广州市黄埔区人民政府广州开发区管委会关于印发广州市黄埔区广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施的通知

广州市黄埔区人民政府广州开发区管委会

关于印发广州市黄埔区广州开发区关于

实施城市更新行动推进城市高质量

发展的若干措施的通知

黄埔区各街道、镇，区府属各单位；广州开发区管委会直属各单位：

现将《广州市黄埔区、广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》印发给你们，请认真遵照执行。执行过程中如遇问题，请径向区城市更新局反映。

广州市黄埔区人民政府    广州开发区管理委员会

    2023年3月28日

广州市黄埔区广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施

为深入贯彻落实***生态文明思想、******关于城市工作重要论述和关于广州加快实现老城市新活力、“四个出新出彩”等***精神，按照省、市、区关于高质量发展的工作部署，深化省“三旧”改造改革创新试点成果，结合实际，制定本措施。

1. 科学分片分类施策。深刻把握城市发展规律，把全周期管理理念贯穿城市更新工作全过程，坚持集约发展、统筹谋划和“拆治兴”并举，加强历史文化和自然生态保护，按照“保护优先、规划引领、因地制宜、分片施策、分类指导、分步推进”的原则有力有序实施城市更新行动。

海丝城片区紧盯“综合更新、文化传承”，着重推进低端低效物业和城中村改造，大力推进老旧社区微改造，加快推动珠江岸线企业搬迁改造和港口码头转型升级，助推珠江黄金岸线黄埔段高质量发展；科学城片区紧抓“功能完善、补齐短板”，大力开展片区统筹、功能织补，补齐高端公共服务设施短板，提升科技创新配套、高端商业服务功能和居住空间承载力；知识城片区紧扣全域综合整备，重点运用储改结合、增存联动，保障产业园区、创新园区连片整体开发和农村集体经济发展，实现地区功能和结构优化调整，助力乡村振兴发展。

第二条　专班统筹强力推进。针对区重要城市更新业务和重点项目，实行“一业务一专班”“一部门一专班”“一方案一专班”模式，按照“否定存疑、提级管理”原则，统筹涉及城市更新的各相关职能部门、街道“有呼必应、有令必行”，高效推进项目审批建设。

第三条　坚持规划引领管控。坚持国土空间规划引领城市更新，按照框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量的要求，探索构建国土空间规划框总量、管底线、立目标，城市更新专项规划定策略、划重点、统配套，详细规划定功能、控指标、落设施的规划管控传导机制，形成空间一张图、资源一本账、项目一个库、设施一张网、保护一清单的城市更新规划引导格局。

第四条　探索旧改异地统筹。结合全区国土空间规划布局，鼓励涉及重点城市功能区、产业发展平台、生态敏感地区等的旧村改造项目在全区范围内异地统筹，探索通过土地等价腾挪置换、货币收购、国企做地等方式，优化旧改项目用地功能，保障城市产业发展空间，实现土地集约节约利用和区域高质量发展。

第五条　强化方案并联审批。旧城、旧村改造项目实施方案（含片区策划方案）按照国土空间规划管控要求，与项目详细规划（含控制性详细规划、更新单元详细规划）调整草案同步编制、并联报批；项目实施方案（含片区策划方案）与详细规划调整均涉及的交通影响、环境影响、洪涝安全、历史文化遗产、树木保护等专项评估事项实行一次审查；项目实施方案（含片区策划方案）正式批复前，其详细规划调整方案原则上应通过区城乡规划委员会审议。

第六条　容缺受理信任审批。对已完成基础数据确认、地价评估、实施方案批复前表决和留用地纳入改造范围表决、储备用地使用征求意见、土地登记确权、实施方案公示、交通影响评估、安全评估、历史文化遗产评估、树木保护评估等工作的旧村改造项目，可纳入绿色通道，充分运用告知承诺等方式，探索试行容缺受理、信任审批项目实施方案。

第七条　强基赋权提升效能。遵循“放权赋能、权责一致”的原则，将旧改项目涉及的地价评估、房屋和人口数据确认等事项归由属地街镇审核，经街镇报区政府后纳入项目实施方案，进一步发挥基层工作主观能动性，提升方案审批服务效能。

第八条　完善标准降低成本。

（一）已被政府征地补偿的房屋，不得纳入改造范围；对已取得政府征拆回迁安置补偿，在改造范围内未有办理房产权证（或宅基地证）房屋的户，该户不得计入以“户”方式核定复建量的户数统计，也不得计入符合“一户一宅”的户数统计；村民在旧村改造范围内有未补偿的合法住宅（有房产证或宅基地证的除外），原政府征地回迁安置面积（含弃产面积）未达到旧村改造复建量计算标准的，可按旧村改造复建量补齐差额。

（二）旧村改造项目原则上按照4年时间临迁费核算改造成本。城市更新项目专项评估报告涉及改造成本核算的，应先行征求各行业主管部门意见后（审查必要性和建设标准），再委托第三方进行复核。

