CBD财富密码

今年6月，全球五大房地产咨询机构之一仲量联行的广州写字楼市场报告引起市场高度关注。报告显示，截至2018年一季度，广州珠江新城甲级办公楼空置率为8.6%，同比下降4.8个百分点，净有效租金同比增长7.6%。同时，全市甲级办公楼空置率最低片区为天河北的3.6%。作为广州天河CBD的核心片区，天河北和珠江新城合共占全市甲级办公楼存量的83%。

办公楼空置率和租金的一降一升，成为这片区域蓬勃生命力的真实写照。用“寸土寸金”来形容广州天河CBD颇为贴切。2017年，这块约12平方公里的区域内产生了近1000亿元金融业增加值，占全市约50%；实现地区生产总值2991.22亿元，占全市约14%，税收超亿元的楼宇有53栋。

48家外国领事机构、10余家境外商会、143家世界500强企业设立的191个项目机构、13家跨国公司总部……20年间，由广州新中轴线的天河北至珠江新城段不断向周边辐射，天河CBD逐步形成了省内最大的写字楼建筑群。这里成为越来越多的国际机构和企业布局华南市场的第一站，也是本土企业进军全球的大本营。

在经济由高速发展向高质量发展的过程中，作为粤港澳服务贸易自由化省级示范基地的天河CBD，如何助力广东在形成全面开放新格局上走在全国前列？其中一些答案，或许就藏在区域内近百栋楼高超百米的楼宇里。

国际影响

创新实践促进粤港澳合作红利释放

从天河北的中信广场，沿广州新中轴线往南至珠江新城。在广州打拼了10多年的嘉源律师事务所合伙人常跃全看来，天河CBD正演绎着广州核心商务区不断延伸发展的精彩故事。

2016年，港澳与内地合伙型律师事务所的设立范围从广东自贸区扩展到广州、深圳和珠海三市。“第一个吃螃蟹的人”正是TCL集团整体上市、美的集团整体上市和收购德国库卡等经典案例背后的法律“智囊”——北京市嘉源律师事务所。2017年9月，嘉源与香港萧一峰律所合作设立的嘉源萧一峰（广州）联营律师事务所在合景国际金融广场安家。

“联营所成立的初衷是为了更贴近服务好我们在珠西地区的客户。不到一年时间，由联营所经手的H股、红筹赴港上市项目已经完成了数单申请提交，相信年内会陆续挂牌交易。”常跃全说。

在信息流高效运转的天河CBD，抢占粤港澳合作红利的案例不在少数。去年4月，澳门国际银行广州分行举行开业仪式，成为第一家进驻广州市的澳门本地法人银行营业性机构。仅一年多的时间，其资产规模就已达60多亿元。

2012年，广州广证恒生证券投资咨询有限公司（简称“广证恒生”）在CEPA框架下，由广州证券与香港恒生银行全资控股的恒生证券共同出资设立。广证恒生曾助力广州证券引进第一只QFII（合格境外机构投资者）基金产品，同时，长期为恒生银行提供内地A股市场投资策略、上市公司及新三板挂牌企业深度研究。

天然的跨境平台、坚持做打通主板与新三板、跨市场的产业链研究，是广证恒生在诞生时就明确的自身定位，也逐渐成为其独特的优势。“4年前，我们是业内最早设立新三板研究团队的证券分析机构，目前也是规模最大的一支新三板研究队伍。”广证恒生宏观策略团队长苏培海说。

谈及未来，苏培海同样信心十足，“从沪港通、深港通到香港联交所推动上市制度改革，再到即将出台粤港澳大湾区建设规划……这些政策都会加速湾区经济的资源互通，多层次资本市场逐步完善，从而让金融更好地服务实体经济。”

金融服务是粤港澳服务贸易自由化省级示范基地重点探索的8个服务领域之一。天河CBD现拥有持牌金融机构达189家，约占全市70%以上。金融服务业的高度集聚也成为了产业蓬勃发展的有力注脚。

