县政府关于印发宝应县城市规划区村（居）民个人住房建设管理办法的通知

各镇人民政府，县各委、办、局，县经济开发区、有机农业开发区：

现将《宝应县城市规划区村（居）民个人住房建设管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

宝应县人民政府

2017年5月19日

（此件公开发布）

宝应县城市规划区

村（居）民个人住房建设管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强和规范城市规划区内村（居）民个人住房建设管理，确保城市规划和土地利用总体规划的有效实施，改善村（居）民生活居住条件，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政许可法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省土地管理条例》等法律、法规和《宝应县城总体规划（2010--2030）》（修改稿）的规定，结合我县实际情况，制定本办法。

第二条 本县城市规划区内村（居）民个人住房建设应遵守本办法。

第三条 城市规划区是指《宝应县城总体规划（2010-2030）》（修改稿）确定的规划区范围。

第四条 本办法所称村（居）民个人住房建设是指在城市规划区范围内的村（居）民申请新建、改（翻）建住房的行为。

本办法所称的村（居）民是指：

(一)依法取得集体土地使用权有关证明文件（宅基地）的村民；

(二)依法取得国有土地使用权有关证明文件的居民；

(三)村改居后所在区域个人住房建设用地仍然是集体土地，并且按村民政策管理的居民。

第五条 各有关镇（区）和规划、国土（不动产登记）、古城管理、城市管理行政执法、房管、建管等部门共同做好村（居）民个人住房建设管理工作。

各有关镇（区）：负责对村（居）民个人住房建设是否符合规划、申请人资格、原住房状况、家庭人口等情况进行初审，参加现场查勘，并签署意见。对未批准个人住房建设的申请人做好宣传解释工作；对本辖区内的违法建设行为及时予以制止，并配合有关部门依法处理。

规划部门：组织村（居）民个人住房建设现场查勘和会办审批。对是否符合城市规划确定的功能分区、用地性质和是否属于严格控制住房建设范围等进行审查，并在个人住房建设审批表中作出具体规划意见；核发《建设工程规划许可证》（副本），并做好施工现场验线、规划核实等工作。

国土部门（不动产登记）：参加村（居）民个人住房建设现场查勘和会办审批。对申请人是否符合用地条件和拟用地是否符合规划以及原有宅基地、新建个人住房用地等情况进行审查，根据土地利用总体规划作出审批意见。负责查处违法用地等工作。负责村（居）民个人住房产权登记管理等工作。

古城管理部门：负责古城范围内建筑物风格风貌管理。

城市管理行政执法部门：参加村（居）民个人住房建设会办审批。参加施工现场验线，负责规划审批后监督管理及违法建设查处等工作。

其他有关部门按照各自职责共同做好相关工作。

第六条 个人住房建设实行先规划后建设及分类管理的原则，按照个人住房建设工程所在地点与城市规划实施的关联程度，将城市规划区分为两个区域，即严格控制建设区和一般控制建设区，并随着城市的不断发展，根据县城总体规划的修编适时调整个人住房建设管理的范围。

第七条 严禁城市规划区范围内集体土地私自买卖行为，禁止城镇居民在城市规划区范围内购买农民集体土地建设个人住房。

第八条 城市规划区范围内村（居）民，凡集体所有宅基地及其地上住房出卖、出租的或将住房改为其他用途的均不得再申请新批宅基地；村民未达到法定结婚年龄申请分户建设个人住房的，不得申请新批宅基地。

第二章 审批原则

第九条 严格控制建设区范围内村（居）民个人住房建设原则上实行统一集中连片式改造，除危房外，不得单独许可建设零星个人住房。

第十条 一般控制建设区范围内村民个人住房建设应根据批准的村民庄台集中布置点规划建设方案组织实施。未确定村民庄台集中布置点的行政村，应暂停审批个人住房建设手续。

第十一条 城市规划区范围内国道、省道两侧100米范围内、县道两侧50米范围内、河道控制蓝线内，禁止建设个人住房，并征询相关部门意见。

第十二条 村（居）民个人住房改（翻）建必须具备土地使用权属证件。已经纳入规划改造的区域，必须按照规划实行整体改造，不单独审批个人住房改（翻）建。主要街道临街面的住房，原则上要求整体改造，确要单独改（翻）建的，规划部门要严格把好临街效果关。

第十三条 城市规划区内村（居）民个人住房建设必须符合城市规划和城市建设要求，不得影响市容市貌，不得妨碍交通，不得影响消防、电力、电信、地下管线等设施安全，不得侵占城市道路、公共绿地、邻里通道，并妥善处理好给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。

第三章 严格控制建设区的规划和管理

第十四条 严格控制建设区依据《宝应县城总体规划（2010--2030）》（修改稿）所确定的范围，具体区域为：北至八浅大沟北侧约1000米处、南至老沿广公路、东至黄塍镇迎宾大道及望直港镇军师村一线、西至运河东堤（见附图1）。

