聚焦三旧改造助推城市老旧区域转型升级——区政协委员就大力推进三旧改造开展专题视察

　　根据区政协常委会2020年度工作要点，围绕区委区政府中心工作，结合姚壮文等委员“关于大力推进旧城镇、旧村庄、旧厂房改造的建议”（第2037号）提案，区政协城建资源环境委组织工商联组委员就大力推进“三旧”改造，优化土地利用结构，完善城市功能布局，提高节约集约用地水平，推动城市老旧区域转型升级，开展专题视察，协商议政、建言献策。区政协副主席曾一江，区府办、区住房城乡建设局、市规划和自然资源局花都区分局、区科技工业商务信息化局、区财政局、花山镇、花东镇、赤坭镇、炭步镇、狮岭镇、梯面镇、新华街、新雅街、秀全街、花城街、区汽车管委会等职能部门负责人参加活动。

　　当天，区政协委员实地视察了广州信邦智能装备股份有限公司和广州市金钟汽车零件股份有限公司，并现场召开了座谈会。区有关职能部门和街道汇报了花都区“三旧”改造工作的推进情况。政协委员针对花都区推进“三旧”改造工作中还存在的不足和问题，就进一步加快“三旧”改造工作，全力推动城市老旧区域转型升级积极发言，献计献策。

　　一、我区推进“三旧”改造工作进展情况

　　目前，我区按照“2025年重点区域先行完成改造、2030年城市建成区全部完成改造”的目标，结合机场三期扩建工程以及加快机场三期范围外的旧村庄改造，区住房和城乡建设局重点梳理了广州北站、花都湖、空铁融合（平步大道沿线）和机场周边四个重点片区的旧村改造规划，并组织编制了《花都区城市更新专项规划大纲》《花都区城市更新项目（旧村全面改造）布局图》和《广州市花都区城市更新（城中村全面改造）计划》，初步确定了四大片区共60条村全面改造布局，10条村作为三年实施计划，18条村作为五年工作方案，60条村作为十年改造规划。2020年推动13个旧村全面改造项目，10个旧厂改造项目，22个旧城改造项目，5个旧村综合整治项目，1个旧村微改造项目。

　　全力推进13个旧村项目全面改造。其中横潭村河西经济社已进入拆迁补偿签约阶段；田美村东南经济社正在开展拆迁补偿安置方案村民表决。6个城中村综合整治项目有序推进，梯面镇埔岭村、花山镇东华村、新华街横潭村和莲塘村4个项目实施方案已通过区政府审定，正在开展施工图设计和预算编制工作；新华街田美村项目因土地拆迁需变更改造范围，实施方案正在修改完善中；新街村正在申请改造方式由综合整治调整为全面改造。

　　创新推进旧厂改造。截至目前，全省共批复了我区10宗完善历史用地征收手续项目。另外，花都区先试先行，向市政府请示21宗项目以“微改造”的方式完善历史用地征收手续，今年2月收到市政府办公厅《文件办理通知》，同意由花都区21宗项目以“微改造”方式办理完善相关手续。目前第一批8宗旧厂房完善历史用地手续的项目已编制了“微改造”项目实施方案，5月取得区政府的批复并上报市住房和城乡建设局核查，现共有6宗已取得市住房城乡建设局同意并备案。

　　旧城改造成效明显。花都区老旧小区微改造构建了共商共建、上下联动格局，截至2019年底共完成17个项目，占地面积28.25公顷，惠及老旧小区居民***78户，完成投资额约1.5亿元。微改造项目完工后，与城市周边环境实现了很好的融合。今年花都区共推进22个老旧小区微改造项目，其中16个续建项目计划于年内完工。

　　二、我区推进“三旧”改造工作中存在的主要问题

　　（一）基础数据确认难。由于历史原因，我区各村存在大量的无合法证明的房屋。片区策划方案编制还不够科学完善，可操作性不强，一定程度上影响了三东村、东莞村等村改造工作进度。

　　（二）部门联动力度不够。旧村全面改造是土地整备的过程，规划国土政策多，政策性十分强。目前，我区旧村全面改造工作由区住房城乡建设局负责统筹，大量工作需要镇街、其他部门及村社联动共同推进，但存在各部门间联动协作深度、广度不够，推进“三旧”改造工作效果不佳。

　　（三）村民对拆迁补偿期望过高。由于其他区的合作企业在旧村改造项目上的拆迁补偿标准超过了农民集体所有土地征收补偿办法的标准，而现在信息传播较快，导致我区目前改造的旧村项目村民期望过高，不少村民对项目拆补方案不满意，强烈要求提高方案标准，向其他较高标准看齐。因此，表决迟迟未能通过，项目推进缓慢。

