武汉市四环线工程沌口互通段房屋征收补偿方案征求意见稿区国土资源规划局

因武汉市四环线工程建设的公共利益需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（***590号令）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府380号令）和《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市政府275号令）等相关规定,蔡甸区人民政府拟对武汉市四环线工程沌口互通建设项目新增用地范围内国有土地上的房屋实施征收，现拟定房屋征收补偿方案（以下称《补偿方案》）如下：

一、基本情况

（一）项目名称：武汉市四环线工程沌口互通段国有土地上房屋征收项目。

（二）征收范围：东风大道以北、武汉正达饲料公司以东区域（详见房屋征收范围附图）。

（三）被征收房屋情况：征收总建筑面积（未经登记的）约652.585平方米，被征收人1户，项目用地红线内的土地面积约348.94平方米。

（四）房屋征收部门：蔡甸区房屋征收管理办公室。

（五）房屋征收实施单位：四环线蔡甸区段工程建设协调指挥部、蔡甸经济开发区管理委员会。

二、征收补偿政策

（一）被征收人

被征收人为华泰植物油（武汉）有限公司。

（二）被征收房屋类型和建筑面积的认定

被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

未经登记建筑的认定和处理办法见***。

（三）征收补偿方式

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择货币补偿，房屋征收部门按被征收房地产价值向被征收人支付货币补偿费。

被征收人选择房屋产权调换的，由房屋征收部门协调用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

（四）被征收房屋、产权调换房屋的价值

被征收房屋的价值、产权调换房屋的价值由选定的房地产评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等相关规定评估确定。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

（五）征收补偿的内容和标准

1、货币补偿方式

（1）房地产价值补偿

被征收人可根据情况，在以下两种方式中选择一种评估房地产价值。

①房地分离评估

采用成本法单独评估房产，单独评估土地，再将两项的估值相加，得到房地产的价值。

房地产价值补偿＝被征收房屋面积×被征收房屋评估重置单价+国有土地使用权收回的面积×土地使用权价值评估综合单价

②房地合一评估

房地产价值补偿＝被征收房屋证载建筑面积×被征收房屋评估综合单价

（2）临时安置补偿搬迁补偿

①临时安置补偿

征收住宅房屋、办公用房及其他非生产经营性用房，被征收人选择货币补偿的，一次性支付被征收人3个月的临时安置补偿费。临时安置补偿标准按被征收房屋面积每月每平方米15元进行计算，保底1500元/月。

被征收人认为其临时安置补偿高于上述标准的，由评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。

②房屋搬迁补偿

征收生产经营性用房，对被征收人按房屋证载总面积25元/平方米的标准给予设备搬迁、安装费用；搬迁后无法恢复使用的设施设备按购置价扣除折旧后予以补偿。被征收人认为其搬迁补偿高于上述标准的，由评估机构评估确定搬迁补偿费。

（3）停业停产损失补偿

因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。

具备前述条件的,房屋征收部门给予被征收人被征收房屋价值5%的补偿。

被征收人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请房屋征收部门委托评估机构根据房屋被征收前三年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。选择货币补偿的，停产停业期限按照6个月计算。

（4）装修补偿

由房屋征收部门与被征收人协商确定，协商不成的由评估机构对被征收房屋装修进行评估，确定补偿费。

（5）改变房屋用途补偿

改变房屋用途补偿办法见***。

（6）奖励

为鼓励被征收人签约搬迁，对在征收签约期限内签约搬迁的被征收人予以奖励。凡在征收评估结果公布之日起10天（含10天）内签约并完成搬迁的，给予房屋被征收人奖励3万元；凡在征收评估结果公布之日起11-15天（含15天）内签约并完成搬迁的，给予房屋被征收人奖励1.8万元。

（7）其他

构筑物补偿（含楼顶搭建、暗楼、房屋夹层、阳台、地面附着物及其它附属设施等，违法建设除外）。由评估机构对被征收房屋构筑物进行评估，确定补偿费。

其他附属设施补偿标准为：水表独表240元/块，分表80元/块；电表独表500元/块，分表150元/块，分时电表650元/块；有线电视迁移费100元/户；空调移机费300元/台；宽带网迁移费380元/部；太阳能热水器迁移费500元/台、电热水器迁移费200元/台。三相电表、管道燃气、独地水表按原始凭据给予补偿。被征收人认为附属设施的迁移补偿价值高于上述标准的，可由其提供相应的有效凭证资料，由评估机构评估确定附属设施补偿费。  

2、产权调换方式

（1）房屋价值补偿

房屋价值补偿以产权调换房价值给予补偿，由甲乙双方按照被征收房屋价值与产权调换房屋价值结清差价。

（2）产权调换方式中临时安置补偿、搬迁补偿、停业停产损失补偿、装修补偿、改变房屋用途补偿、奖励、其他补偿等与货币补偿方式中相应补偿标准相同。其中，临时安置补偿过渡期自征收补偿协议约定的搬迁之日起，至产权调换房屋交房之日止。

