集约开发一本新土地账

    一平方米的农村集体土地租金是多少？

　　几年前，包括一些现行的租赁合同中，这个价格可能是2元/月，甚至是更低；而现在，在佛山有些村居，这个价格已经翻了几倍，到了两位数以上，如果是建成物业再出租，还能更高。

　　租金提升既意味着集体经济量的增长，也体现了村居对土地资源利用的转型提升。地还是那块地，用来装什么？怎么装？佛山不少村居已在探索。

　　向转型要提升

　　今年3月19日，华南（国际）口腔医疗器材产业城项目投资方签下承诺：3年内完成项目建设。这里将建成一个培育朝阳产业的国际化科技园区，一块土地也将就此“重生”。

　　这块地属于南海区罗村街道联星社区充美村小组。虽然这块地毗邻广佛路、佛山机场路，紧靠桂丹路，地理位置优势明显，但原有厂房始建于上世纪90年代初，已破旧不堪。“联星已经有粤丰汽配市场、中南农产品市场，华南（国际）口腔医疗产业城将是带动联星整合发展的第三个‘引擎’。”联星社区党总支部书记江兆启说。

　　其实，佛山不少村居都在进行着转型提升这样的努力。

　　最近，禅城区张槎街道村头村党支部书记冯强一直在思考着如何给村里的旧工业区找条新出路。“现有建于2007年的平阳、永丰等4个工业园区，占地近百亩，集中了针织、制衣、五金加工等企业140多家，但都比较低端。”冯强说，村民已经有了发展的共识，凡是高附加值、无污染的高端项目，都会考虑。

　　而在顺德容桂街道华口社区，东角地块的改造已进行了较长时间的准备，正一步步推进。以前这里以2元/平方米甚至1元/平方米的价格，出租用来建简陋的厂房，而现在社区想收回来，用于建设高标准现代厂房，打造华口新电镀城。

　　高附加值、新兴产业、朝阳产业，几年来，佛山不少村居干部对这些词汇耳熟能详，而村居土地所承载的产业内涵也在因此而改变。过去，一个老板来租地建一两层厂房，或许已经能让村居干部们高兴一阵子，而现在，他们更加看重项目是否高端。很显然，“旧瓶”装“新酒”，实质就是让村民有更高的经济收益。

　　背靠“大树”乘凉

　　对于发展集体经济，村居干部和居民们的热情一直未减，出租土地、出租物业的模式，也一直在延续。只是，村居过去多是依赖自己的力量；而现在，他们更多地视野向外，看准形势，借助外力。

　　“华南（国际）口腔医疗产业城的辐射力将是巨大的。”在联星经联社社长孙镜兴看来，该产业城将是联星紧跟罗村城市升级趋势的“龙头”。他说，“光明新城”已经启动建设，这是联星发展的“大利好”，目前联星也在推进旺南工业区的破旧厂房改造，附近的宣巷居民小组也将改造30亩地。

与联星略有不同的是，村头村不仅紧跟政府发展思路，还将实施“镇村一体”式的发展。冯强说，村头还有很多土地的权属尚未理顺，单以村集体的力量难以厘清。而接下来，张槎今年将通过村组土地连片开发，镇村一体联动招商，推动优质项目与村级载体对接。

　　要跟着政府的发展思路，甚至跟政府联动招商，这是很多村居干部的体会。而在具体路径上，引入项目也不再局限于工厂，不再按照传统的出租模式，低效地开发利用土地，而是通过项目盘活现有土地资源。

　　华口东角65亩工业厂房也是一个项目运作的典型案例。由于部分租约长达30年，现在尚未到期，华口社区给出的方案是带租改造，此地块也因此成为容桂街道首宗土地带租约推行“三旧”改造项目。“我们向股东、原租户、意向投资者协商，讲明改造政策、改造意向，争取到多方的配合。”华口社区居委会副书记黄敏仪说，关键是想通过这种方式，引入新的项目投资方。

　　一本新的“土地账”

　　一个个地块的改造，意味着集体收益的提升，这也正是推进改造的原始动力。

　　“现在出租土地的租金每平米只有10元左右，导致村民每年的分红只有7000多元，相对而言是低了。”冯强说，希望通过未来的改造和引入项目，壮大集体经济。

　　“旧厂房的租金每亩大约只有6500元，改造后预计每亩可租到5.2万元。”罗村街道街边社区经联社吕耀波说。目前，街边社区新屋、西便等几个村民小组的几百亩地，正计划改造建设两个大型专业市场。

　　而在谈到华南（国际）口腔医疗产业城时，江兆启特别强调“容积率”概念。他说，即使按照现在的租金水平，按照2.5的容积率计算，这块地的收益都将提升4.5倍。

　　村居干部的心中，有了一本新的“土地账”。而容积率的概念，恰恰反映出土地资源集约利用的理念，在村居已逐渐深入人心。

　　除了思想理念上的转变，相关的制度探索也在进行。在南海的带动下，目前全市都在建设农村集体资产交易平台。目前，南海该平台已成交集体资产过万宗，成交价平均比底价高出两成多。

　　而这一平台除实现资产增值外，更重要的还在于进一步健全交易的立项审批机制，强调经济项目引入是否符合各镇街产业准入政策和用地政策。“资产交易平台的一项重要功能，是引导和鼓励农村集体经济组织建设高档次产业载体，引入优质产业。”南海区城乡统筹办相关负责人说。

　　短评     精算土地账 村民更富裕

　　田继贤

　　租金水平不变，按照2.5的容积率计算，同样一块土地，收益将提升4.5倍。这就是南海区罗村街道联星社区党总支部书记江兆启心中的一盘土地账。其实算清这盘账并不难，所以改造原有的旧厂房，引进新的华南（国际）口腔医疗产业城项目自然不难得到村民支持。

　　更值得注意的是，在江兆启和村民心中，已开始关注土地的容积率这一问题。一般而言，土地的集约化利用程度越高，“容积率”对土地收益的影响也就越大，当土地集约化程度不高时，容积率对于土地收益相对不太重要。对容积率的关注和重视，反映了土地集约化利用程度的提高。

　　如果说，土地粗放式经营也曾经带给了农民比单纯的农业生产更高的经济收益的话，那么今天，那种土地原始经营已然无法满足农民的利益诉求。

　　其实，无论是“旧瓶”装“新酒”的转型提升尝试，还是背靠“大树”找“凉”乘的探索，其本质上都是农民更进一步追求提高土地集约化利用程度，优化土地资源配置，提高土地产出率的自觉努力。

　　这种土地资源的优化配置在新形势下，既是必然，也是可喜的。无论是提高单位产出，还是村组土地连片开发，镇村一体联动招商，实质都是要使相对有限的土地资源可以容纳、承载更多的高附加值的符合国家产业政策和发展方向的新兴产业，与此同时，村集体和村民也将获得更多的土地收益，从而实现区域、地方发展和村民、居民收入增加的共赢。

　　佛山五区各镇街发展水平不一，拥有可供发展的土地资源的多寡也不同，但无论如何，提高土地集约化利用程度，盘活土地存量资源，优化土地资源配置，提高土地的产出率，应该是未来发展的大方向。先行者的探索和尝试相信对各区、各镇街不无借鉴意义和价值。不仅借鉴他人的具体做法，更重要的是借鉴这种做法背后的新理念和新思维。