试点宅基地换房探索集约用地

昨天（1日）下午，随着28个统筹城乡发展重点项目启动，我市吹响了以项目建设为核心加快推进城乡一体化的号角。在这些项目中，5个农村宅基地换房试点备受关注。按照谋划，我市将在早已推开的三旧改造的基础上，借鉴江浙“两分两换”经验，结合我市实际，通过宅基地换房试点，探索在统筹城乡过程中既让村民满意又利于城市发展的经验。  

　　旧村改造势在必行  

　　29日，记者在禅城区祖庙街道镇安村看到，这里位于季华六路附近，地处中心城区，抬眼就可以看到怡翠玫瑰园、恒福新城等现代社区。然而，就在这个寸土寸金的黄金地段，却恍如另外一个世界：臭河涌穿村而过，小摊小贩乱摆乱放，偷盗现象经常发生……这种现状让村民们越来越难以忍受，希望改变生活环境的愿望非常迫切。  

　　“如果能住上城市小区，当然不愿意住在这里。”在该村生活了六十多年的中四小组村民陈伯说。  

　　据了解，在当前城市化进程进一步加速的背景下，农村原有的发展模式和规划建设越来越不适合新形势的要求，这也成为制约我市社会经济发展和农民增收的瓶颈。尤其是散落在城市中心的城中村，已经到了非改不可的地步。  

　　除了环境因素，让村民迫切希望改造的另一个深层次原因是，以低层次产业为依托的集体经济正在逐年衰落，村民的分红也因此不断缩水。镇安村中四小组经济合作社何社长说，由于很多工厂陆续搬走，目前该村的集体经济收入减少了30%以上。  

　　工厂搬走了，务工者也走了，很多村民的房子也租不出去了。“对于集体经济来说，现在已经到了非改不可的地步。”何社长现在就盼着完成改造，引进高端产业，提高集体经济收入。“到时候我们准备给全村人购买二次社保，让大家有更高水平的保障。”　　  

　　七村试点各出新招  

　　实际上，对于类似于镇安村这样的城中村，我市近年来一直在推进三旧改造，也取得了很大的成效。  

　　今年3月份，市长陈云贤带领各区区长和相关部门负责人赴浙江嘉兴、宁波考察统筹城乡发展，考察组被两地推行的“两分两换”模式吸引，在考察结束后的溪口会议上，陈云贤提出学习“两分两换”经验，结合我市实际，加快推进统筹城乡发展。  

　　随后，经过精心的调研，我市决定借鉴“两分两换”经验，开展宅基地换房试点，并选取了7个村作为试点。希望通过试点的探索，总结出一条适合我市实际的经验，加快我市城乡统筹的步伐。  

　　与此同时，各区结合试点村的特点，开动脑筋，新招频出，有的提出了新的“两分两换”，有的提出了“三分三换”等新颖的模式。比如镇安村提出的“两换”是将村民以宅基地及住宅与新建社区住房对价置换，以新建集体物业换社会保障。而顺德区五沙村为解决宅基地固化遗留问题，使用的办法则是大良街道办事处对五沙村农民宅基地进行货币收购，通过土地整合利用部分土地建设公寓式住宅小区，再以优惠政策吸引农民上楼。　　  

　　力争换出效益让村民满意  

　　市政府专家顾问团成员、“三农”问题专家温铁军在市农业局座谈时曾经指出，推进统筹城乡发展过程中一定要在保护农民利益的前提下进行，否则无法推进。  

　　就宅基地换房而言，由于涉及到土地这个农民的命根子，各方的利益平衡尤为重要。对于宅基地换房的初衷，政府希望借此实现土地的集约、节约和高效利用，确保集体经济的可持续发展和农民持续增收，这显然是符合农民利益的。不过，在具体的实施过程中，在换出效益的同时，如何真正保护农民的利益，让农民换得满意，才是至关重要的。  

　　目前，各个试点村的实施方案，充分地考虑了农民的诉求。例如在房屋如何置换方面，各个试点村都有自己一套较为合理的方法。与此同时，对于宅基地换房后村民的收益和保障方面也有充分考虑。例如镇安村是将集体商务物业经营收入，用于村民的社会保障、基础设施建设、股份分红等。  