“经济环境稳定向好、金融业态日益丰富，推动了西塔金融相关行业租户的比例不断上升，目前大约是70%。”越秀房托行政总裁林德良表示，除了来自全球各地的银行、保险、证券等金融机构之外，西塔近年还入驻了多家私募基金、金融咨询顾问机构，以及珠三角地区制造业龙头企业的财务投资公司。“持续成长也是天河CBD租户的一大特点，近年来，我们租户的续约率是80%以上，扩租需求约占每年新租约的20%。”

国际标准

“零接轨”服务赢得全球总部型企业青睐

阳光一直是大都市楼宇森林中的奢侈品。林德良说，“我们和租户有一个‘13米阳光’的约定。”原来，为了保证写字楼内的自然采光，西塔写字楼将净层高设计为3.1米，加上结构及管线空间后总层高为4.1米，户外的阳光经过天花板折射，可以照亮纵深达13米的办公区域。国际国内甲级写字楼层高多为3.5米，西塔写字楼共有62层，每层高出0.6米，相当于减少了近40米、约10层楼。

“房东”要操心的远不止大厦采光，林德良心中有一条恒定的追求：“必须在软件和硬件都要与国际一流的服务、安全双标准实现‘零接轨’，才能够成为国际客户到广州来的首选之地。”

一股绿色节能升级的飓风正撼动着天河CBD的楼宇森林：从高空俯瞰，楼宇顶盖披上了绿植外衣；走进大厦，呼吸到PM2.5值远低于室外的新鲜空气；洗手间内，水龙头流出的温水来自于大厦机电设备的冷却系统……

旋风背后的强大“推手”正是设立仅7年的天河CBD管委会。2015年开始，天河中央商务区管委会携手香港品质保证局将楼宇可持续发展指数引入，用数年时间对CBD甲级写字楼开展24项可持续评定指标和8个加分项的评定。

去年底，48栋重点楼宇通过评定并获得“可持续发展楼宇”认证，在楼宇生态、温室气体（GHG）排放和应急预案管理等方面表现超越香港甲级写字楼，树立起“天河标杆”。同年，利通广场、广州太古汇购物商场、西塔等建筑也相继完成了美国绿色建筑委员会（USGreenBuildingCouncil）的铂金级认证。

已运营20多年的中信广场，保持95%以上优质客户出租率的秘诀，则是与租户长期保持互通交流。例如，根据金融企业在保密性、特殊金融文件派送管理、国际金融交易时间和团队的轮换等方面的特殊需求，形成特色的增值服务。“不仅培养了租户的忠诚度，还能形成行业内的总部企业集聚。”中信广场发展商负责人李雪晶介绍。

作为华南地区唯一的世界商务区联盟成员，去年，天河CBD收到世界商务区联盟发来的关于担任世界商务区联盟副主席单位的邀请。从融入国际社会，到向国际规则靠拢，再到力争创新打造国际CBD新标杆，天河CBD持续开放的故事还得由落户在此、不断增资扩产的企业来讲述。

仅仅是将西塔一座楼宇内的机构和企业国籍串联，就可以绘制出大半张世界地图：英国驻广州总领事馆、秘鲁驻广州总领事馆、哥伦比亚共和国驻广州总领事馆、葡萄牙驻广州总领事馆、美国陶氏、法国兴业银行、德国安联财产保险、瑞士苏黎世财产保险、日本三菱电机、新加坡普洛斯投资、澳洲世服宏图……

苏黎世财险、安达保险等世界500强企业则是体验到“快到飞起”的“天河速度”。“我们预期是两周时间办好营业执照，没想到是3天。这是实实在在的‘广州效率’。”苏黎世财产保险（中国）有限公司总裁于璐巍曾多次主动与媒体分享，其广东分公司选址天河CBD最看重的是其对华南市场的巨大辐射力，同时，政策优惠及高效的政务服务能力也是重要考量因素。