（三）专项评估报告涉及的改造成本对应融资面积按照不考虑旧改因素的融资地价进行折算，且对超出6亿/平方公里标准部分，仅能通过融资产业载体进行平衡。因用地或规划限制无法平衡改造成本的城市更新项目，经区城市更新领导小组专题会议审议，其改造范围内的市政道路、河涌整治、高压线迁改等公共性专项建设费用可不纳入改造成本，由区财政承担，具体工程由区相关部门负责实施。

第九条　优化弃产处置方式。旧村改造项目如有超出回迁安置需要的弃产房屋面积，改造主体可参照我区农民集体所有土地征收补偿指导意见有关房屋货币安置补偿标准，从纳入改造成本、转为新增融资住宅销售等方式平衡弃产货币安置费用，超出标准以外的费用由改造主体自行承担。原则上按以上两种方式计算后的项目总建筑面积不得高于项目原总建筑面积。

第十条　鼓励增加公共用地。城市更新项目需进行土地置换的，如相互置换的用地最短直线距离不超过2千米，且置换后实施方案中的公益用地面积不少于建新区总用地面积30%，对用地类型为绿地、道路等公益用地的城市用地，可按毛用地面积相等的方式与政府用地进行置换。

第十一条　统筹解决规模缺口。纳入市、区城市更新年度计划的旧村改造项目因用地或规划限制无法平衡改造成本，存在城乡建设用地规模缺口的，可结合项目进度申请新增建设用地预支规模。原则上项目实施方案已经区城市更新领导小组办公室会议审议通过，可优先分配预支规模。经区政府同意分配预支规模的，由属地街镇牵头编制预支规模使用方案并报区规划和自然资源部门审批。

第十二条　明确退征用地供给。支持旧村改造范围内已完成标图建库的用地调整征地前置协商协议及退回用地报批规费。旧村改造范围内已完成征地前置协商协议，但未完成农转用及征收审批手续的用地，可调出原征地前置协商范围并由改造主体按规定退还政府相应费用；已完成农转用审批手续，但未完成法定土地储备程序的，可由改造主体按规定退还政府相应费用，退还费用的地块视作改造主体自行完善手续用地纳入改造。

第十三条　加快用地报批进程。旧村改造项目实施方案（含片区策划方案）经过区城市更新领导小组专题会议审议，且土地整备方案基本稳定，可同步开展新增用地“农转用”报批、集体土地完善转用、集体建设用地转为国有建设用地等用地组卷报批手续。

第十四条　优化“首开先建”流程。聚焦村民回迁安置房建设，实行城市更新项目建设全流程信任筹建。对村民回迁需求迫切，经村集体申请，旧村项目实施方案中应编制复建安置区、公服设施的“首开先建”规划建设专章（方案）。首开区范围应具备合法建设用地手续，且须重点排查历史文化遗产、古树名木、古树后续资源、大树以及各类安全风险和隐患。“首开先建”规划建设方案按程序提交区城市更新工作领导小组专题会议审议通过后，凭会议纪要、相关承诺等材料办理相应的施工手续。

第十五条　助力产城职住平衡。

（一）对接企业员工居住需求。按照提前谋划、分区布局、集中建设、统一管理的原则，支持村集体在属地街镇的指导下，统筹村民自住部分以外的复建回迁房按中小户型集中规划建设；根据区发改、工信、科技、商务等产业部门对我区企业员工租赁需求的统计情况，鼓励区属国企对统筹的复建回迁房进行规范化、集约化租赁运营和管理服务，并在一定期限后纳入保障性住房管理。

（二）增加过渡性临时住房。列入改造拆迁计划的旧村项目应按照“因地制宜、分类指导”的原则开展动迁工作，涉及重大基础设施和产业发展建设项目的地块应按区相关要求推进签约拆除工作；项目内其他地块，特别是因用地、规划手续等客观因素不具备条件在短期内启动建设的地块，应重点推进签约清零，在确保安全的前提下由属地街镇统筹改造主体或区属国企负责已签约后房屋的统一回收和装修，集中用作项目改造期间的过渡性临时住房，保障旧改村民及周边企业员工的临迁居住需要。

（三）规划建设政策性住房。结合功能定位、产业布局、配套规划，在重点产业集聚区中且具备承载条件的新批复旧村改造项目规划配置不低于融资区住宅总建筑面积3%的政策性住房，建成后由区住房城乡建设部门指定单位以建安成本价回购。政策性住房须与当期融资区商品住房同步规划、同样标准、同等质量开发建设。

（四）规范回迁房屋管理。严格查处违法违规发布、撮合、代理无证买卖回迁房行为，严禁村集体、改造开发企业违规为回迁房提供办理安置补偿协议及买卖转名等相关手续。旧村改造项目整体完成竣工验收后，已完成“集转国”手续的回迁安置房方可办理补交土地出让金手续。鼓励回迁安置区实施物业管理，选聘物业服务企业提供优质服务。

