关于征求老河口市物业服务和管理实施细则（征求意见稿）意见的公告

为进一步贯彻落实省、市关于党建引领社区物业服务管理改革，实现物业管理全覆盖的工作部署和要求，加强和规范我市物业服务管理工作,提升物业服务管理水平,构建党建引领下的社区物业服务管理新体系,结合老河口实际，起草了《老河口市物业服务和管理办法（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见和建议。

征求意见时间为30天（2022年3月3日－2022年4月2日），联系电话：0710-8302117，邮箱：836286725@qq.com

***：《老河口市物业服务和管理实施细则（征求意见稿）》

老河口市住房和城乡建设局

2021年3月1日

老河口市物业服务和管理实施细则（征求意见稿） 

第一章  总则

第一条  为了规范物业服务和管理活动，维护业主、物业服务人和其他物业管理相关主体的合法权益，保障物业依法、安全、合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，构建党建引领社区治理的物业服务和管理体系，建设和谐宜居社区，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规，结合实际，制定本办法。

第二条  行政区域内的住宅物业服务和管理活动适用本办法，非住宅物业服务和管理参照执行。

本办法所称物业管理，是指业主对建筑物共有部分行使共同管理权，在物业管理区域内设立业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业或者其他管理人、使用和维护物业等活动。
    本办法所称物业服务，是指物业服务人按照物业服务合同约定向业主提供建筑物及其附属设施维护养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务，物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条 物业服务和管理相关活动应当遵循党建引领、政府组织、部门协同、属地管理、业主自治、行业自律、专业服务的原则。
    物业服务和管理纳入社会治理体系，推行红色物业，建立健全社区党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人三方联动的治理格局，充分发挥社区党组织在社区治理中的领导作用和社区居委会、业委会、物业服务企业的主体作用，统筹居民群众和多方社会力量，着力构建共建共治共享的基层社会治理新格局，不断提升基层治理体系和治理能力现代化水平。通过社区党组织的监督指导， 引导居民群众有序参与小区治理，不断提升自治能力，形成民事民管、民事民议、民事民办的基层治理格局。

推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。社区党组织要加强对小区（网格）驻区单位等各类党组织的统筹领导，切实把党支部建在小区（网格）、把党小组设在楼栋（单元），实现每名党员均纳入“1+1”（党组织关系所在单位+居住地）党支部规范管理。在条件成熟的物业服务企业，单独或联合组建党组织；对暂不具备条件的，指导建立群团组织，择优选派党建工作指导员，也可选派具备条件的“双报到”党组织书记兼任；鼓励物业服务企业招聘大学生党员、退役军人党员，切实提高党员比例。      

第四条 物业服务和管理的相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。

支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业服务管理。

第五条  市住房和城乡建设局履行下列职责：

（一）制定物业服务和管理相关政策并组织实施；

（二）对住宅专项维修资金的筹集、使用和管理进行指导和监督；

（三）对物业服务企业及其从业人员进行业务指导、培训和监督管理；

（四）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、物业服务合同等示范文本和相关标准；

（五）建立全市统一的物业服务和管理信用信息系统，会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，建立行业信用档案，实行行业信用管理；健全“双随机”抽查机制，加强对物业服务企业经营行为的巡查，对发现的违法违规行为，加大惩处力度，并计入不良信用档案。开展物业服务质量年度考评，在征求街道意见的基础上，建立物业服务企业红黑名单制度。

（六）指导行业协会制定和实施自律性规范；

（七）实施物业服务和管理方面的其他监督管理职责。

发改、民政、财政、自然资源和规划、城市管理、市场监管、公安、环境保护、民防等相关主管部门，按照各自职责，负责物业服务和管理活动的相关监督管理工作，建立违法行为投诉、处理和回复制度，并在物业区域内显著位置公布联系方式，依法及时处理物业区域内的违法行为。

第六条  市人民政府应当加强对物业管理的领导，建立综合协调和保障机制，将物业服务和管理纳入基层精神文明建设的考核内容。

第七条  街道办事处、乡镇人民政府对辖区内物业服务和管理活动进行全面监督管理。指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届,并办理相关备案手续；指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定；指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管；建立综合执法工作机制，根据市人民政府确定的行政执法事项清单，依法行使行政执法权；调处物业服务和管理投诉。

社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，负责督促业主委员会（居民自治小组）、物业服务企业和其他管理人履行职责，调解物业服务和管理纠纷。

第八条  实行物业服务联席会议制度。　　

联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集，住建、公安、民政、城管、市场监管等相关行政主管部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人、专营单位等各方代表参加，协调解决物业服务和管理活动中的重难点问题。　　

第九条  实行物业管理纠纷人民调解员参与调解制度。　　

街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会设专兼职人民调解员，并在社区内予以公布。下列纠纷经业主委员会调解无效后，由人民调解员依法进行调解：　　

