南方日报解码城市更新的黄埔样本

最快3个月完成建设环节审批，黄埔推出“城市更新10条”政策

    首创城市更新项目负面清单、试行容缺审批、“村规民约”也有约束力……9月10日，黄埔区、广州开发区对外发布《广州市黄埔区 广州开发区关于加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》（下称“城市更新10条”）。措施于公布之日起实施，有效期两年。  

    前不久，广东省人民政府颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》。该区坚持“快批、快拆、快建”，重点围绕创新更新改造模式、实现动签拆迁前置、再造审批服务流程等方面，编制推出“城市更新10条”。  

    作为全国首个区级“三旧”改造改革创新试点，黄埔区、广州开发区城市更新投资总额、已批项目、开工面积等主要指标连续5年领先全市其他行政区，连续三年在全市“三旧”改造工作年度考核中排名第一。  

    “三旧”改造工作领跑全市的同时，新的瓶颈也随之出现——该区更早进入了改革深水区。“我们唯有改革创新再出发，杀出一条血路去解决前进过程中的堵点难点和痛点。” 广州开发区城市更新局相关负责人在“城市更新10条”新闻发布会上说。随着“城市更新10条”的出台，黄埔按下了城市更新的“快进键”。  

    南方日报记者 吴雨伦  

    通讯员 黄逸熹 黄于穗  

    规划指引  

    “商改商”项目参照旧厂改造政策执行  

    “三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难、审批门槛高……前不久，广东省颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》聚焦了“三旧”改造的种种问题。  

    从“强化快批”“聚焦快拆”“保障快建”到“严格监管”，作为广州市旧改“大户”，黄埔区、广州开发区此次出台的“城市更新10条”，也直面改造项目的上述问题。  

    问题导向，规划指引。黄埔区、广州开发区为城市更新绘制了“一张蓝图”，编制全区城市更新总体规划，重点推进开创大道、广汕路、黄埔东路、九龙大道沿线等重点区域的“三旧”改造，形成中新广州知识城、广州科学城、黄埔港、广州国际生物岛“四片联动”的城市更新蓝图。  

    相较其他地区按年度计划申报和编制的方式，黄埔区、广州开发区将按季度编报区城市更新年度实施计划，重点项目可随时申报。对改造条件不符合相关要求的项目，该区首创城市更新项目负面清单管理机制，将其纳入负面清单管理，不予列入区城市更新年度计划。  

    据广州开发区城市更新局相关负责人介绍，这种做法将有效***以往城市更新年度计划弹性不足、更新计划跟不上政府重大项目决策节奏、改造项目的准入门槛缺失等问题。  

    “我们这次突破性地增加了‘商改商’的模式。”上述负责人说，“城市更新10条”允许产权单一的“商改商”类型项目参照旧厂改造政策执行，鼓励低效商业物业加快升级改造，将有效***“商改商”项目实施升级改造目前没有政策依据的问题。  

    “城市更新10条”还将有助于产业载体用地成本进一步降低，按规定，城市更新项目实施主体须按建新区用地面积的5%配建产业和人才用房交由政府指定的机构按成本价回购，或将对应的用地交由政府统筹使用，有效***发展产业缺乏载体等问题。  

    实行容缺审批  

    现行审批流程60项压缩为3项  

    一直以来，困扰广东城市发展的死结，就是拆迁难，城市更新缓慢。  

    对此，黄埔区、广州开发区提出构建灵活多样的拆迁保障体制，试行“先签约、后审批”的审批流程，允许项目方先行垫付的符合政策的拆迁费用可纳入改造成本，按“灵活分片、动态调整”的原则实现“签一片、拆一片、建一片”，有效***项目改造方案批复后批而不拆、拆不彻底、拆后不建的问题。  

    “我们提出试行城市更新容缺并联审批方式，拟将现行流程中耗时最长的手续，从原来的串联流程中分离出来。”据上述负责人介绍，建设审批环节将进行“流程再造”，试行容缺并联审批，从现行审批流程60项压缩为3项，审批时间最快将从1年半压缩到3个月。  

    黄埔区还将制定“一本地价”。这意味着该区将试行旧村改造项目全区域网格化基准融资楼面地价公示制度，统一编制全区网格化旧村改造融资楼面地价报告，以自然村为单位确定参考价格，作为各项目编制改造实施方案的依据，根据实际情况动态调整，并向社会公布。  

    在“一本地价”的基础上，为避免拆迁中的恶性攀比现象，黄埔区将编制全区各片区旧村改造拆迁安置补偿方案统一标准模板，作为规范性文件和各项目编制拆迁安置补偿方案的依据。  

