专家为福田未来城市发展土地高效利用把脉

一个高度城市化的中心城区如何探索土地节约集约利用的新思路？如何赋予土地节约集约“福田模式”新内涵？9月20日下午，福田区政府、深圳市规划和国土资源委员会在福田区举行国土资源节约集约利用高层论坛。与会专家紧紧围绕福田区土地资源约束瓶颈和土地制度改革试点契机的背景，积极探索高度城市化城区土地节约集约利用的新思路、新方法，为福田区未来城市发展与土地高效利用建言献策。该活动由福田区城中村（旧村）改造办公室、市规划和国土资源委员会第一直属管理局、市规划国土发展研究中心、福田区委宣传部承办。

创建活动为土地集约节约提供契机

市规划国土委副主任郭仁忠在致辞中指出，今年6月份深圳市根据***的批复，珠江三角洲地区改革发展规划纲要和深圳市综合配套改革总体方案，制定并颁布了深圳市土地管理制度改革总体方案，其中将创新土地二次开发利用，加强土地集约节约利用列为改革的重点领域。福田区作为深圳市的先发展地区、中心城区，新增建设用地支撑城区经济持续发展的潜力越来越小，率先面临土地资源的瓶颈约束，开展创建活动对推进国土资源节约集约利用是一个转折的契机。市规划国土委将和福田区政府一起，以创新平台为抓手，全力推进福田区国土资源节约集约利用水平迈向新台阶。

福田区副区长刘家宝表示，福田区委区政府高度重视创建活动，成立了领导小组，印发了工作方案，召开了专题研究会议部署，现在召开高层论坛，就是集中专家的智慧，积极探索出一条符合福田的国土资源综合利用管理的新方法、新途径，通过创新机制、方法和政策措施，把国土资源节约集约利用和管理水平提高到一个新的层次。

专家为福田未来城市发展土地高效利用把脉

出席会议的专家有中国城市规划设计研究院深圳分院副院长、教授级高级规划师朱荣远；深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁；香港中文大学地理与资源管理学系教授黄波；深圳城市规划设计研究院副院长、高级规划师黄卫东；深圳市建筑设计研究总院副院长、总建筑师孟建民；深圳大学中国经济特区研究中心副主任、教授、博导袁易明；深圳大学建筑与城市规划学院教授、博导牛慧恩；深圳市规划和国土资源委员会地区规划处处长陈晓光；深圳市国土房产评估发展中心副主任、博士王锋等。

论坛上9位专家提出，福田区未来城市发展与土地高效利用方向，一是要注重理论提升，即综合前期国土资源节约集约利用理论研究和实践成果，总结提炼福田区创新的高度城市化城区土地节约集约利用模式；二是要加强实践深入，目前深圳市与福田区均已探索出城市更新、立体利用、功能优化等多种形式的土地节约集约模式，福田区应结合区域特点做好政策衔接，灵活组合实施政策，综合运用规划、土地、产权、财政、税收、金融等多种手段，探索建设规划控制、收益共享、运作高效的节约集约利用机制，推动产业转型升级，真正实现结构优化、功能提升、利益共享；三是做好实践推广，福田区应在持续保持创新意识探索更多有利于促进土地资源节约集约利用的新机制、新路径的同时，一方面推动辖区内各地区间交流推广试点经验，另一方面积极向兄弟地区介绍土地节约集约利用创新模式，从扩大覆盖面上加强经验成果向生产力的转化，充分发挥研究成果的指导作用。

典型案例：上步片区改造是城市更新的典型

上步片区1.45平方公里，现状建筑面积411万平方米，经过多年发展和转型升级，已由原来电子工业为主导的综合工业园区发展成为中国电子第一街，现状产业以电子研发、设计仓储、展示、销售为主。2008年深圳将上步片区作为深圳首个城市更新的试点片区。

上步片区创四个全国第一，形成以电子专业市场为特色，基于百货服装、餐饮、文娱等多业态为一体的综合性商业中心，是深圳市三大商圈之一，是中国乃至亚洲最大的电子产品和技术集散地。四个全国第一：销售额全国第一、商业覆盖率全国第一、电子产品经营面积全国第一、电子产品的经营种类全国第一。

其特点是土地的高混合利用，高混合土地利用带来高弹性的市场应对能力与活力。华强北片区地块功能可以呈现高度的水平以及垂直混合利用状况，这是它的一个在土地集约利用的具体手段方面的特点。

专家论道：

在“天花板”开个“天窗”

朱荣远

（中国城市规划设计研究院深圳分院副院长、教授级高级规划师）

福田的土地节约集约是一个很特殊的模式，它不像常规的节约集约模式，因为福田基本没有土地了，更应是城市更新的模式，第二次和第三次激活已经利用过的土地资源。对于福田未来发展，经济不再是唯一的目标，要综合考虑民生、文化、社会的一个平衡发展，把分散、零散甚至分在不同空间、区域城市更新出来的土地资源和不同业主方的意图，与区委区政府最新提出的发展目标进行重新的组合，把土地资源的价值做得更高。城市规划制度、观念要创新。一个城市土地资源有“天花板”，福田要在“天花板”上开个“天窗”，要创出土地资源节约集约的“福田模式”。

    节约集约要兼顾城市整体运营效率

宋丁 （深圳综合开发研究院（中国·深圳）旅游与地产研究中心主任）

政府特别要关注在区域整体规划的大框框内，差异化、均衡化的落实节约集约策略，不是所有的地段都使用一个节约集约的标准。要因地制宜，因项目制宜。要处理好节约集约用地与城市整体运营效率的关系，到处是高楼，车辆大量增加，交通拥堵，最后城市效益完全下来了，这是非常严重和可怕的。要防止重集约轻节约，某种意义下集约好做，节约很难做。企业受利益驱动，集约化、高密度、高容积率很容易做，但会带来负面效应，所以政府一方面要鼓励节约集约式的利用，更重要的是在管好土地、管好集约，均衡发展、合理开发。

做好地上地下空间整体规划

黄波 （香港中文大学地理与资源管理学系教授）

要做好地上地下空间整体规划，注重可持续发展，考虑居住的舒适度，减少空调的使用，多引进自然风。学习新加坡，在二三楼和墙壁上增加绿化，可以降低热岛效应，减少能源的使用。增加容积率的同时要强调土地的配套利用，减少出行量，减少碳排放。

不以单位面积产出为惟一标准

陈晓光 （深圳市规划和国土资源委员会地区规划处处长）

节约集约不仅仅考虑的是单位面积的产出，要包括4个方面的问题：合理的使用，合理的功能组织，合理的开发强度，合理的基础设施和配套设施。对福田区提3个建议：第一，要紧紧围绕城市升级的转型来促进节约集约。福田区有两大重点：一是老工业区的升级转型；二是低效利用土地的节约集约，提高土地的使用效率，前者包括华强北、上步工业区、福田保税区，后者包括整个梅林地区。第二，提高节约集约的方式，一是产业转型，二是要完善配套。建立一种高效的土地利用方式，把中小微企业打包，成立一个企业联合体，出让一块地，解决很多中小微企业用地难的问题，也可以政府建若干产业楼宇公开出让给中小微企业。第三，要真正做到节约集约，不仅是国土部门推动，只有当政府重视、多部门协同推进节约集约，才能真正促进土地节约集约，要建立一系列创新节约集约利用的体制机制。