住房租赁市场如何行稳致远

住房租赁市场 如何行稳致远
——多地在金融支持、主体培育、平台建设等方面推出创新举措

核心阅读

为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，在推动住房租赁市场发展方面，除了规范住房租赁交易服务、搭建交易服务平台，多地政府还从金融支持、用地保障、增加房源投入市场等方面，推出各类举措，促进住房租赁市场健康发展。

金融支持

武汉搭建“互联网+租赁+金融”服务平台，为企业和个人提供融资途径

武汉市房管局不久前公布第三批29家住房租赁试点企业和9个住房租赁试点项目名单。至此，武汉市住房租赁试点企业已增至56家，试点项目增至14个。按照武汉市出台的住房租赁市场扶持政策，试点企业和项目将在金融信贷及税费等方面享受到多项优惠政策。

自2017年7月被确定为全国首批培育和发展租赁市场试点城市以来，武汉在扶持政策、主体培育、房源筹集、平台建设等方面推出了一系列创新举措。众多金融机构推出租客贷、业主贷、按居贷等创新产品，累计投放3亿元贷款，签署千亿元授信协议。

2017年11月初，建设银行武汉光谷自贸区分行推出新型企业贷款产品“小微企业住房租赁经营易”，“可遇青年公寓”成为该产品的第一家申请者，并成功获得115万元的无抵押贷款。“公司是轻资产运营，过去常受困于流动性资金不足。如今通过低息的企业住房租赁贷款，可以更好地为客户提供充足和优质的房源。”武汉可遇科技有限公司总经理佘福元说。

“住房租赁市场的利润相对较低，培育和发展这个市场，离不开金融的支持。” 武汉市房管局租赁专班负责人徐磊介绍，“各家银行都推出了自己的产品，但都是‘单打独斗’。”如何聚拢各家金融产品，形成租赁支持合力？

去年10月，武汉着手打造“互联网+租赁+金融”服务平台，率先上线了住房租赁金融综合服务平台，实现银行及各类金融机构的金融服务“全覆盖”。平台推出公司、个人住房租赁贷款等融资产品，为企业住房建设、购买租赁房源、改造装修等金融需求提供资金支持；另一方面，租户足不出户即可实现租房、贷款、租金支付、还款全流程线上操作。

今年1月，由武汉市房管局与中国建设银行湖北省分行共同打造的住房租赁交易服务平台共享系统正式上线，为出租人和承租人提供住房租赁信息发布服务。同时，该平台对接住房租赁金融综合服务平台，提供全方位金融支持，实现住房“租赁超市”和“金融超市”的结合。至3月底，系统累计房屋核验8462笔，合同网签10298笔，租赁备案9993笔。

华中师范大学房地产发展研究中心教授陈立中认为，武汉市打造的“互联网+租赁+金融”平台有利于银行之间展开竞争，进一步降低住房租赁企业的贷款成本。但另一方面，部分租房客收入相对较低，还款能力可能不足。多家银行入驻平台后，应避免为了“抢业务”而盲目发放低息贷款，要做好风险防范。政府在搭建平台、提供服务的同时，要做好监管、备案。

用地保障

深圳保障人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例

6月5日，深圳发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，《意见》提出，自2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

作为首批租赁改革试点城市，深圳一方面按照“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的发展思路，加强房地产市场分类调控，另一方面通过加大租赁住房用地供应力度，发展租赁市场。

2017年12月30日，深圳市房地产交易中心发布4宗住宅用地使用权挂牌出让公告，其中3宗住宅用地用于建设全年期自持租赁住房。在出让方式上，这批租赁住房用地均采用“单限双竞”的方式挂牌出让。单限，即限地价。在评估地价基础上确定出让底价，竞地价时溢价率达到30%即为最高限制地价。双竞，即竞地价和人才住房面积。竞价过程中，竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价；当竞买人报价达到最高限制地价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积，总居住建筑面积不变，按报出移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

“‘单限双竞’的拍卖方式，会让深圳土地的价格得到抑制。”在中原地产工作的韩先生表示，在“溢价30%上限”“比拼人才住房面积”的条件下，很难再出现天价地皮。深圳频频推出“只租不售”的居住用地，对房屋租赁市场的发展是一种鼓励。这几宗土地要建成住宅还需要几年时间，目前对租赁市场的影响比较有限。

深圳市经济学会副会长、深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为，政府大力加强租赁住房和“只租不售”的土地供应，会分流一部分的购买需求，有利于解决大城市面临的住房问题。

盘活房源

成都组建国有住房租赁公司，国有租赁房源入市

继今年初成都首批2200多套国有租赁住房亮相网络平台之后，该市第二批1200套国有租赁住房已于近日集中上市。

据成都市房管局相关负责人介绍，这些房源绝大多数分布于中心城区，选择余地大，既有可以拎包入住的精装房，也有仅通了水电气网的清水房，面积从75平方米到144平方米不等，包括面积较小的一居室、单间和部分大户型房源。据了解，租户可登录成都住房租赁交易服务网络平台查询房源，并按照发布的竞价规则，参与所需住房的竞价。竞价成功的租户需在5个工作日内与国有公司签订租赁合同。目前发布的房源中，月租金起拍价最低为470元，最高为1850元。截至4月24日，已有1100余套房源竞价成功。

据成都市房管局租赁管理科相关负责人介绍，这些房源都由第三方评估公司进行评估，确定起拍价，目前竞价成功的房源，实际成交价格基本略低于市场价。

“成都是全国首批开展住房租赁试点的城市之一。”成都市房地产市场服务中心负责人曹威表示，为发挥国有企业的引领作用、加大国有租赁房源的投放力度，成都已经组建了4家国有住房租赁公司，并全面开展国有存量住房清理工作，盘活国有存量房源。

“与民营租赁中介相比，国有租房公司在接受政府部门监管、履行社会责任方面会更加自觉。”西南财经大学经济学院教授刘璐表示，国有租房公司要起到房屋租赁市场的表率作用，相应服务必须也要跟上，价格上要更合理，用好的房源、好的服务、好的环境逐步引导人们建立“租购并举”的房产观念。

为鼓励长租、保护租客利益，在推出的房源中，有700多套可以选择最长不超过5年的合同期，租金在合同期内维持不变，支付租金可以选择按月、季、年付等方式。同时，为防止恶意炒高价格或囤房源的现象，竞价者需输入身份证号实名注册，且一人只能竞得一套。

除市属国企外，外地驻成都的国企目前也已进入到当地的房屋租赁市场。中建三局西部投资公司相关负责人透露，公司作为国有投资企业已在成都布局房地产市场，并承担了成都人才公寓等政策性租赁房屋的运营。“成都计划未来5年将建30万套人才公寓，这类政策性租赁业务将会是块大蛋糕。”该负责人说。