第十六条　强化拆迁资金保障。

（一）改造主体在旧村改造项目合作企业确认后6个月内须按照区城市更新工作领导小组专题会议审议通过的项目实施方案改造成本中的4年临迁费标准向属地街镇缴纳银行无条件履约保函作为拆迁保证金，拆迁保证金可根据临迁费发放进度逐期核销，但须确保留有不少于1年临迁费金额；在项目实施方案批复后，改造主体需在3个月内缴交复建安置资金，已缴纳的拆迁保证金可相应抵扣或转化为复建安置监管资金。

（二）已批复的旧村改造项目实行分期建设的，当期安置地块的复建安置监管资金及项目拆迁费用须采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存，其中现金比例不低于30%。

第十七条　提升资金使用效率。旧村改造项目在确保预售商品房后续建设资金充足和安全的前提下，允许项目改造实施主体申请提取项目融资区预售收入资金用于本项目复建安置区、融资区建设和本区其他旧村改造项目复建安置区建设。进一步探索创新复建安置资金缴存和监管模式，提升资金使用和监管效能，支持实力强、信誉高的建筑企业参与复建区和公服设施施工建设，加快安置房回迁。

第十八条　全力留存城市记忆。

（一）旧村、旧城项目实施方案中应委托具有相应资质条件的单位编制历史文化遗产保护专章（方案）、树木保护专章（方案）,历史文化遗产、树木保护方案取得相关职能部门意见后方能提交区城市更新领导小组会议审议。鼓励对具备条件的历史文化遗产活化利用。改造范围内历史文化保护对象的建筑面积可不计入项目新建计容建筑面积。

（二）严格落实划定保护范围和建设控制地带等历史文化遗产保护要求，如发现历史文化遗产有损毁危险或未登记的具有保护价值的历史文化遗产，应当立即停止施工和保护现场，并立即报告相应的行政主管部门。项目供地、施工建设前改造主体应按规定完成考古调查、勘探等工作。

（三）改造主体开展动迁和建设过程中须严格保护古树名木、古树后续资源、大树等树木。涉及树木迁移、砍伐、保护工作的，优选与树木权属人协商解决。若因客观原因存在确实无法避让的树木，在确保存活率的前提下，须委托有资质单位制定保护性集中移植方案，并充分评估论证和按规定办理审批手续。在获批实施保护性移植前，项目改造主体须按要求严格落实原址保护措施和管护工作。

第十九条　加强韧性城市建设。鼓励城市更新项目按照近自然、本地化、易维护、可持续的生态建设方式，优化竖向空间，加强蓝绿灰一体化海绵城市建设，落细海绵城市建设指标，配建排洪防涝设施，保障海绵城市建设效果；项目实施方案编制过程中应落实政府批复的水系规划要求，如确有调整需要，水系规划调整方案应先行提交区城市更新工作领导小组专题会议审议，再按水系规划相关规定办理调整手续。

第二十条　规范合作企业管理。

（一）纳入市、区城市更新年度计划的旧城全面改造项目可由街道办事处（镇政府）按程序选定符合资质条件的区属或市属国企作为前期服务商，由其协助开展改造意愿征询、标图建库申报、项目储备库和计划申报、完善用地手续办理，以及项目实施方案、控规调整方案及拆迁补偿安置方案编制申报等前期服务工作。前期服务协议内应约定服务期限（含续约期限最长不超过3年）、主要工作内容、提前终止条件、违约责任等内容。

（二）旧村改造项目发生合作企业失信、资金断链、破产、停工、拖欠临迁费等重大风险问题，经农村集体申请，属地街镇审核，区城市更新部门确认报区政府后，农村集体可召开成员大会或成员代表会议（成员大会授权）对合作企业退出、确定新合作企业等事项进行表决。表决通过后，新合作企业经属地街镇审查后报区城市更新部门备案。

第二十一条　建立多方参与机制。健全群众意见反馈评价机制，项目实施方案（含片区策划方案）应在报送区城市更新工作领导小组会议审定前进行公示。区城市更新工作领导小组专题会议审议项目实施方案时应引入专家学者参加论证审议；鼓励项目改造主体在旧村改造过程中集体表决、公告公示、签约动迁、注销产权等涉及集体或个人权益的重要环节办理公证手续；属地街镇应指导村集体聘请具备资质的律师事务所、会计师事务所（或审计师事务所）等第三方服务机构协助村集体对项目实行全流程经营管理监督和法律风险管控；属地街镇对旧村改造过程中发生的纠纷应当及时组织调解，或引导当事人通过仲裁、诉讼等法律途径解决纠纷。

第二十二条　强化项目履约监管。在项目实施方案批复后3个月内，由区城市更新部门代表区政府按要求与项目方签订城市更新改造项目实施监管协议。区住房建设、绿化园林、文化文物、应急管理、自然资源、生态环境等相关行业主管部门以及属地街镇按照相关政策法规和监管协议要求，各司其职对城市更新项目涉及的行业主管和职责领域实施具体监督管理和巡查执法，并在各自职责范围内依法依规查处各类违法违规行为，对失信行为进行惩戒和约束。

本文件自印发之日起施行。区有关部门可根据实际需要，结合本部门职责，在本措施印发实施后制定相关工作指引、细则。其中直接涉及行政相对人权利义务的，由相应主管部门另行制定行政规范性文件予以细化落实。