　　据悉，我市将在试点摸索经验的基础上，进一步推广这项工作。  

　　他山之石  

　　嘉兴两分两换：打通农民进城渠道  

　　作为城乡统筹发展的先行地区，浙江省嘉兴市对“两分两换”进行全面的探索。嘉兴在实践中发现，两分两换既可以解决农民进城无钱买房，无社会保障的问题，又能使土地节约集约使用。按照设想，嘉兴力争通过五年的努力，全市有三分之一以上的农民实现向城镇和中心村集聚，各种形式流转土地总面积100万亩以上，50％左右的农田实现规模集约经营。  

　　在嘉兴，以土地承包经营权置换社会保障有两种置换方式，一是在“依法、自愿、有偿”的基础上，采取转包、出租、入股等多种方式全部流转土地承包经营权，流转期限在10年以上的，按照城乡居民社会养老保险中城镇居民的缴费标准和待遇置换社会保障；二是在有农业投资开发公司承接和整片开发的基础上，鼓励农民全部放弃土地承包经营权，同时按照被征地农民养老保险政策置换社会保障。  

　　以宅基地置换城镇房产有三种方式，一是作价领取货币补贴到城镇购置商品房，二是到搬迁安置区置换搬迁安置（公寓）房，三是部分或全部到产业功能区置换标准产业用房。  

　　村民反响  

　　房要换得明白 生活要有保障  

　　记者调查发现多数村民希望有合理补偿和保障措施  

　　近日，本报记者走访了多个宅基地换房试点村发现，不少村民对此已经有了很多自己的思考。记者留意到，大部分村民希望通过宅基地换房改变当前的生产生活环境，但同时又有各种期待，他们希望政府能够尽快制定更加详细的细则，让村民换得明白、换得踏实。　　  

　　疑问1：  

　　宅基地换房划算不划算？  

　　既然是换，首先就要保证不吃亏。从目前的几个试点来看，换的方法有几种，一种是按照价格来换，一种是按照面积来换。对于前者，不少村民担心，旧房折现后的货币不能买到同等面积的新房。在镇安村，记者了解到，一些村民是两三代人住在同一栋楼房里，住宅面积刚刚够用，所以置换的时候要保证能换到原来那么大的面积。“如果拆迁补偿不能换回同等面积的新房，我们哪里有钱补这个差价。”该小组村民  先生说。  

　　那么，按照面积置换是否就没有争议了呢？也不尽然。例如在拟采用这种方式的南海夏南二村，一些住宅面积很少的人就有意见。如该村年近60岁的老人苏伯现居住在一间20多平方米的平房里，他说，“新建的公寓至少也要以上，置换后我根本没有能力买那超出的，没有补助该怎么办？”

　　因此，村民们希望在宅基地换房过程中，可否根据每家每户的特点制定较为灵活的换房政策，让大家都换得满意、换得踏实。　　  

　　疑问2：  

　　上楼生活成本是否增加？  

　　尽管大部分村民希望住进城市小区，但是对于住进小区后生活方式的转变，他们也有些担心。“几十年来都是住自己盖的房子，突然间要住商品楼，就像把青蛙扔进缸里。而且住商品房，楼上楼下都不认识，有的住几年都不知道邻居是谁。”顺德区五沙村的村民冯姐说。  

　　除了生活习惯需要改变之外，生活成本可能大幅提高则更让村民担忧。夏南二村滘口村小组的郭叔就给记者算了一笔账，他说自己现在居住在一个大院里，平时就靠着种一些菜过日子，自己在院子里还打了一口井，平日取水也很方便，每个月水电成本就是20多元，但如果住进公寓后，包括物业费、维护费等各种费用也要增加很多，对每个月收入只有800元的自己来说，压力很大。  

　　以郭叔为代表，不少村民有着这样的担忧。他建议说，村里在开发建设农民公寓的时候，是否可以考虑将一层建成商铺出租，将每月的租金用来支付楼上村民的水电管理费用，或者村里在物业出租的资金拨款聘请物业清洁人员专门负责公寓的打理，以减少村民的生活成本。　　  