第十五条 严格控制建设区范围内规划安置小区13个，规划保留庄台15个（见附图2）。具体分布为：

安宜镇安置小区（6个）：齐心安置区、三里安置区、邰圩安置区、莲花嘉苑、水韵江南、阳光新城；保留庄台（3个）：三里点、齐心小区点（齐心二小区、齐心三小区）、跃进小区点。

开发区（黄塍镇）安置小区（4个）：七里安置区、金湾安置区、江跳安置区、大陆安置区；保留庄台（4个）：邰家河东侧点、安宜东路北侧点、江跳点、大陆点。

望直港镇安置小区（2个）：安置小区1、安置小区4；保留庄台（5个）：镇区点、范舍点、花亭点、季家点、国强点。

泾河镇安置小区（1个）：刘上安置区；保留庄台（3个）：刘家潭点、曹坝点、陈东点。

第十六条 严格控制建设区范围内的古城范围内应停止审批个人住房建设。经县级或县级以上的房屋安全鉴定机构鉴定为C级或D级危房的，可以按照原址及原长、宽、高和原面积实施翻建，建设风格、风貌应与古城保护规划相协调。但列入规划改造地块的个人住房建设除外。古城范围内民房建设另有规定的，从其规定。

严格控制建设区范围内（除古城区）规划非保留庄台内的村（居）民，原则上不得原址建设。确属危房的，经县级或县级以上的房屋安全鉴定机构鉴定为C级或D级危房的，按照危房政策原址及原长、宽、高和原面积翻建处理，报规划部门审批。对于不符合相关规划的申请建房户，进行产权调换或货币补偿安置处理，并由相关镇（区）负责具体事宜。

集体土地上的产权调换或货币补偿安置方式由各有关镇（区）按照有关法律、法规的规定提出方案，报县政府批准实施；国有土地上的房屋按《宝应县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（宝政规〔2013〕3号）文执行；违法建筑不予补偿。

规划保留庄台内符合条件的村（居）民建房户（危房户），可以按照不扩大、填空补缺实施个人住房建设。

第四章 一般控制建设区的规划和管理

第十七条 一般控制建设区是指除严格控制建设区范围外由规划部门管理的范围。具体区域为：北至泾河镇南泄水河、东至芦东河一线、南至沿广公路、西至宝应湖及山阳镇张港河一线（见附图1）。

第十八条 一般控制建设区范围内，村（居）民个人住房建设应遵循先规划后建设的原则，规划村民庄台集中布置点原则上一个行政村设一个点，相邻村可毗邻布置设点，具体庄台布点规划由相关镇会同规划、国土等部门根据人口规模、城市规划及土地利用总体规划组织编制，报县政府批准实施。

一般控制建设区范围内的村民庄台集中布置点建设规划分别由安宜镇、望直港镇、泾河镇、黄塍镇、山阳镇进行统一规划设计，并按程序报县政府批准公布实施。对符合条件的建房户（危房户）一律按规划到指定的村民庄台集中布置点建设。

一般控制建设区范围内的规划布点村庄，仅剩个别户未翻建的，住户申请经批准后允许插建或翻建。

第五章 个人住房建设办理程序

第十九条 《建设工程规划许可证》申办条件

村（居）民向规划部门申请办理个人住房《建设工程规划许可证》须提交下列材料：

(一) 经所在地村（居）、社区和镇（区）签署意见的申请表；

(二)户籍证件(户口簿和身份证原件、复印件)；

(三)土地使用权有关证明文件(原件、复印件)；

(四)房屋所有权证或产权证件(原件、复印件)；

(五)具有设计资质的部门出具的建设工程设计方案等相关图件；

(六)确属危房的应提供县级或县级以上的房屋安全鉴定机构出具的鉴定书；

(七)具有测绘资质的部门对住房及相邻关系测绘的地形图；

(八)规划部门现场查勘、审查材料后需要补充的其他相关材料(涉及相关职能部门需由相关部门签署意见)。

第二十条 规划部门应自受理之日起30个工作日内（不含公示期），对符合申办条件的个人住房建设工程完成现场查勘、相邻关系审查、图纸技术审定等工作，并作出许可决定。30个工作日内不能作出决定的，经规划部门负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

规划部门应及时做好批前公示工作（公示时间不少于10日），公示无异议后，核发《建设工程规划许可证》副本，同时做好批后公布工作。

批前公示无异议后申请人须按规定缴纳有关费用。

个人住房《建设工程规划许可证》实行正、副本制度，副本除不得作为领取房屋权属证件依据外，与正本具有同等法律效力。

第二十一条 个人住房建设工程开工前，申请人应向规划部门申请验线，验线前规划部门应通知城市管理行政执法等部门参加，未经验线，不得开工。验线后由城市管理行政执法部门继续加强审批后的监督管理等工作。

