珠海市自然资源局关于印发珠海市关于处理不动产登记历史遗留问题的意见（试行）的通知十问十答

　　【国土资源丨珠海政策十问十答】

　　1、珠海市自然资源主管部门2020年2月28日印发《珠海市关于处理不动产登记历史遗留问题的意见（试行）》，已取得房屋所有权证书和土地使用权证书，房屋所有权已转移，未同步办理相应的土地使用权转移怎么办？

　　答：在未实行房屋、土地统一登记时期，权利人在转移不动产时应分别办理房产、土地的转移手续。但历史上存在权利人只单独办理了房产转移手续，未同步办理土地转移手续，造成房、地权利人不一致的情况。针对这种情况，根据《意见》第一条规定，应由土地使用权证书的权利人和房屋所有权证书的权利人（或其继承人）共同申请，经调查核实符合登记条件的，可予以注销原土地证，办理房屋、土地权利主体一致的不动产权证书。

　　2、土地权属来源为划拨性质，当事人通过转移登记已取得房屋所有权证书的单套住宅，未办理土地登记怎么办？

　　对历史上房屋所属土地为划拨性质，个人通过转让、继承等方式取得的单套住宅，且已办理房屋所有权证书，即当事人已经政府同意登记为合法的房屋所有权权利人，是土地的实际使用权利人。针对这种情况，《意见》第二条规定，当事人申请办理不动产登记时，可按划拨性质土地使用权予以登记，是对政府早期登记予以追认和明确。

　　3、土地与房屋权利主体不一致时怎么办？

　　答：对早期因国土、规划分别管理造成的土地使用权人与房屋报建人不一致的问题，涉及不动产首次登记时，申请人提供的土地权属来源材料与房屋符合规划或建设的相关材料权利人不一致，究竟谁才是真正的合法的土地使用人和产权人的重要问题，需所在地自然资源分局逐宗进行调查核实处理并统一权利主体。

　　4、土地用途与房屋报建用途不一致怎么办？

　　答：解决土地用途与房屋报建用途不符的问题，主要有以下三类情形：一是对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的；二是早期批准土地用途为综合用地或单一用途用地，报建房屋有多种用途的；三是原国土部门批准的土地用途与原规划部门批准的房屋用途不一致的。具体处理办法详见下表：

　　5、未完善规划手续怎么办？

　　（1）属于1986年12月31日之前建设的项目，由自然资源主管部门核对1991年之前测绘的1：500地形图，核实该项目建筑确实存在于1991年之前测绘的1：500地形图上，或有相关文件证明该项目于1986年12月31日前已建设的，可先由自然资源主管部门按历史用地确权相关办法办理确权手续，并按土地确权结果和现状产权登记的测绘资料出具规划意见后办理不动产登记。

　　（二）属于1987年1月1日至2000年4月4日之间建成的项目，已完善用地手续，但无法提交完整规划报建资料的，由自然资源主管部门以该项目的规划许可证存根信息及其它相关审批档案资料为规划审批的主要依据，并结合该项目的规划条件核实测绘成果，出具规划意见后办理不动产登记。

　　（三）存在违章加建、超建等违法建设的项目，应移交执法部门按相关法律法规查处。

　　6、建筑物跨宗地怎么办？

　　答：由不动产所在地自然资源分局进行调查核实，明确变更后的土地使用权人、用地面积、使用权性质、土地使用年限及范围坐标后为产权人办理不动产登记。

　　7、房屋已建设完工，但未能取得竣工质量验收证明材料怎么办？

　　答：（1）房屋建筑面积300平方米以下，且地上地下合计层数未超过3层，当事人申请不动产首次登记的，应提供承建人出具的已竣工并可安全使用的证明材料或由当事人出具已建成并安全使用的声明。

　　（2）房屋建筑面积超过300平方米，或者地上地下合计层数超过3层，当事人申请不动产首次登记的，应向建设工程主管部门申请竣工验收。

　　（3）农村村民经批准在宅基地上建房（含村改居后原村民的个人自建住宅），按省、市有关规定执行。

　　8、因开发建设单位已注销等原因，购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的怎么办？

　　答：因开发建设单位已注销（不含吊销），已没有符合资格的法人和自然人可以代其申请所建房屋的首次登记，并协助买房人共同申请转移登记。为解决此类历史问题，将所涉房屋纳入不动产统一登记的正常轨道，《意见》第七（一）条明确，可由购房人作为利害关系人申请该房屋的首次登记，并在公告情况下办理转移登记。

　　9、自然人已死亡，导致无法申请不动产首次登记的怎么办？

　　答：可由其直系亲属中的一人代为申请首次登记。

　　10、本通知何时实施？

　　答：自2020年3月28日起施行，有效期3年。