三、征收签约期限

签约期限为15日，自评估结果公告之日起算。

四、补偿方案执行

（一）区房屋征收部门、征收实施单位与被征收人三方按照本方案的补偿标准和被征收房屋价值评估结果签订征收补偿协议。签约期限内，区房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，以及下落不明的，由区房屋征收部门报请蔡甸区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（***590号令）等规定，按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人应在征收补偿协议签订之日起5日内完成移交手续。

（二）被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由蔡甸区人民政府依法申请人民法院强制执行。

（三）《补偿方案》未尽事宜，依据国家、省、市有关国有土地上房屋征收与补偿的相关规定执行。

（四）《补偿方案》由蔡甸区房屋征收管理办公室按照相关法律程序及规定进行解释。

***：

1、《武汉市四环线工程沌口互通段国有土地上房屋征收项目未经登记建筑补偿细则》

2、《武汉市四环线工程沌口互通段国有土地上房屋征收项目房屋用途改变补偿细则》

                                 蔡甸区人民政府                            

2017年7月                               

***1：

武汉市四环线工程沌口互通段国有土地上房屋征收项目未经登记建筑补偿细则

一、未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的房屋。

二、作出房屋征收决定前，区政府组织房屋征收、房管、城管、规划、土地、建设等部门对未经登记建筑的情况进行调查、认定和处理。

三、未经登记建筑的调查、认定和处理，应遵循依法合理、尊重历史、程序正当、实事求是的原则。

四、区房屋征收部门在对征收范围内房屋组织调查登记时，应当同时对未经登记建筑的有关情况进行调查，调查结果应当在征收范围内予以公布。

五、房屋征收部门应当委托有资质的测绘单位对未经登记建筑进行房屋建筑面积测绘，绘制未经登记建筑现状图（包含占地面积、建筑面积以及房屋层数），并拍照留证。未经登记建筑的建筑面积根据测绘单位出具的测绘报告予以确定。

六、未经登记建筑的建成时间根据行政处罚文书、历史测绘资料、房屋建造购买材料***等能证明建筑建成时间的资料综合考虑后予以认定。按照前款规定仍不能确定房屋建成时间的，由蔡甸经济开发区管理委员会出具书面意见，区房屋征收部门审核认定。

七、对取得建设工程规划许可证，且按许可内容实施建设的未经登记建筑，认定为未经登记的合法建筑。

八、2004年9月20日之前，未取得建设工程规划许可证建成的未经登记建筑，或者未按照建设工程规划许可证的规定建成的未经登记建筑的超出部分面积，认定为历史无证房。

九、原有房屋有合法房屋权属证书，拆除改建后的房屋未经登记的，改建后的房屋面积与原证载面积一致的部分，认定为合法建筑；对在2004年9月20日之前建成的超出部分面积的房屋，认定为历史无证房。

十、未经登记建筑认定为合法建筑或者历史无证房的，房屋征收部门应当在拟征收范围内予以公告；认定为违法建筑的，由区政府确定的部门书面告知被征收人、公有房屋承租人认定结果。

十一、未经登记建筑按照下列规定予以处理：

（一）认定为未经登记合法建筑的，按照已登记合法建筑给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策；

（二）认定为历史无证房的，按照下列标准给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策：

 1、1991年7月3日之前建成的，按照房屋实际用途（商业门面除外）价值的95%给予补偿；

 2、1991年7月4日至2001年11月1日期间建成的，按照房屋实际用途（商业门面除外）价值的90%给予补偿；

 3、2001年11月2日至2004年9月20日期间建成的，按照房屋实际用途（商业门面除外）价值的85%给予补偿;

 4、对认定为历史无证房且实际作为商业门面使用的个人房屋，按照历史无证住宅用途房屋的价值给予补偿，对符合《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条规定的，同时给予补助；

 5、对认定为历史无证房且实际作为商业门面使用的单位房屋，按照历史无证办公用途房屋的价值给予补偿，并按照该项目《房屋用途改变补偿细则》（***3）第三点关于办公用途改商业用途的相关规定给予补助。

（三）违法建筑或超过批准期限的临时建筑，依法予以拆除，不予补偿。

***2：

 武汉市四环线工程沌口互通段国有土地上房屋征收项目房屋用途改变补偿细则

一、被征收人自行改变房屋用途的，按原房屋证载用途给予补偿，但《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》公布前，企业自行将本单位的车间、仓库等改为住宅并按原有公有住房分配政策分配给职工居住的，可按住宅房屋价值的90%给予补偿，并给予相应的补助、奖励。

二、被征收人自行将住宅改变为生产经营性用房使用的，按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条的规定执行。

三、除本细则第二点规定的情形外，《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》公布前，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为商业门面使用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的，除按原房屋证载用途予以补偿外，若改变用途部分房屋实际价值高于原房屋证载用途价值的，对其实际用于经营的部分按两者价差的50%给予补助。

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