　　疑问3：  

　　土地开发能否让村民受益？  

　　宅基地换房并非换了房了事，村民们更为关心的是，换房后腾出来的土地怎么开发，开发的成果能享受到多少。  

　　在镇安村，不少村民对试点中引入开发商对征地的“集体留用地”合作开发感到不放心。“我们这边以前和外面合作建了一家陶瓷厂，村集体出地出厂房，后来这家陶瓷厂亏损了，我们非但没有拿到租金，反而还要村集体承担3000多万元的损失，最后分到村民人头上。”因此，有些村民担心开发商在合作开发中开发成本不透明，侵占集体资产。一些村民希望，征地之后的商业用地让开发商去开发，但留下来的集体用地自己来搞就行了。  

　　按照拟定方案，夏南二村提出居民宅基地置换股权，旨在让村民能参与到村的长远发展红利当中。然而，对此，村民也有顾虑。“我们将住宅置换成股权后，能否保障村民的收入，这个股权不能成为‘空头支票’。”该村村民津伯希望，这过程中要加强监管把好关，保障村民能实实在在得到实惠。　　  

　　疑问4：  

　　优惠政策能否真正到位？  

　　村民很担心，在对腾出来的土地进行开发时，政府会收取太多的税费。“以前政府许诺给我们很多优惠政策，但是后来很多都没有真正落实，比如我们在集体建设用地上建的厂房，政府就征收了很大一部分耕地占用费。”村民认为，政府应该多给予一些优惠政策。  

　　村民们希望，在改造过程中，政府是否可以考虑在审批和税收上给予一定的优惠，尽快建起新物业，早点发挥效益。以免出现拆了旧的，新的迟迟建不起来，最大的受害者就是村民。  

　　政府回应  

　　要多渠道筹措资金 保证项目顺利推进  

　　对于村民们的期望，镇安村一位负责人表示，村民的顾虑是很正常的，对于该怎么改造、怎么开发、怎么置换，不是村一级能够决定的。对于村民对未来集体经济收益的顾虑，他认为，目前该村中的产业非常落后，而改造后通过引入高端产业，可以大大提高集体经济效益。他表示，该村以后将在现在的基础上，为村民购买二次社保，让村民的社会保障水平大大提高。  

　　南海区委农村工作部部长何享业表示，南海计划把夏南二村的重建工作纳入南海区的“三旧”改造项目，立项后配套区三旧改造的有关优惠政策，甚至会给予更多的“绿色通道”，做好该村的土地规划和建设。同时，该村改造预计需要资金约9亿元，初步考虑将把该村节约出来的300亩地，专门给予用地指标，拟依法转为国有商住用地，通过土地市场公开挂牌出让，引入房地产商进行开发，解决该村旧改的资金问题。  

　　市委常委、常务副市长冼瑞伦表示，对于全市58个统筹城乡重点项目，尤其是农村集体经济组织管理体制改革、农村宅基地换房、农民收入倍增计划、“双百”工程、现代农业园区建设等重大项目，各级要多渠道筹措建设资金，解决建设资金问题。要盘活存量土地，充分利用“三旧”改造政策，抓紧办理项目用地手续，加快项目用地拆迁工作，保证项目建设顺利推进。  

　　■先行先试  

　　禅城镇安村：  

　　集约用地提升产业水平  

　　镇安村位于禅城区城市中心区，是典型的“城中村”。近年来，随着城市化进程的加快，镇安村周边涌现出怡翠玫瑰园、恒福新城等现代化新社区以及繁华的季华商务区等，村民的生活方式已融入城市。  

　　镇安村将通过引入社会资本合作开发，探索土地开发利用的“两分两换”模式，全面实施旧村居改造。“两分”即原村民旧宅基地与建设新社区用地分开，村民住宅的拆迁与新社区建设分开；“两换”即村民以宅基地及住宅与新建社区住房对价置换，以新建集体物业换社会保障。具体而言，就是村集体通过引入开发商，利用征地的“集体留用地”合作开发，建设成商务、商住一体化的现代化城市新社区。  

　　镇安村通过推行“两分两换”模式，实施旧村居改造，旨在实现集约、节约、高校利用有限土地资源，提升产业质量，确保集体经济的可持续发展，增加集体经济收入，提高农村居民分配水平。该村计划用10年时间将全村改造完毕，全面实现现代化。  

　　南海夏南二村：  

　　重建后租金或翻10倍  

　　南海夏南二村将根据“三分三换”模式推进宅基地换房，即居民宅基地与经济用地分离、居民住宅与宅基地分离、自治组织和经济组织分离；“三置换”即是居民住宅定额内面积置换社区公寓、居民住宅定额外面积置换商业物业、居民宅基地置换股权。  