　　（四）旧村改造政策仍有待完善。市成本核算办法与我区征地拆迁政策的补偿标准存在较大差距，融资地价评估标准比较模糊，旧村全面改造流程繁琐，每个环节的具体操作细则标准不明确，阻碍旧村改造工作的快速推进。

　　（五）还存在因招商引资签约落户的经营用地未能及时办理合法确权手续的历史遗留问题有待解决。由于当时花都撤市改区、国土规划政策变化以及办理费用提高等种种原因,很多企业未能及时办理合法经营用地确权手续。（当时花都区及各镇街政府大力招商,各镇街辖属企业如经济发展总公司与引进落户企业签订工业用地出让合同，承诺代办征地手续及办理土地使用权证。）目前，不少企业现因经营用地未合法确权，导致企业无法利用土地房产直接融资、无法报批扩建增资扩产、间接构成违法用地违法建设经营风险、上市重大瓶颈障碍等制约着企业向规模发展，一定程度上影响了营商环境，希望政府和相关职能部门加快妥善解决以上历史遗留问题。

　　三、加快推进“三旧”改造工作意见建议

　　与会政协委员就我区推进“三旧”改造工作中的“手续繁杂、拆迁缓慢、建设困难、久拖不决”等痛点难点进行了深入探讨和民主协商，提出了有针对性和建设性的意见和建议。

　　（一）建立完善协调机制，优化完善审批流程

　　“三旧”改造是一项复杂的社会系统工程，需要动员各方力量，政府是“三旧”改造的责任主体，应切实加强在规划、计划等方面的统筹引导，统一组织、加强监管、严格执法，确保“三旧”改造计划的顺利实施，科学盘活各类土地资源。区住房城乡建设局要加强政策导向，积极履职尽责，主动担当，牵头建立和完善区、镇街、村多层联动的协调机制，部门之间信息共享，加快优化“三旧”改造项目的审批、优化流程，职能部门相互支持和配合共同推进“三旧”改造，区、镇、村、企业“心往一处想、劲往一处使”，定期梳理政策体系，形成城市更新的工作合力，加快推动项目落地建成。

　　（二）积极扩宽融资渠道，引导社会资金参与改造

　　遵循政府主导、市场参与的原则，扩宽融资渠道，分类推进“三旧”改造工作。尽快建立和完善公平、合理的利益补偿、分配和平衡制度机制，激励原用地主体参与改造，让更多有实力的开发商参与“三旧”改造项目建设中来，以旧厂房改造升级为抓手，引导企业通过节约集约用地提升土地利用效率和产出效益，优化全区产业布局，打造优质营商环境，稳扎稳打推进高质量产业园区规划建设，不断增强我区经济吸引力。

　　（三）积极用足用好政策，把“快”字贯穿全过程各环节

　　区政府及职能部门要建立完善涵盖各层面、各环节的“三旧”改造政策体系，更清晰、更规范的行政审批和市场参与程序，出台和完善城市更新政策及配套措施，抓住“三旧”改造工作的关键环节，把具体问题解决到实处，用好用足“三旧”改造政策，真正把 “三旧”改造、城市更新作为实现提升我区城市品质的重要途径，推动高质量发展的重要抓手，尊重历史，一企一策，多途径多举措解决城市更新过程中的拆迁难问题。坚持把“快”字贯穿改造工作全过程各环节，采取以点带面、重点突破的方式，先易后难，扎实推进“三旧”改造。创新重大项目协调机制和审批绿色通道，灵活采用储备工业用地招拍挂出让方式解决历史遗留问题。要“用好用足用活”政策，加强政企联动紧密配合，对符合广东省“工改工”“三旧”改造政策的，加快完善用地手续备案；对签约落户企业未投产造成闲置用地，严格按政策限期收回，优化土地资源配置使用。

　　（四）坚持科学谋划发展，健全相关监督机制

　　要本着尊重历史、实事求是、科学谋划发展，健全相关监督机制及平台，完善区“三旧”改造政策实施细则，借助“工改工”“三旧”改造等政策，加强政企联动，妥善解决历史遗留问题。同时加强综合考虑提升城市整体形象布局、改善居民生活环境卫生及安全、地方产业升级、完善区域生活交通营商配套、调整中心住宅供应结构、促进地方财政经济收入等方面，促进拆违整治难点问题迎刃而解。同时，加强各方监督，防患于未然，促使“三旧”改造能够健康可持续发展，助力花都民营企业做强做大。

　　最后，曾一江副主席强调，各职能部门要提高政治站位，转变旧改思路，创新城市更新新举措；加强政策导向，调动各方积极性，形成工作合力；建立完善常态化工作机制，积极引导社会资金参与改造；加大宣传教育力度，提高全社会关注“三旧”改造舆论氛围，营造全社会关心支持、积极参与“三旧”改造的良好局面。