上海商业市场形成多层次格局

　　日前公布的上海商办房地产研究报告显示，上海商业房地产市场已达相当规模，在新增商业用房供应区域呈现远近郊边缘化趋势的同时，以市级、区级和社区商业中心为支撑的多层次商业空间格局已成型，现阶段由原来的条状、块状向点状分布发展，社区型商业随着住宅的建设放量和城市化进程加速外延逐渐获得较大发展空间。未来上海商业房地产将表现为郊区重点发展、高层次集约化、租售价格分化等趋势。
　　发展现状1、整体规模：零售商业用房尚有发展空间近10年来，上海商业用房面积增长近5倍，截止2004年底，上海商业（商场店铺）建筑面积已经达到2857万平方米，以同期在册户籍人口1352万人数量来计算，人均商业面积为2.11平方米，千人商业网点数为22个，零售商业用房尚有发展空间。
　　2、供应情况：商业市场形成多层次商业空间格局，社区型商铺有较大发展空间据统计，2005年商铺市场的供应量将达到250万平方米以上。一个值得注意的情况是，随着近年来房地产市场的发展，大量新兴社区的建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。
　　另外，随着上海城市化进程的加速，居住向城市外围扩展的趋势得到延续，上海新增商业用房也有外移的发展趋势。据上海房产交易中心的数据统计，内环线内的商铺施工面积已经从2002年的65%降到2003年的45%，外环线与内环线之间的施工面积从19%上升到28%，外环线以外的区域则从15%上升到27%。上海商业房地产仍然处于较快发展期。相关统计显示，未来3年中，上海新增商铺面积将达到700万平方米，很大的增长部分来自于外环线区域，尤其是随着外环线住宅房的大规模建设，社区型商铺必然会大量出现在外环线以外。
　　商业土地供应量逐年递增，远近郊边缘区域成主要供应区域。
　　从年度供应来看，上海商办及综合土地供应也出现逐年递增态势。2003年商业土地供应413.98万平方米，2004年供应397.78万平方米。从各年土地供应分布来看，历年土地供应基本都集中在外环外区域，且基本为外环外中心镇的配套商业。中心城区特别是“四街四城”由于商业发展成熟，可供开发地块较少。
　　3、价格走势：销售价格上涨减缓，租赁价格持续回升今年由于受到宏观调控的影响，上海商铺在供应量依然增长的基础上，需求方面受到了一定的影响，导致目前上海商铺价格上涨减缓的趋势。
　　2005年1月至今，上海新增商业成交价格呈现价格上涨态势，至2005年7月，全市均价达到21366.58元/平方米峰值。2005年8月价格有所回落。
　　从各区商业类项目成交均价来看，卢湾区是目前上海成交价格最高的区域，达到31774.***元/平方米；黄浦区其次达到26286.41元/平方米。黄浦、普陀、杨浦、浦东是目前上海中心区域商铺集中供应的区域；商铺供应以住宅底商、写字楼群商为主，沿街商铺供应较少；商业售价呈现逐步攀升态势。
　　1999年，上海商铺租金曾一度跌至谷底。在前两年的供给量逐步得到消化后，上海商铺的租金已连续几年回升。目前主要商业区的优质零售物业呈只租不售局面。中心城区“四街四城”中南京西路商圈租金最高，超过了40元/平方米・天。
　　从平均租金看，各商街平均租金最高的是淮海路,其次是南京路和徐家汇。近几年内，商铺价格随房产市场价格的增长而上扬，淮海路、南京路，徐家汇租金的波动尤为明显，淮海路首次超过南京路占据榜首位置。其余地区的平均租金与前两大地区比较则显得相对平稳，但也有不同程度的增长。
　　上海主要商圈租金情况区域
　　3．5分析商铺的成交量，远郊区域占据最大比重，其他区域以租赁为主。
　　2005年8月，上海商业用房项目成交面积10.5万平方米，中心城区交易量与上月相比变化不大，远郊区域则增加了30％。从全市商业成交量的分布来看，嘉定、浦东、南汇等成为主要成交密集区域，其中专业市场商铺、公寓的商业群房是成交量聚集的产品。
　　空间分布特征1．总体布局：条状、块状向点状分布发展上海商业经过多年的调整改造，初步形成了市级商业中心、区域商业中心和社区中心为支撑的多层次商业布局。按国际化城市发展的要求，推进以试点城镇为代表的郊区城镇商业发展，规划设计一步到位，集聚商业、商务、餐饮、娱乐、宾馆等功能设施，构筑新城、中心镇、社区商业和邻里中心四个层次的商业中心，推进大型连锁企业的组团式经营。结合城市枢纽型网络化的交通设施建设，积极发展与城市轨道交通枢纽相配套的商业设施。
　　上海的主要商圈以传统的“四街”(南京东路、南京西路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城)为代表。近年来，随着轨道交通的开通和成熟，新老商圈四面开花，上海商圈开始从原来的条状、块状向点状分布发展。随着商业中心的转移，逐渐形成了8个市级商业中心，32个区级商业中心、65个居住区商业中心和10条专业特色街。
　　2．发展趋势：供应区域向郊区延伸，规划向高层次集约化发展，租售价格呈分化趋势。
　　随着近年来房地产市场的发展，大量新兴社区的建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。上海商业地产市场将出现区域性分化，郊区供应总量放大，市区供应总量减少。郊区商业发展是未来几年上海商业发展的重点之一，到2010年，郊区商业要成为全市商业的重要支撑和增长亮点。
　　消费水平的提高与消费结构的变化，对上海商业地产发展提出了更高的要求，商业布局、商圈规划将成为商业发展的热点。
　　因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产的开发重点。
　　商业发展水平的高低以及人口导入的数量、密度的多少决定了商业房地产的租售价格，区域间的发展差异将影响各自的价格水平。同时上海平均恩格尔系数已经下降到40%以下，体验消费支出比重将加大，导致实物商品销售的商业用房价格上涨趋缓，而娱乐、餐饮、文体等体验经济涉及的各种业种所使用的商业物业价值将会有较大幅度提升。