　　根据初步规划建设方案，夏南二村下属5个自然村将拆除全部旧房屋，整合旧宅基地占地面积700亩、旧住宅建筑面积23万平方米，新规划建设集中居住社区和商业区占地面积约400亩，可节约宅基地300多亩。  

　　该村已建立了“旧村改造筹划委员会”，准备开展该村的旧改工作，据该村村委会有关负责人说。  

　　记者了解到，目前夏南二村的地租大约为每月4~5元/平方米，而一旦建成新的物业，“租金将翻倍，至少能翻10倍。”该村有关负责人表示，届时新物业将不会建造工厂企业，而用于建设商品房或住宅楼盘、小区，发展第三产业。  

　　顺德五沙社区：  

　　回购宅基地建高档小区  

　　顺德大良五沙的“金沙人家”社区公寓奠基，大良街办有关负责人表示，公寓建成后将以优惠价格吸引农民上楼。  

　　今年6月，五沙社区被市列为宅基地换房的7个试点村居之一。大良街道重新按每人一份宅基地指标，由大良街道办房地产开发公司以每平方米800元收购宅基地指标集中建设新的社区公寓，街道出台优惠政策吸引农民集中居住。目前，大良街道办目前已顺利回收2709份宅基地指标，整合土地面积192亩，其中的108亩规划作“社区公寓”用地。  

　　五沙社区居委会对宅基地换房表示欢迎。“农民上楼是五沙城市化发展的大趋势，而且能够有效集约用地，对五沙今后进一步发展十分有利。”居委会有关负责人说，但他也表示，不少居民传统的住房观点是单家独院，一下子要改变不易，还需要更多的宣传。而不少已被大良街道收购宅基地的五沙居民则表示，愿意上楼，但希望楼价不要超过4000元/平方米。　 

　　高明西江新城：  

　　宅基地可置换社区房  

　　昨日，高明区西江新城“农村宅基地换房”社区建设项目正式启动。试点村居中的村民，可按标准换取“农村宅基地换房”社区中的房屋。高明区西江新城“农村宅基地换房”社区建设工程项目位于西江新城核心地区，可建商品住宅约2000套。  

　　高明区拟在西江新城范围内选取1~2个村居率先启动“农村宅基地换房”试点工作。试点村居农村居民以宅基地及房屋，根据“等价等量”原则，按置换标准换取西江新城“农村宅基地换房”社区中的房屋。原有的宅基地由政府统一征收、统一安排，以实现“土地节约集约有增量，农民安居乐业有保障”的目标。目前，高明区各方正抓紧制定具体方案和细则。  

　　因其模式之新，这一项目被当地政府看作是加快西江新城内村居搬迁或改造的积极探索范例。“如果试点成功，其经验或将在新城建设中得到推广。”西江新城管委会主任麦志航说，西江新城范围内18个村居需实施搬迁或改造工程，试点将为村居搬迁或改造工程探索一个全新模式。  

　　三水大旗头村：  

　　腾出空间古村变旅游点  

　　三水区选择“中国历史文化名村”乐平镇大旗头村试点宅基地换住宅，计划迁出村民，将古村建设为集民俗风情、现代农业观光为一体的休闲旅游胜地。目前，迁村工程前期准备工作已在展开。　  

　　“大旗头古村距西二环乐平出口仅，交通便利；且古屋群具有较高的旅游开发价值，我们将把它打造为集田园生态度假、现代农业观光、民俗风情及会议商贸于一体的古村落群产业园。”乐平镇党委委员梁庆文介绍说。　  

　　据介绍，这个名为大旗头旅游文化创意产业园区的项目，计划至2012年投入2亿元建成，将成为带动当地第三产业发展的龙头项目。  

　　目前， “宅基地换房”首期动迁古屋群以东、乐湖路以西29户居民。这些房屋多为上世纪七八十年代建造的红砖房，清理后将使古屋群前50多米的地方变得开阔，利于旅游项目先期景观建设。乐平镇已在镇政府东侧划拨土地，规划建设12栋6层高的农民公寓，村民以旧宅基地上房屋面积按照1:1比例置换公寓。 （来源：佛山日报）