前全市7500个小区内，还有2500个小区根本没有成立业主大会。
　　没有业主大会，小区公共利益、设备维修，就会变成无人管的一笔糊涂账。对此，《规定》第八条，明确赋予了业主能自行启动业主大会的权力。
　　怎么启动？一旦开发商推迟不报，业主可以自行向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。接到业主书面要求后，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），组织业主推荐，产生业主大会筹备组，并应在筹备组成立之日起30日内，召开首次业主大会会议。
　　而不作为的开发商，要被罚款，最高10万元。
　　蛮横物业炒不掉？
　　杨浦区有一新开小区，前期的居民入住了，嫌开发商请来的物业服务价高态度又横，想另换一家。物业说你等两年吧！
　　缘何？说是二期还没入住，业主大会开不了，所以物业还得由其代管。
　　要炒这家蛮横的物业，前期的业主真的没辙了吗？
　　错！《规定》及此次同时发布实施的市政府《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，答案明确：先行开发区域内，只要符合条件就能成立业主大会，可以就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定。
　　什么条件？两条：一是小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上；二是小区首套房屋出售并交付使用已满两年。这两条，只要符合一条，就能召开首次业主大会会议，成立业主大会。至于后期的业主，给他们留出足够的席位，虚席以待。
　　电梯坏了怎么办？
　　家住汶水路一小区的蒋妈妈最近有点烦。
　　烦啥？电梯又“罢工”了，23层的楼呵，爬得脚骨发软。
　　修？修过几次，总不大灵。
　　换？要动用小区维修资金，得全小区业主开大会。可小区1000多人凑起来太难，不可能天天开大会―――怎么办？
　　根据上海人口居住密集的特点，此次《规定》特地新设“业主小组”：
　　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，讨论业主大会拟讨论的事项，解决一些不需要全体业主开大会的问题。
　　从今天起，蒋妈妈们的电梯坏了，不必再惊动整个小区了。
　　两套房子算几票？
　　类似这样的细节问题，还有一些：房子买了，30%―40%的业主不住也不租，找不到人怎么开业主大会？一个人买两套房，投票到底算几票？
　　细节不明，难以操作，业主权力就落不到实处。
　　就此，《规定》明确：业主应当向业主委员会提供联系地址和通讯方式，以便联系；实在无法赶到现场“集体讨论”，还可通过书面征求意见解决，同样有效。
　　至于投票权，《规定》明定：业主在首次业主大会会议的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。开商铺的非住宅物业业主，投票权则按建筑面积算，每满100平方米算一票。
　　为保障居民发言权，《规定》还特地规定：单个业主最高不能超过全部投票权的30%。普陀区人大城建环保工委主任沈国忠解释：“这能防止开发商一人说了算。如果小区入住一半，剩下投票权就全在开发商手中，只要有一户站过去，开发商就能说了算。”
　　架空层归谁所有？
　　110来了，要当老娘舅。架可以劝开，但这个根子解不开。
　　事发生在浦东一小区，起因是开发商将居民底楼的架空层，出租做仓库做简屋来卖大钱，引发居民抗议，双方甚至要拔出拳头。110劝了架，却因为产权不明晰，还是闹到了法院。
　　这个产权到底是归谁？今天明确了。《规定》确定了“物业管理区域的配套设施归全体业主所有”的原则，并明确要求开发商在房屋交接书中把设施一一列明。今后，物业公司如在值班门房开杂货店、开发商再将底楼架空层砌起来出租、在居民屋顶外墙做广告，业主就可根据享有的产权，依法讨个说法。条文这么规定―――
　　物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：（一）物业管理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；（四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。
　　车库先给谁使用？
　　住在这个新村的居民有点不爽。
　　原本讲好有车库的，可住了进来，却发现自己的小车没处停。
　　车库哪去啦？
　　都被开发商破墙开店，作了商铺收租银。
　　2001年，小区居民将这事告上法院，一告就是3年。
　　现在官司可以不用打这么久了。谁对谁错，一眼就明白。
　　《规定》根据上海实际，明确了物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给物业管理区域内的业主、使用人使用。
　　市房地局副局长马云安介绍：“目前全市小区车库最高配备标准是每户0.6个车位，车位奇货可居。开发商为尽快收益，往往将车位对小区居民只卖不租，或对外出租以获高价，损害居民利益。《规定》淡化了归属盲区，通过限制车库的使用，明确这样的思想：首先要给本区居民使用。不得转让给物业管理区域外的单位、个人。除非停车位确有空余，才能临时向外出租。”
　　维修资金该谁交？
　　买房是大事，看中的楼盘，从地段从价位从环境，均无可挑剔。可就是这一笔维修金，让要买房的这对在上海电信工作的小两口，有点胸闷。
　　这笔钱数目是不多，可被房产商打了个闷包，有人说维修金应该是房产商出大头，可这家房产商理直气壮，说你自己的房，以后的维修费当然要由你自己全掏。
　　究竟是哪个出？
　　今天正式生效的《规定》讲明白了：由业主和开发商共同交纳，“新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。”同时还要求，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
　　哪些行为要罚款？
　　注意了！
　　这些有碍小区公共利益与安全的行为，将会受到依法的严惩：最高罚款。
　　敲承重墙，最高罚20万元；违章搭建，最高罚10万元；擅改房屋面貌，最高罚10万元；擅自改变房屋使用性质，最高罚5万元。同时《规定》还明确：物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当予以劝阻、制止；无效的，应当在24小时内报告业委会和有关行政管理部门。如果物业公司不“及时作为”，最高罚款达1万元。
　　申达律师事务所周知明律师说：“重罚，是为了大家。业主和物业公司，都应该为小区的公共利益，承担各自应尽的义务。”
　　和谐社会的基石
　　马云安（市房地局副局长）：住宅是当前物业管理工作的重点，新《规定》着力解决实践中的热点、难点，从上海实际出发，注重创新和操作性，将为进一步规范本市物业管理活动，保护广大业主和物业管理企业的合法权益，起到十分积极的作用，将使物业管理活动沿着市场化、法制化的轨道，健康有序地向前发展。
　　胡守钧（复旦社会发展研究室主任）：新《规定》体现了“还社会于民”，发展小区民主自治，对全社会的稳定意义重大。作为社会的细胞，小区的和谐，是整个和谐社会的基石。在居民物权意识日益强化的今天，让他们自行沟通解决各种矛盾，是人民当家做主意识的进步。同时，新《规定》通过明确责任义务，为居民与物业的和谐共生提供了制度基础。这些大面积的局部和谐共生，对建立和谐社会至关重要。
　　黄钰（市人大常委会法工委副主任）：当然，我们不能指望新《规定》一揽子解决所有问题。比如车库产权归属，还得等国家《物权法》出台后明确；彻底解决“居改非”及一些历史遗留问题，都需要在实践中完善。新的《规定》出台了，这是历史的进步。我们还将不断探索，力求在制度层面上确立起一整套完备的合法有效解决办法，为千家万户的幸福而不懈努力。