事关上海发展全局的重大课题
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于2019年06月22日发表
一直以来，房地产市场的发展变化备受公众关注。在现代人的家庭资产组合中，购房置业通常占的比重最大，因而房地产市场的一举一动总是格外引人注目。正是在这一点上，人们对上海市政府最近出台一系列调控房地产市场政策反响热烈，是完全可以理解的。
事实上，经过多年的演化，当前上海房地产业已进入了一个十分重要的发展阶段，如何通过有效调控，确保房地产市场持续平稳健康发展，进而科学把握上海房地产市场发展规律，已成为关系到上海经济社会发展的全局性重大课题。
这里，首先要对眼下上海的房地产市场所处的态势，有一个清醒认识和正确判断。
追溯历史，记忆中1996年的上海房市还颇为萧条，那时全市商品房的空置率很高。为了鼓励购房，当时出台了一系列配套政策。进入新世纪后，恰逢我国经济进入新一轮上升周期，上海房地产市场开始回暖。从2002年上海申博成功，到2003年和2004年，随着全球看好中国特别是上海，全市房价加速上升。这种情况表明，上海房地产市场调控的警钟已经敲响。据报道，上海“投资性购房”比例正逐步接近国际公认的20％警戒线，达到16％。市中心部分地区的高档楼盘中，“投资性购房”比例高达30％至40％。有2.5％的购房者在商品房还处于期房状态时就抬高价格出手转让。在5000多家工商登记的房地产中介商店铺内，期房挂牌量猛增，甚至不少房子在未获得“预售证”前，已经在楼市多次转手。为了加强和改善房地产市场调控，在2004年年初召开的市“两会”上，上海第一次把“房价上涨过快”写入《政府工作报告》。从那时至今，上海楼市调控政策出台愈加密集，政府的调控手段从单一行政手段向行政、法律、财税、金融等综合手段并用过渡，调控的目标是控制房价涨幅，同时打击已经冒头的投机炒作。
短短十年间，上海房地产市场从局面冷清到涨幅过快的历程表明，人们对住房的内在需求确实巨大。与此同时，随着房价的不断升温，市场上不健康的因素也在增加，部分区域投机成分明显，各种不规范行为时有发生，如不及时采取综合调控手段，满足消费，规范投资，抑制投机，不但会影响房地产市场本身的健康发展，更会直接影响上海经济社会发展的全局。
房地产业作为上海国民经济的支柱产业，其重要性不言而喻。2004年，房地产实现增加值占全市生产总值的比重达到8.4％，贡献率不小。一个产业在一个地区国民经济发展中所处地位越重要，其能否健康发展与该地区经济社会能否健康发展的关联度就越大。鉴于房地产业是一个资金高度密集及高负债率的产业，无论是房地产开发，还是房屋建造，乃至人们购房，大部分资金都靠的是银行信贷。当房价由于投机炒作上升过快过猛时，其潜在的风险就会陡然增加。一旦这种风险超越可控范围时，其所危及的不仅仅是房地产市场本身，而势必直接影响社会经济全局的发展，直接影响购房者的切身利益。这样的教训在许多国家和地区已屡见不鲜。所以，多管齐下，加强调控，确保当前房地产市场的健康发展，从根本上说，是确保上海经济社会平稳快速可持续发展的需要，是保护广大群众利益构建和谐社会的需要，是维护上海国际大都市形象的需要，也是对我们贯彻落实科学发展观的一次真正检验。
如何进一步调控当前上海的房地产市场？在这方面，只要统一认识，快速启动，各级政府应该而且可以有所作为。
当务之急，首先要尽快把上海市政府已经出台的调控政策落到实处。三月初，市政府发布的《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，明确了当前上海房地产市场的调控目标，即：在适应经济发展和对内对外开放需要的同时，必须坚持“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的原则，区别对待、分类指导，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，增加面向工薪家庭的中低价普通商品住房的供应，满足消费，完善保障。今年的目标是，继续保持房地产市场基本稳定，努力实现供求总量基本平衡，并力争做到供略大于求；扩大普通商品住房供应量，进一步优化供应结构；使商品住房价格涨幅进一步下降。应该说，这些措施非常具体，非常有针对性。
与此同时，必须采取行政、法律、金融、财税等综合手段进一步规范投资，抑制投机，依法整顿各种扰乱房地产市场秩序的行为，防止房价大起大落。要清醒地看到，上海房价涨幅过快，确实与一段时间来的投机炒作之风分不开。本来，房价有涨有跌是正常的。现在的问题是有人用种种违规行为，故意哄抬房价，牟取暴利，对此如不打击，就不能规范过热的房市，也就不能保护广大群众的切身利益。
现实生活使我们越来越深切地感受到，无论在经济上还是政治上，通过调控保持上海房地产市场的持续平稳健康发展，的确是一个事关上海经济社会全局的重大课题。
