坪山区人民政府办公室关于印发坪山区社区配套和公共服务用房建设和管理办法的通知

　　第一章  总 则 

　　第一条【目的依据】为加强和规范坪山区社区配套和公共服务用房（以下简称“社区公配物业”）建设和管理，根据《关于印发深圳市社区配套和公共服务用房清理移交工作方案的通知》（深府办〔2006〕79号）等有关规定，结合我区实际，制定本办法。 

　　第二条【概念释义】本办法所称社区公配物业是指市、区规划国土部门与开发建设单位签订的《土地使用权出让合同书》、补充协议或其他文件中约定由开发建设单位在小区中配套建设的各类公共设施。具体包括中小学校、幼儿园、社区居委会、社区工作站、社区服务中心、文体活动场所、社区健康服务中心、日间照料中心、警务室、邮政所、垃圾中转站、公共厕所和停车场以及根据区住房和建设发展需要纳入社区公配物业管理的其他物业。 

　　小区红线内的道路、绿地、广场不属于社区公配物业范围。 

　　第三条【职责分工】社区公配物业建设和管理由区住房和建设局、审计局、发展和改革局、财政局、教育局、卫生和计划生育局、城市管理局及规划国土部门、不动产登记中心、市公安局坪山分局、邮政局等部门和各街道办事处负责。其中： 

　　（一）区住房和建设局是区社区公配物业的主管部门，负责提出规划设计方案意见、移交接管、有偿回购、委托管理、使用监管和申办《房地产证》相关工作。 

　　（二）区发展和改革局、财政局对社区公配物业物业管理费、日常维修金和有偿接收提供资金保障。 

　　（三）规划国土部门负责社区公配物业的规划设计方案审批和验收工作。 

　　（四）不动产权登记中心负责社区公配物业的产权登记工作。 

　　（五）区教育局、卫生和计划生育局、城市管理局、市公安局坪山分局和邮政局等部门以及各街道办事处依据各自职能做好社区公配物业的受托使用和管理工作。 

　　第二章  规划建设管理 

　　第四条【规划原则】规划建设社区公配物业，应严格按照国家、省、市规范和技术标准以及区政府要求，依据《深圳市城市规划标准与准则》规定的建筑面积标准配置，达到布局合理、标准统一、规模充足、功能完善、产权清晰、效能集约的目标。 

　　社区公配物业应坚持与项目主体同步规划、同步建设、同步验收交付使用。项目分期开发的，社区公配物业原则上应在首期建设和交付使用。 

　　第五条【土地合同约定内容】建设项目涉及社区公配物业的，规划国土部门与开发建设单位签订的《土地使用权出让合同书》应明确社区公配物业的具体内容、建设规模、权属及产权移交方式。新建项目的社区公配物业除有规定外，原则上采取无偿移交方式。 

　　涉及社区公配物业的《深圳市土地使用权出让合同书》及补充协议、《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，由开发建设单位自签订之日起10日内，报区住房和建设局备案。 

　　第六条【征求设计方案意见】住宅项目方案审批阶段，在接到开发建设单位书面征求社区配套规划设计意见时，区住房和建设局应当提出意见，程序如下： 

　　（一）在规划国土部门核发《建设工程规划许可证》前，区住房和建设局应当根据《深圳市城市规划标准与准则》和土地出让合同约定，针对社区公配物业的种类、名称、位置、空间、功能以及装修标准等指标设置要求，并结合使用单位或主管部门对使用功能的反馈意见对社区公配物业的项目规划及图纸提出意见。 

　　独立占地的社区公配物业，应注明用地面积；非独立占地的社区公配物业应设置于所处建筑物的首层或在首层有独立出入口的二层，且通行便利，通风、采光良好。 

　　（二）经核实无意见的，区住房和建设局向规划国土部门出具意见函，并抄送开发建设单位；核实有不同意见的，向开发建设单位提出修改建议；修改方案仍不符合规划设计要求的，区住房和建设局向规划国土部门出具核实异议函，并抄送开发建设单位。 