（一）业主与物业服务人之间因物业服务和管理引起的纠纷;　　

（二）业主与业主之间的邻里纠纷以及因物业维修而产生的纠纷;　　

（三）业主个人需要调解物业服务和管理中出现的其他纠纷。

第十条  协助成立物业管理行业协会并加强自律管理，制定物业服务规范和等级标准，组织业务培训，建立和完善物业服务企业及从业人员的自律制度，提高物业服务水平，推动行业健康有序发展。

支持、鼓励物业服务企业加入行业协会。

第二章  业主及业主大会

第十一条   房屋所有权人为业主，物业的承租人和其他实际使用物业的非业主为物业使用人。业主和物业使用人在物业管理活动中依法享有相应权利，承担相应义务。

第十二条   一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。同一物业管理区域内，交付的房屋专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付房屋套数达到总套数百分之五十或者自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达百分之二十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

业主总人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十三条  符合本办法第十三条规定的，建设单位应当书面报告住建局，业主也可以向住建局提出召开首次业主大会会议的书面报告，住建局应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

街道办事处、乡镇人民政府应当自收到通知之日起三十日内，依照《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定，组织成立业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

鼓励符合条件的居（村）民委员会成员、社区党组织成员、党代表、人大代表、政协委员依法参选业主委员会成员。街道、社区党组织要严格审核把关业委会成员人选，鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，推动业主中的党员，龙其是“双报到”党员通过法定程序成为业委会（自管委）成员，鼓励业主中的党员经依法选举提任业委会主任，有条件的地方，业委会成员中党员比例应不低于50%，要推动符合条件的社区党组织书记或成员合规担任基层群众性自治组织负责人或成员。

第十四条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府办理备案，并告知属地社区委居会：

（一）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况;

（二）业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，将变更内容书面告知原备案部门并申办变更备案。

第十五条  业主大会会议依照《业主大会议事规则》规定召开，讨论决定下列事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则;

（二）制定和修改管理规约;

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金;

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

（七）改建、重建建筑物及其附属设施;

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十六条  业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问；

（三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务人履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益；

（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）组织、监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（七）根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况；

（八）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；

（九）法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

鼓励有条件的住宅小区业主委员会聘请专职秘书，工作职责和薪酬标准，在业主大会议事规则中确定。

第十七条  业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理书面交接手续。　　

业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

第十八条  业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务人签订物业服务合同。业主大会可以采用招标投标方式确定候选物业服务人，候选物业服务人确定后，提请业主大会会议表决，表决通过后由业主委员会与其签定物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及调整办法、收费方式、双方权利义务、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、共用部位和共用设施设备的管理与使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报住建局备案。

第三章 前期物业管理　　

第十九条  物业管理区域的划分，应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。

划分物业管理区域按下列方法执行：　　

(一)按照规划部门批准的《建设用地规划许可证》确定的红线图为准，一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，可以划分为不同的物业区域;　　

(二)分期建设项目或两个以上单位开发建设且相邻的住宅项目，其配套设施设备共用的，可划分为一个物业管理区域;　　

(三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的住宅区，划分为一个物业管理区域。　　

第二十条  建设单位应在办理《商品房预售许可证》前，持规划部门批准的建设工程设计方案总平面图，向住建局提出划分物业管理区域的备案申请。　　

建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。　　

一个物业管理区域应当由一个物业服务人实施物业服务和管理。　　

第二十一条  前期物业管理是指在业主大会成立前，建设单位选聘物业服务企业进行物业服务和管理的活动。　　

新建物业销售前，建设单位应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同。物业服务企业应将签订生效的前期物业服务合同报送住建局备案。前期物业服务合同示范文本由市住房和城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门拟定。

前期物业服务合同可以约定期限，约定期限未满、业主委员会或者业主与新的物业服务企业或其他管理人签订合同生效的，前期物业服务合同终止。

建设单位在物业销售前，应当制定临时管理规约，并在售房时向购房人明示前期物业管理服务合同和临时管理规约。购房人在签订购房协议时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认。临时管理规约示范文本由市住房和城乡建设主管部门拟定。　　

第二十二条  新建住宅的建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务办公用房：

（一）不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米；

（二）应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置；

（三）物业服务办公用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。

第二十三条  建设单位应当在物业交付十五日前，与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，按照国家规定移交承接查验资料。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。

前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，向住建局备案并提供下列资料：

（一）前期物业服务合同；

（二）物业承接查验协议；

（三）建设单位移交资料清单；

（四）查验、交接记录；

（五）其他与承接查验有关的资料。

物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第四章 物业服务　　

第二十四条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格和相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。