    旧村改造中，业主的利益诉求多元且复杂，存在部分诉求超过合理界限，影响统一赔偿标准的执行。  

    针对极少数被拆迁人为谋求不当利益阻挠拆迁损害大多数被拆迁人利益的行为，黄埔区、广州开发区提出村集体可制定符合实际的“村规民约”对其采取必要的处置措施，涉及违法违纪的，村集体应及时移送线索交由有关部门依法查处，进一步解决项目拆迁协商难度大的问题。  

    “城市更新10条”实施后，“三旧”改造奖励用地指标分配将与拆迁进度紧密挂钩，根据当年计划新增改造和完成改造的面积规模，可预支50%“三旧”改造奖励新增建设用地计划指标。  

    值得注意的是，项目实施方案中修缮活化利用的公益性质历史文化遗产建筑面积将不计入项目新建计容建筑面积，以激励在“三旧”改造项目中保护利用历史建筑。  

    黄埔区、广州开发区的相关负责人说，如果省有关部门同意延续改革创新试点期限，黄埔区将选取一两个项目进行先行先试，通过司法裁决这种“硬”手段去解决拆迁纠纷。  

    腾空间  

    2019年将释放1.53平方公里产业用地  

    五年前，位于黄埔区、广州开发区的鱼珠智谷本是兴华仓库，分布着很多违建的铁皮厂房，每逢雨季该地便积水成河，附近居民苦不堪言。如今，记者再次来到鱼珠智谷，一个集办公、商务、休闲、娱乐、社交于一体的电子商务园区映入眼帘，园区面貌焕然一新。  

    一直以来，从租金、拆迁补偿获利成为违建的直接动因，而鱼珠智谷经过改造后，仅4万平方米的园区创造年产值20亿元，单位“亩产”处于全省顶尖水平。  

    鱼珠智谷的改头换面只是黄埔区、广州开发区“三旧”改造的一个缩影。近年来，该区采取全面改造、局部改造和微改造相结合的方式，旧村、旧厂、旧城多种类别改造并进。该区全面总结高度城市化地区的改造科学规律，细致梳理需要体制改革和政策创新予以解决的痛点、堵点和难点问题，在此基础上，结合多年来的探索经验，“城市更新10条”应运而生。  

    经广东省自然资源厅核准，截至目前，黄埔区、广州开发区“三旧”改造标图建库总用地面积约52.52平方公里。到今年7月，全区已批复的全面改造项目44个，其中旧村改造项目16个，旧厂改造项目27个，旧城改造项目1个；微改造项目55个。2019年新批旧村改造项目4个，旧厂改造项目7个，老旧小区微改造项目14个。  

    “我们动迁动工进度非常快。”该区相关负责人介绍，该区已开工的全面改造项目25个、微改造项目13个，开工面积约675万平方米，竣工面积约356万平方米，累计竣工安置房面积75.7万平方米、6925套。  

    其中，旧村改造项目累计完成签约户数17070栋，累计拆卸房屋7850栋，2019年旧村改造项目新增签约6173栋。  

    “结合城市更新，黄埔区、广州开发区所欠缺的道路交通等基础设施，将按照最高标准进行布局和建设，补齐短板，改善城市公共服务水平滞后于经济社会发展要求的问题。”上述负责人说。  

    截至今年7月，该区规划公配建筑面积约157万平方米，已建成约22万平方米，含中学、幼儿园、消防站、变电站、公交站、邮政所、文化服务中心等设施，打通市政路网约20公里，极大提升城市的公共服务水平。  

    城市更新也为经济发展注入了新动能。黄埔区、广州开发区累计完成固定资产投资***0亿元，完成房地产销售面积267万平方米，其中2018年完成固定资产投资127.5亿元，完成商品房销售68.3万平方米；2019年1—7月城市更新项目完成固定资产投资85亿元。  

    此外，黄埔区、广州开发区还率先在全市创造性地将“产业专章”加入到城市更新项目方案策划和编制中，把产业导入作为方案报批的必要条件；通过对低端村社集体物业进行微改造，盘活用好低端物业，实现产业嵌入和效益提升，打破土地资源和城市产业空间的发展制约，预计2019年可释放产业用地1.53平方公里。  

    据悉，为持续强化政策的系统集成和组合效应，黄埔区、广州开发区城市更新“1+3+N”政策体系文件将陆续发布，作为政策体系全链条组成之一的《广州市黄埔区 广州开发区城市更新办法》将继“城市更新10条”之后加快推出，为全省“三旧”改造提供可复制、可推广的制度性成果。  

    速览“城市更新10条”  

   南方日报 2019-9-11 AⅡ03