　　第七条【设计方案修改】社区公配物业设计方案经区住房和建设局提出意见、规划国土部门审批同意后，任何单位和个人不得擅自变更。 

　　社区公配物业项目在实施过程中确需变更的，应在不降低标准的原则下进行调整，并重新报区住房和建设局提出意见、规划国土部门审批。 

　　第八条【装修标准】开发建设单位应按照《坪山区社区公配物业建设指导标准（试行）》（见***）建设社区公配物业，确保工程质量。 

　　第三章  移交接收管理 

　　第九条【协议移交】在办理建设工程规划验收前，开发建设单位应向区住房和建设局提出协议移交社区公配物业，并提供以下资料：  

　　（一）《社区配套和公共服务用房协议移交信息采集表》； 

　　（二）《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》； 

　　（三）《土地使用权出让合同书》以及补充协议 

　　（四）《建设工程规划许可证》《建设工程用地许可证》《建设工程施工许可证》； 

　　（五）社区公配物业报建文本、施工图及说明（电子版）； 

　　（六）身份证明（营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明及授权委托书、法定代表人及代理人身份证）； 

　　（七）其他相关资料。 

　　第十条【签订移交协议】区住房和建设局在5日内，对开发建设单位提交的书面资料进行核实后，与建设单位签订《坪山区社区配套和公共服务用房移交协议书》（以下简称《移交协议书》）。 

　　第十一条【实物移交】工程竣工验收后，办理房地产初始登记前，对于无偿移交的社区公配物业，开发建设单位应向区住房和建设局提出实物移交，提供以下资料： 

　　（一）《社区配套和公共服务用房实物移交信息采集表》； 

　　（二）社区公配物业涉及的消防、燃气、人防和建筑节能工程专项验收报告、证明文件以及工程竣工验收备案回执等竣工验收资料； 

　　（三）总平面图及各层建筑、装修、水电平面图（竣工图，含电子版）； 

　　（四）建设工程环保验收合格证； 

　　（五）深圳市房屋竣工建筑面积查丈报告； 

　　（六）建筑工程室内环境质量检测报告； 

　　（七）施工单位签署的工程质量保修书； 

　　（八）城建档案移交书； 

　　（九）其他相关资料。 

　　有偿移交的社区公配物业，开发建设单位还应提交由具有相关价格评估资质的第三方机构出具的造价咨询相关资料。 

　　第十二条【现场查验】区住房和建设局会同相关使用单位组成查验小组进行现场查验： 

　　（一）查验符合移交要求的，区住房和建设局与开发建设单位签订《坪山区社区配套和公共服务用房实物移交确认书》（以下简称《移交确认书》）； 

　　（二）查验不符合移交要求的，区住房和建设局征集各使用单位意见后，向开发建设单位发出《限期整改通知书》；整改后仍不符合规划设计要求的，区住房和建设局可要求开发建设单位置换符合使用要求的物业；整改合格或置换物业后，由区住房和建设局与开发建设单位签订《移交确认书》。 

　　（三）因特殊原因在工程规划验收阶段开发建设单位未提出实物移交的，须向区住房和建设局提供书面情况说明及本办法第九条、第十一条规定的资料。符合移交要求的，区住房和建设局与开发建设单位补签《移交协议书》和《移交确认书》；不符合移交要求的，区住房和建设局不予补签。 

　　第十三条【有偿移交定价】公配物业有偿移交的，应当根据深圳市有关规定，进行移交成本价格核算，按照以下程序进行移交： 

　　（一）区住房和建设局委托建设工程造价管理部门或有资质的造价咨询单位核算成本后，依据双方确认的成本核算结果，向区发展和改革局申请下达购置资金计划； 

　　（二）资金计划下达后，区住房和建设局向区财政局申请支付相关款项。 

　　第四章  委托使用管理 

　　第十四条【委托使用单位】区住房和建设局依据社区公配物业使用功能，委托相关单位（以下简称使用单位）使用和管理。 

　　（一） 中小学校、幼儿园委托区教育局使用、管理。 

　　（二） 社区健康服务中心区委托区卫生和计生局使用、管理。 

　　（三） 社区居委会、社区工作站、社区服务中心、文体 

　　活动场所等社区服务设施委托区街道办事处使用、管理。 

　　（四）垃圾中转站委托区街道办事处（市政部门）使用、管理。 

　　（五）警务室委托市公安局坪山分局使用、管理。 

　　（六）邮政所委托邮政局使用、管理。 

　　（七）公共厕所等委托小区物业管理单位使用、管理。 

　　任何单位或者个人未经区住房和建设局书面许可，不得占用社区公配物业。相关单位不得为占用社区公配物业的单位或者个人提供水、电、气等基础配套服务。 

　　第十五条【委托使用程序】使用单位应在收到区住房和建设局委托使用通知后一个月内做出答复。需要使用的，按规定办理物业交接手续，并签订《坪山区社区配套和公共服务用房委托使用管理责任书》（以下简称《管理责任书》）；不需要使用的，应予以书面回复。 