国际交往

花城会客厅为世界文化交流发展提供舞台

2018年俄罗斯世界杯足球赛期间，“天河CBD杯”笼式足球邀请赛也在花城汇下沉广场同步上演。两场比赛虽然在形式、规格上相差很远，但是同样具有“国际范”。

上优家庭服务队最终摘得邀请赛的桂冠，队伍中来自塞内加尔的小伙子Morndiayeseck表现不俗。“没想到广州让我重燃起对足球的热爱！”Mor说，虽然自己才来广州2年，但是在这里结交了许多志趣相投的朋友，他目前在公司从事法语和英语的翻译工作。

活动主办方之一、天河CBD管委会介绍，今年邀请赛共有广汽丰田、安诚保险等42家企业组队参加，参与赛事的在穗外籍人员也较往年明显增加。

全球机构与企业在天河CBD成为了“邻居”，也带来了世界各地文化的交流与发展。中信广场负责人深有体会地说：“世界500强企业日本三菱商事是中信广场的首批业主，多年来，凭借他们对大厦的良好口碑，中信广场逐渐形成了在穗日籍人士的工作和生活圈。”如今，中信广场西公寓入住了许多日资企业的高层及家属，写字楼内不仅进驻了一批三菱产业链上下游的日资企业，还有风味纯正的日本料理店。

更多的国际商贸合作也在这片包容开放的土地上孕育而生。享有“华南第一黄金商业带”美誉的天河路商圈，在电商冲击的背景下仍保持着强劲的增长势头。2017年，天河路商圈的商贸面积占全市1/3，商品销售总额11001.04亿元，日客流量超过150万人次，是国内首个万亿级商圈。其“政府+商会+企业”共治共管的管理模式也在去年成功入选37项内贸流通体制改革发展综合试点经验，在全国复制推广。

天河路商会会长谢萌介绍，商会先后与法国、英国、澳大利亚、新西兰、美国等国际知名商圈、商协会结盟。每年举办的广州国际购物节，在持续为消费者带来境外品牌、消费体验、异国文化、商业理念等新供给的同时，更为广州实施国际化城市营销搭建起了新平台。

今年4月，2018全球治理高层政策论坛暨2018“一带一路”金融投资论坛在天河CBD举行，来自孟加拉国和埃及等10个“一带一路”主要国家的部长等官员、联合国机构、国际金融机构、企业等300余人出席论坛。这场高规格会议也为天河CBD管委会主任黄德树带来了下一步工作计划的灵感。

“CBD除了是商业中心、商务中心，还应该是交往中心。近年来越来越多国际高端会议在广州举行，天河CBD成为了首选的举办地点。”说着，天河CBD管委会负责人拿出了一张大型表单，上面列出了天河CBD内数十栋楼宇里上百间高星级会议厅的面积、价格、配备设施等信息。

“目前天河CBD有2万平方米的高星级会议场所用地，将这些资源统筹好，支持各种类型高端论坛的办会需求，把CBD打造成广州国际交往重要承载地，这也是‘花城会客厅’题中应有之义。”该负责人说。

■样本

全国首家在自贸区外设立的粤港合营律师事务所

为大湾区企业

提供全方位资本市场服务

2017年9月，5名来自内地的律师和5名来自香港的律师，因为一条支持支持设立粤港澳联营律师事务所的新政策，而聚集在广州，以此为基点，布局大湾区市场。

这些律师如今的办公地点，就位于天河CBD的嘉源萧一峰（广州）联营律师事务所——广东省自贸区以外的第一家中港合资法律服务机构。

2016年，广东省司法厅修改了《关于香港特别行政区和澳门特别行政区律师事务所与内地律师事务所在广东省实行合伙联营的试行办法》，放开了粤港联营律师事务所的开设区域，从原有的在广东自贸区范围内设立，扩大到广州、深圳、珠海全市范围。

“在设立粤港联营所之前，嘉源已经和香港萧一峰律所在香港有了多年的合作基础。所以从得知新政策到确定在广州设立联营所，决策时间非常快，不到一个月。”嘉源律师事务所合伙人常跃全回忆道。

