济南物业管理新规公开征民意

近日，市住房和城乡建设局发布了《济南市物业管理条例（征求意见稿）》（以下简称意见稿），公开向社会征求意见。意见稿首次明确了物业管理区域划分，并对业委会的成立条件以及主要职责等做出了明确规定。同时强调，物业公司禁断水电催物业费，车位只售不租最高拟罚款25万元。

物业管理区域划分不按规定公示 最高拟罚五万元

物业管理区域如何划分？意见稿提出，物业管理区域的划分应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

开发企业在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向所在区县住房和城乡建设主管部门申请划分物业管理区域。划分登记后，开发企业应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

现实生活中，物业服务用房存在不够用的情况。对此，意见稿提出，物业管理区域内应当配置物业服务用房，由开发企业无偿提供，属于全体业主共有。在物业服务用房的配置上，建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；具备水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其建筑面积不低于二十平方米。

对于未按规定申请物业管理区域划分，或未向物业买受人明示划分情况的，由区县住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处三万元以上五万元以下的罚款。

新建住宅小区前期物业服务费 实行政府指导价

新房交付前，前期物业费怎么收取？意见稿提出，新建住宅小区前期物业服务费实行政府指导价。前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担；物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

意见稿提出，前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。开发企业在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报备，并在销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。建设单位应当在物业销售时公示临时管理规约和前期物业服务合同，并提供给物业买受人，同时予以说明。

新建住宅小区前期物业服务费实行政府指导价。价格主管部门应当会同住建主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。此外，意见稿还提出，开发企业要在小区设物业售后维修服务体系，并在小区内设立房屋售后服务中心，处理建设遗留问题、接受业主报修。

业主享有十项权利 履行九项义务

业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序要求方面，意见稿界定了业主范围，指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。符合法院判决、仲裁机关仲裁，或因继承、受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人等五种条件，也可以认定为业主。在物业管理活动中，业主享有行使业主大会投票权、监督业主委员会工作等十项权利，履行交纳物业费、专项维修资金、转让或出租物业专有部分及时告知物业服务人等九项义务。

依法成立业主大会方面，意见稿指出，按照程序，业主已入住面积或已入住户数比例达到百分之五十以上，自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上，只要满足上述三个条件之一就可召开首次业主大会，设立业委会。在符合条件的物业管理区域，百分之十以上的业主或者建设单位均可向街道办提出设立业主大会的申请，居委会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出设立业主大会的申请。

街道办应当在接到设立业主大会书面申请三十日内，组建业主大会筹备组。筹备组由街道办、社区党组织、辖区公安派出所、居委会、业主代表和建设单位组成。筹备组组长由街道办代表担任。筹备组中的业主代表不得担任首届业主委员会委员。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议，通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业委会委员和候补委员。

不得以只售不租为由 拒绝业主承租车位

意见稿提出，物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。业主、物业使用人要求承租建设单位未出售或未附赠车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车位（库）出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位（库）应当优先投入使用；车位（库）尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主共同决定。

业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务人商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务人另行约定。

在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业服务人应当按照物业服务合同的约定，履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离；督促无效的，应当及时报告有关部门。

对业主要求承租的车位（库）只售不租的，由区县住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十五万元以下罚款。