　　不使用或委托使用后闲置超过六个月的社区公配物业，由区住房和建设局予以收回重新调配使用，确定用途后委托其他单位使用。 

　　第十六条【委托使用要求】使用单位应做好社区公配物业的日常管理工作，建立健全委托使用和维修改造相关管理制度，确保社区公配物业安全、完整。 

　　使用单位不得擅自改变社区公配物业使用功能，不得用于其他与规定用途无关的经营活动，不得私自转借转租，不得抵押。 

　　第十七条【使用单位变更】当使用单位发生分立、合并、撤销、改制等改变时，应及时到区住房和建设局办理变更手续。 

　　第十八条【对外委托使用】收回重新调配使用的社区公配物业，由区住房和建设局按照坪山区行政事业单位国有资产使用管理的有关规定办理，并与受托方签订《坪山区社区配套和公共服务用房租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》），明确安全使用、合法经营和管理维护责任。 

　　委托经营管理期间，区住房和建设局根据相关政策调整需收回经营管理权时，按照合同约定处理好相关租赁关系。 

　　第十九条【免租金情形】行政事业单位及各街道办事处按职能要求使用社区公配物业的，免缴租金。 

　　第二十条【使用费用】社区公配物业的二次装修和日常维护保养费用由使用单位承担。 

　　第二十一条【物管费和维修金标准】享受住宅小区物业服务的社区公配物业，应当缴纳物业管理费。物业管理费用按照深圳市多层住宅物业管理收费指导标准相应服务级别计取。 

　　物业管理服务级别以社区公配物业所在项目物业管理费单价对应的深圳市高层住宅物业管理收费指导标准为参考，按照“就高不就低”的原则确定服务级别，相应服务级别的多层住宅物业管理指导标准为项目社区公配物业物业管理费标准。 

　　日常维修金按照深圳市物业专项维修资金有关规定执行。 

　　第二十二条【物管费和维修金缴交】本办法颁布实施前，行政事业单位及各街道办事处按职能要求使用社区公配物业的，可免缴物业管理费和日常维修金，委托其他单位使用的，从委托使用期之日起，缴纳物业管理费和日常维修金。 

　　本办法颁布实施后，社区公配物业均按规定缴纳物业管理费和日常维修金。签订《移交确认书》至签订《管理责任书》或《租赁合同书》期间，物业管理费和日常维修金由区住房和建设局负责缴纳；委托使用或租赁期间，物业管理费和日常维修金由使用单位缴纳。 

　　第二十三条【使用管理】使用单位涉及委托主体变更，使用功能调整以及装修、改造的，应当将有关情况报送区住房和建设局备案。 

　　区住房和建设局应当加强社区公配物业日常监管，不定期开展巡查工作，使用单位应当予以配合。 

　　第五章  产权登记 

　　第二十四条【产权登记原则】区住房和建设局代表区政府对社区公配物业实行统一产权管理，负责向不动产权登记中心申请办理产权登记，产权统一登记在区住房和建设局名下。 

　　第二十五条【档案管理】区住房和建设局负责建立社区公配物业资产档案数据库，掌握社区公配物业资产的存量、变动和使用情况。 

　　第六章  监督检查 

　　第二十六条【监督分工】区住房和建设局负责监督区社区公配物业的管理、使用，每年不定期组织专项检查。区发展和改革局、财政局、教育局、卫生和计划生育局、审计局等部门按照职能分工对社区公配物业的使用和经营活动进行监督。 

　　第二十七条【违规情形】社区公配物业使用单位及其工作人员有下列行为之一的，由区住房和建设局责令整改，拒不整改的由区住房和建设局收回使用权，有违法违纪行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理： 

