物业服务收费取消政府定价

    为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，发展改革委、建设部近日颁布《物业服务收费管理办法》，这一办法将自2004年1月1日起施行。

    服务收费下月起有六大变化 

    新的物业服务收费办法有6个重大调整。

    新的收费办法不只适用于城市的住宅小区，而是适用于所有的物业类型，无论住宅，还是写字楼、商铺，都将执行新的收费办法。

    新办法在收费原则上也有调整，由原来的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”，改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”，这将更符合市场经济原则，更符合质价相符原则。

    在服务收费定价方式上，也有新的调整。新办法取消了政府定价，规定了两种价格形式：政府指导价和市场调节价。这是因为现在许多小区都成立了业主委员会，物业收费价格有了协商的主体，政府不宜规定得过死，毕竟物业消费是业主自己的事。 

    收费分类也发生了变化，原来是三种：公共性服务收费、代办性服务收费、特殊性服务收费。新办法取消了代办性服务收费。代办性服务收费应由专业服务单位向物业公司支付，而不应由业主支付。 

    在物业收费成本构成上也发生新的变化。新的物业服务成本增加了一项：“物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”，这有利于保护业主财产的安全，防范风险。 

    新办法首次提出了“物业服务收费酬金制”的概念。物业公司在“酬金制”方式下，只拿应该获得的酬金，其他的物业服务支出费用所有权属于业主，而不属于物业管理企业，这有利于保障物业管理费能够全部用于物业管理，使业主明明白白消费。

    各方主体责任进一步明确 

    新的《物业服务收费管理办法》进一步明确了物业管理企业、业主等各方主体的责任。

    办法明确，物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 

    业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

    业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 

    办法提出，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

    利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金。

    物业服务费收取可采取两种形式 

    新的《物业服务收费管理办法》提出，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 

    包干制——是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 

    酬金制——是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 

    实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 

    其中，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用等。

    办法明确，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。