从事物业服务的企业，应当自首次订立物业服务合同之日起三十日内向服务项目所在地的住建局备案企业信息。

物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显著位置公示：

（一）物业服务企业的项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；

（五）物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况；

（六）其他应当公示的信息。

第二十五条  实行物业服务和管理重大事件报告制度。

物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务人应当及时采取合理措施并向住建局和相应行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会和专营单位报告：　　

(一)发生火灾、水患、爆炸、自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全的;　　

(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且依靠自身能力难以排除，可能危及业主、使用人及建筑物安全的;　　

(三)物业服务人员拟集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活的;　　

(四)发生群体性的事件;　　

(五)发生业主、使用人重大伤亡事件;　　

(六)其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。

物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。　　

第二十六条  住宅前期物业服务实行政府定价管理，收费标准由价格主管部门会同住建主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，由价格主管部门根据服务标准拟定物业服务分级收费指导价格体系，推进建立质价相符的物业服务收费制度，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。住宅前期物业服务以外的价格由市场竞争产生，实行市场调节价。前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担物业服务费的60%。

物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。　

第二十七条  供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专营单位应当直接为业主提供服务并向业主收取相关费用。原有老旧住宅小区应通过水、电管网技术改造后实现专营单位向业主终端用户收费。向业主收取有关费用的专营单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。　　

第二十八条  业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。　　

物业服务人对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人应当给予配合。　　

相关行业监管工作人员公务巡查、社区居委会进行人口、计划生育、综合治理等宣传监管工作，以及相关专营单位对相关设施设备检查维修，需要进入住宅小区时，物业服务人应予积极配合，并提供便利条件。　　

第二十九条  业主或者物业使用人对房屋进行装饰装修时，应当遵守国家有关规定。在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务人办理告知手续。按照规定需要报有关部门批准或备案的，应当依法办理批准或备案手续。　　

物业服务人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项通过协议的方式告知业主。协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

物业服务人对房屋装饰装修活动进行检(巡)查时，业主不得拒绝和阻碍。物业服务人应为业主装饰装修提供必要的便利条件，不得违法收取任何费用。　　

第三十条  对于原有老旧住宅小区、零散社区住宅及暂时难以实行专业化物业服务和管理的区域，各街道应采取有效措施，积极创造条件，结合各物业区域实际，采用专业化物业服务为主、党建+业主自管为辅、单位管理过渡、社区保障性管理的多元管理模式实施物业服务和管理，做到物业管理全覆盖。对由居民自行管理的小区，社区结合实际推行“党建+自管”模式，引导居民建立自管团队，实行物业自管；对规模较小、资源有限、管理难度大的小区，实行保障性管理，由街道和社区提供应急维修、清扫保洁等基本物业服务 ，条件成熟后，引进物业管理等级服务。鼓励街道、社区通过组建物业服务实体、小区边片引入物业管理、成熟物业兼并管理等方式对无物业服务小区提供保障，推动符合条件的社区“两委”班子成员、“双报到”党组织书记、小区业委会（自管委）负责人兼任物业服务质量监督员，监督物业服务。

对已完成“三无小区”、“老旧小区”改造，并且已有物业公司进驻管理的小区，街道、社区要加大物业管理政策宣传力度，培养居民物业缴费意识，采取“居民缴费+适当补贴”的方式推行物业管理 ，由市街道、住建、财政等部门统一进行审核小区物业管理的基本情况，力争市财政予以适当补贴，并逐步推行过渡，过渡期满后物业管理全部交由市场运作。

第五章  物业的使用与维护

第三十一条  建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。合法利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋及共用部位、共用设施设备的安全和正常使用，并应当征得相关业主和业主大会的同意。利用业主的共有部分产生的收入，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。　　

第三十二条  住宅小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。

对业主拥有产权或使用权的车库、车位不得收取停车费。　　

第三十三条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，未按规定缴存住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。业主委员会和物业服务企业具有催缴和续筹住宅专项维修资金的义务。

住宅专项维修资金的归集具体标准为：砖混结构住宅25元/平方米，框架无电梯住宅为30元/平方米，有电梯住宅为50元/平方米执行。

第六章  法律责任　　

第三十四条  业主、业主委员会、物业服务人、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协调解决;不能自行协调解决的，可以向街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十五条  业主委员会委员不得有下列行为：

（一）拒绝或者放弃履行委员职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。　　

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。　　

业主委员会资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交;业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第三十六条  建设单位、物业服务人违反物业管理相关规定，由相关主管部门依据《湖北省物业服务和管理条例》等相关法律法规予以相应行政处罚。　　

当事人对相关主管部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉;逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。　　

与物业服务和管理有关的管理部门及其工作人员玩忽职守的，由其所在单位或者上级主管部门实行问责或给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　

第七章  附  则　　

第三十七条  本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

第三十八条  本办法自2022年  月  日起施行。