　　（一）弄虚作假、隐瞒不报社区公配物业使用情况，阻挠或不配合管理部门核查的。 

　　（二）擅自将社区公配物业转借其他单位或个人使用的。 

　　（三）擅自改变社区公配物业使用功能，从事与规定用途无关活动的。 

　　（四）擅自利用社区公配物业进行经营活动的。 

　　（五）未按规定履行职责，对社区公配物业管理不善，造成重大损失的。 

　　第七章  附则 

　　第二十八条【释义单位】本办法由区住房和建设局负责解释。 

　　第二十九条【有效期限】本办法自2018年9月24日起施行，有效期三年，《坪山新区社区配套和公共服务用房建设和管理暂行办法》（深坪委〔2015〕55号）同时废止。 

　　*** 

　　坪山区社区公配物业建设指导标准（试行） 

　　一、社区居委会、社区工作站、文体活动场所、社区服务中心、警务室和邮政所： 

　　（一）室内地面铺设防滑砖； 

　　（二）室内墙面、天花板刷乳胶漆； 

　　（三）洗手间墙面贴瓷砖，天花板刷乳胶漆，安装洁具； 

　　（四）所有房间，包括走廊、楼梯、各功能房通电并安装灯具； 

　　（五）每一个房间通电信、电视、有线网络； 

　　（六）门窗配套。 

　　二、公共厕所、垃圾中转站等：一次装修到位。地面铺设防滑地砖，墙面瓷砖到顶，天花板刷乳胶漆，安装洁具、灯具，通水、通电。 

　　三、社区健康服务中心、日间照料中心： 

　　（一）地面找平抹光； 

　　（二）墙面、天花抹灰粉刷； 

　　（三）门窗配套； 

　　（四）燃气至厨房外墙墙面，并预留阀门； 

　　（五）水、电、电视、电信及有线网络等通至每一间房。 

　　四、幼儿园： 

　　（一）道路：一次性完善建设。包括门前道路及通往各功能用房的园内道路，标准同小区内同档次的区间路、园内路；设置围墙、校门及保安室。保安室、监控室、晨检室宜统一设计在校门处。校园开设2个不同方位的门 (前、后门)，以便于消防逃生疏散和日常管理，前门用于幼儿及家长日常出入、接待来访（建议开在交通方便的主路），后门主要用于厨房采购物品及生活垃圾进出。 

　　（二）室外地坪、室外活动场地：除预留的绿化用地外，一律硬底化铺设（铺素混凝土、贴防滑地砖等）； 

　　（三）绿化用地：平整并回填种植土，植草皮或其他绿化； 

　　（四）外墙：按批准的施工图执行； 

　　（五）门窗玻璃：所有门窗玻璃均采用钢化安全玻璃，设计有落地窗的须做不锈钢护栏（高度不低于1米5）；活动室、教室、功能室门采用镀锌钢板复合门，内外原木色，课室门上格设观察洞；办公室、厨房、财务室、电教室门采用不锈钢防盗门；厕所门采用铝合金门或塑钢门。 

　　（六）室内装修：厅、过道、走廊、楼梯一次性装修到位：地面防滑地砖或pvc地板，墙面1.3米以下贴瓷片、1.3米以上涂乳胶漆，天花涂乳胶漆；卫生间墙面瓷砖砌至顶；不锈钢护栏或实体栏板；其余室内地面水泥砂浆找平，墙面抹灰、天花乳胶漆；所有阳角按规范做成圆角。 

　　（七）强电：所有房间，包括走廊、楼梯、各功能房通电并装开关、插座（包括消毒灯及空调插座）及灯具； 

　　（八）弱电：电信、网络、电视到每一房间、教室，在围墙、外墙、大厅、过道、楼梯及走廊布置监控线路； 

　　（九）供水：到厨房、洗手间； 

　　（十）供气：燃气至厨房外墙墙面，并预留阀门。 

　　五、中小学校、停车场等：按已审核的报建标准，一次性装修到位，具备使用条件。 

　　六、其他社区公配物业：国家和省市有关部门有规定的，按有关规定执行；没有规定的，参照本办法标准执行。 

　　七、社区公配物业的水、电、气、有线电视等设施均按独立抄表到户设计。 

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