第二十二条 个人住房建设应严格按照《建设工程规划许可证》副本确定的内容进行建设。确需变更的须经规划部门同意，并及时办理变更规划许可手续。

第二十三条 个人住房建设工程竣工后，申请人应提供《建设工程规划许可证》副本、房屋竣工实测报告等材料向规划部门申请规划核实。规划部门接到申请后7个工作日内应对建设工程是否符合规划条件予以核实，合格后换发《建设工程规划许可证》正本；规划核实不符合要求或超批准用地的，分别由城市管理行政执法部门和国土部门给予行政处罚。

第二十四条 村（居）民个人住房申请人凭《建设工程规划许可证》正本及其有关文件办理房屋产权登记手续。

第二十五条 《建设工程规划许可证》副本的有效期为1年，申请人在取得《建设工程规划许可证》副本后1年内未开工、又不办理延期手续的，《建设工程规划许可证》副本自行失效。

第六章 技术规范

第二十六条 房屋占地面积原则上不得超过宅基地面积的百分之七十（特殊情况下房屋占地面积可以参照四邻个人住房进行建设）。

第二十七条 核发《建设工程规划许可证》的具体规定：

(一)建筑物的间距应符合交通、消防、卫生防护等要求。建筑日照间距按不小于1：1.44控制。

(二)檐高：不带排水沟的坡屋面或无组织排水平屋面，从边檐上口起算；带排水沟或女儿墙的屋面从天沟外侧上口或女儿墙上口计算，如前后房屋室外标高不一，室内外高差应以后房室内地坪为起点。住房平房檐口高以室内地坪计算不得高于3.5米，两层楼房不宜高于6.5米，室内地坪与室外高差不得超过30厘米。住房高度可以参照已形成一定规模的住宅小区四邻住房进行建设，但对四邻采光有影响的不参照。

(三)无滴水墙建筑间距：当双方均为无滴水墙时其两墙净间距应不小于50厘米，并保持双方建筑的基础安全(原历史上墙靠墙的房屋，原则上不再拆让，但应与毗邻商妥，并形成书面协议)。

(四)滴水墙间距：当一方为山墙，另一方为滴水墙，其两墙净间距应不小于50厘米，如双方均为滴水墙其两墙净间距应不小于70厘米。

(五)通风间距：新增墙体与邻居住房东、西、北窗净间距应不小于60厘米。

(六)公用通道：新增墙的原有公用通道处应按不小于原有宽度留出公用通道。

第二十八条 申请人的条件如有与第二十七条的规定不符的，则应与毗邻达成书面协议，并经当地村（居）、社区和镇（区）等部门见证或依法办理公证。

第二十九条 原有个人住房与邻居相邻和相连部位，如翻建后对相邻建筑的外表、结构、安全、交通、室内外排水等均无新的不利影响，并与相邻户签订相关协议，可按原位、原高、原样建设。

第三十条 其他未尽事宜按国家、省有关规定执行。

第七章 法律责任

第三十一条 城市规划区内村（居）民个人住房建设，有下列行为之一的，由城市管理行政执法部门根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》等有关规定进行处理：

(一)未取得《建设工程规划许可证》进行建设的；

(二)未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设的；

(三)未经验线擅自开工建设的；

(四)其它违法建设行为；

(五)法律、法规另有规定的，从其规定。

第三十二条 城市规划区内村（居）民个人住房建设，有下列行为之一的，由国土部门根据有关法律、法规的有关规定责令停止施工，并给予罚款、限期拆除或者没收等行政处罚：

(一)违反土地利用总体规划的；

(二)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的；

(三)超过批准面积占用土地的；

(四)非法买卖集体土地的；

(五)其它违法建设行为；

(六)法律、法规另有规定的，从其规定。

第三十三条 加大对城市规划区范围内婚进婚出、投亲靠友的人员的户籍管理。对假冒、伪造或采取欺骗手段取得建房手续的村（居）民要严肃查处。

第三十四条 任何单位和个人都有权对城市规划区范围内个人住房建设的违法违规行为进行检举、控告、投诉，当事人应支持与配合有关部门的监督检查，并提供工作方便，不得拒绝或者阻碍检查人员依法执行公务。

第三十五条 规划、国土（不动产登记）、古城管理、城市管理行政执法、房管、建管等部门及各有关镇（区）、村（居）委会工作人员在个人住房建设审查、审批中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、受贿索贿，按照管理权限由相关部门给予党政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第三十六条 涉及宅基地审批管理的按照有关法律、法规的规定执行。

第三十七条 本办法自2017年5月22日起施行。《宝应县城市规划区村（居）民个人住房建设管理暂行办法》同时废止。本县以前涉及个人住房建设管理的相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

宝应县人民政府办公室 2017年5月19日印发

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