常跃全说，设立联营所的目的，是为了更好地服务于粤港澳大湾区企业日渐增多的法务需求，包括上市过程中的并购重组、股份制改造、再融资等全方位资本市场服务。通过联营所机制，香港的律师可以在内地合法执业，从事所有中国法律允许的业务。

由于粤港两地律师费用结算情况不同，境外费用也相对较高。若通过粤港联营的律所对接两地业务，可以在时间和空间距离上大大节省客户的费用。常跃全解释，“我们的客户主要是上市公司，他们在境外的业务可以直接与香港分所对接，如果总部设在珠三角地区，则由新设立的粤港联营所提供服务。律师是按时间收费的，我们的报价更有优势。”

毕业于西南政法大学的常跃全，2007年便来到广州工作，成为广州律师队伍伴随经济蓬勃发展而壮大的见证者和亲历者。“近年来广州的律师业发展很快，10年前，在广州市律师协会登记的律师人数大约4000人，现在已经超过13130人。”

据常跃全观察，“仅是天河CBD的地区GDP体量就很大，能持续吸引企业总部入驻。在经济发达、重视产权保护的社会，律师的作用才能体现出来。我们不光是打官司和调解纠纷，更多的是为企业发展壮大过程中的融资、并购、境内外投资等项目提供法律意见”。

■计划

在构建全球经济新格局中留下天河印记

天河中央商务区要突出“存量优化”，加快环境整体提升项目建设，继续推进楼宇可持续发展指数评定工作，提升标准化国际化品质化服务水平，全面打造中央活力区。

广州国际金融城要突出“增量优质”，以广州第二中央商务区建设为契机，加快推动起步区剩余地块出让，着力解决制约受地项目和复建安置房建设的突出问题。

推动商务服务业高质量发展，出台支持商务服务业发展政策，推动成立行业协会，引进一批专业化、高端化和国际化的中介机构和第三方服务机构，打造华南现代商务服务业中心。

加快打造一批提升天河显示度的平台和精品项目，提高国际影响力和全球资源配置能力，力争在构建全球经济新格局中留下天河印记。

■专家观点

中国国际经济交流中心研究员张燕生：

天河CBD应打造成

“一小时经济圈”

核心综合枢纽

通信网络的信息革命和交通运输的科技革命，最终带来的影响是本地化而不是全球化，资源要素将加速向“一小时经济圈”集聚。天河CBD能不能集聚全球优质要素和英才，成为“一小时经济圈”的核心综合枢纽，对于其未来发展成为全球化大都市至关重要。

未来天河CBD应如何转向高质量发展和现代化经济体系建设？构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代化产业体系，核心是要打造一流大学，即进入世界前100位已经步入知识经济时代的大学，聚集全球英才。

天河还要打造一流科研院所，即聚焦基础研究、基础应用研究的科研机构；打造一流关键共性技术和公共技术的服务平台和机构，解决企业缺材料、缺工艺、缺关键零部件等技术问题的公共服务支撑；打造一流科技创新型龙头企业，带动中小企业和产业链创新发展。

此外，打造一流直接融资体系，为创新、绿色、民生、实体经济服务，在金融业高度集聚的天河CBD，要建设一个追求长期价值投资的创新中心，让金融的活力成为创新发展的动力。同时，要认识到资本是逐利而动，地方政府应注意引导金融行业脱虚向实，避免出现“挣快钱”现象。

作为华南地区的核心商务区，天河CBD近年来不断有世界500强项目落户。天河CBD在加快“引进来”的同时，也一直在提升对佛山、肇庆、中山等制造业重镇的商务服务水平。在加快区域内合作方面，粤港澳大湾区的各大城市应找到各自的优势，形成强强合作，从而将大湾区做大做强。

在实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的产业体系这四大要素中，广州的明显优势在于人力资源，多年来持续为周边地区的经济发展输送着新鲜血液。通过开放合作，广州可以结合好其它城市的优势资源共同培养服务大湾区建设的高端人才。