政策解读增城区房地一体农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作登记细则的解读

　　一、制定背景

　　2020年5月14日，广州市规划和自然资源局印发《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》（穗规划资源字〔2020〕22号，以下简称“市工作方案”）。根据市工作方案要求，各区人民政府要“因地制宜制定本地区确权登记政策，出台实施细则，确定符合登记发证条件的具体内容”。为规范我区确权登记发证工作，结合我区实际情况，特制定《增城区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作登记细则》（以下简称《登记细则》）。

　　二、制定依据

　　根据《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案》、《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》等文件规定。

　　三、问题答疑

　　（一）基本概念

　　1、什么是农村宅基地？

　　答：《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定，农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

　　2、宅地基归谁所有？

　　答：农村宅基地归本集体成员集体所有。

　　《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

　　《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第五十九条规定，农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

　　《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第九条规定，宅基地属于农民集体所有。

　　《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

　　3、什么是“房地一体”的农村不动产确权登记发证?

　　答:“房地一体”的农村不动产确权登记发证是将农村宅基地使用权及地上房屋所有权和集体建设用地使用权及地上的建（构）筑物所有权实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发“房地一体”不动产权证书。

　　4、增城区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的主要目标任务？

　　答：以“总登记”方式对符合登记发证条件的农村宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行统一确权登记并颁发《不动产权证书》；对不符合确权登记发证的进行造册。

　　5、什么是“一户一宅”？

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

　　《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。

　　6、农村宅基地和农房是否能继承?

　　答：农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。

　　农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

　　（二）登记范围及申请主体

　　7、本次权籍调查及确权发证范围？

　　答：此次权籍调查遵循“全覆盖”原则，确权登记遵循“应发尽发”原则，符合确权登记条件的颁发《不动产权证书》。

　　集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物,可确权发证。

　　使用集体所有土地开发建设的商品房，一律不得确权登记。

　　已颁发《集体建设用地使用权证》、《集体土地使用证》或《不动产权证书》，但地上房屋未办理所有权证书且符合登记发证条件的，权利人在本次“房地一体”确权登记发证工作中应申请换发“房地一体”《不动产权证书》，原证书收回注销。

　　已颁发《集体建设用地使用权证》、《集体土地使用证》或《不动产权证书》，但地上未建房屋或建成的房屋不符合登记发证条件的，按照“不变不换”原则，《集体建设用地使用权证》、《集体土地使用证》或《不动产权证书》继续有效，无需重新登记，一律造册。

　　未颁发《集体建设用地使用权证》、《集体土地使用证》或《不动产权证书》，但地上已建成房屋的，按照本细则相关规定开展确权登记发证，对不符合登记发证条件的，一律造册。

　　8、纳入旧村改造范围内宅基地和集体建设用地能否申请确权登记发证？

　　答：对我区已开展旧村改造工作且复建量已经批复的村庄，经该村集体经济组织80%以上经济组织成员表决通过，并经镇（街）同意的，可以不纳入本次“房地一体”确权登记发证工作。

　　9、“房地一体”宅基地登记发证的申请主体？

　　答：农村宅基地使用权及其地上房屋所有权申请确权登记发证的主体原则上为本村集体经济组织成员，可以是原证记载权利人或户主或经全体家庭成员同意的符合分户资格的家庭成员。

　　有下列情形之一且经该村集体经济组织认定的，也可按规定申请确权登记发证：

　　（一）本村集体经济组织原成员合法取得农村宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；

　　（二）非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用农村宅基地建房的；

　　（三）非本村集体经济组织成员因继承原已在农村合法取得的房屋而占用农村宅基地的；

　　（四）居民（含华侨）原经人民政府批准在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的。

　　10、“房地一体”集体建设用地登记发证的申请主体？

　　答：集体建设用地及其地上建筑物、构筑物所有权申请确权登记发证的，有下列情形之一且经该村集体经济组织认定的，可按规定申请登记发证：

　　（1）经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体；

　　（2）经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；

　　（3）相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。

　　11、农村妇女作为家庭成员能否登记？

　　答：农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权和地上房屋所有权的，应予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权和房屋所有权。

　　（三）登记原则

　　12、如何确定“房地一体”宅基地登记发证的“户”？

　　答：关于“户”的认定包括以下几点：

　　（1）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；

　　（2）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

　　（3）是独生子女的，结婚后可继续与父母为一户，也可单独立户；

　　（4）离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

　　13、实际建房面积超出建房登记面积标准情况如何处理？

　　答：建房登记面积包括宅基地用地面积和房屋建筑面积，本次确权登记根据有无合法权属来源、房屋建成年份等条件分类确定建房面积标准。超出建房登记面积部分的面积在登记簿和《不动产权证书》附记栏中注明“不作为权属面积登记”。

　　（四）登记流程

　　14、本次确权登记发证工作的流程？

　　答：指界与权籍调查→第一轮“总登记”公示（测绘与权属调查成果公示）→收集资料、村（社）和镇（街）初审→符合确权登记发证的入户丈量→第二轮公示（测绘成果和“一户一宅”公示）→权利人填写《确权登记申请审批表》→镇（街）审批确认→区不动产登记机构预审、公告→颁发证书。

　　15、村民申请确权登记需要提交的资料？

　　答：（1）申请人为本（非）农村集体经济组织成员的，收集以下资料：

　　1）组织填写《农村宅基地及房屋确权登记申请审批表》；

　　2）权利人身份证明、户籍证明资料（复印件核对原件），委托代理的还需提交经公证处出具的委托书（原件）和代理人身份证明（复印件核对原件）；

　　3）不动产权属证；

　　4）指界委托书；

　　5）一户一宅证明；

　　6）具结书；

　　7）不动产登记部门认为需要的其他材料。

　　（2）申请人为本农村集体组织的，收集以下资料：

　　1）填写《集体建设用地及地上建（构）筑物确权登记申请审批表》；

　　2）农村集体经济组织证明（组织机构代码）和法人（负责人）身份证明书（复印件核对原件），委托代理的还需提交委托书（原件）和代理人身份证明（复印件核对原件）；

　　3）不动产权属证；

　　4）土地来源证明材料；

　　5）指界委托书；

　　6）不动产登记部门认为需要的其他材料。

　　16、村民委员会（村集体经济组织）收到村民申请后开展审

　　核工作的内容？

　　答：村民委员会（村集体经济组织）收到申请资料后，组织人员审核，审核内容主要有：

　　（1）申请材料是否真实；

　　（2）申请人是否具有集体经济组织成员资格及分户资格；

　　（3）申请人是否符合“一户一宅”规定；

　　（4）申报内容（宅基地使用人、面积、四至范围及房屋建成年份等）是否属实。

　　村民委员会（村集体经济组织）完成审核后出具审核意见及相关证明材料，以村为单位将申请及审核材料上报镇（街）审核。

　　17、镇、街办理审核工作的内容？

　　答：镇（街）审核确认符合“一户一宅”、建房面积标准及用地批准使用情况后，出具审核意见，以村为单位将申请及审核材料上报区级不动产登记机构审核。

　　18、市规划和自然资源局增城区分局审查工作的内容？

　　答：市规划和自然资源局增城区分局对宅基地和集体建设用地的土地利用现状变更时间、是否符合土地利用总体规划、城市规划、村庄规划等情况进行符合性审核，将审核结果反馈区级不动产登记机构。

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• 2020-09-25                    市规划和自然资源局增城区分局关于印发增城区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作登记细则的通知