区府办租售同权无依据相对公平应保证——对新桥镇晨星东区停车管理方案再次调整所做的深入调查

    新桥镇晨星东区的地面停车场。

    虽然对停车管理方案作了新调整，但新桥镇晨星东区的部分租户还是不认同，他们认为租户也是居民，在停车管理事务上应该与业主“租售同权”，要求一视同仁。但记者走访多个小区调查后发现，法律上并不存在“租售同权”的说法，而且当下要想做到“租售同权”还存在诸多困难。因此，在社区管理中租户权益的确不容忽视，但如果租户想要参与其中的事务决策，却并不容易。

    租户不认同停车单列

    区融媒体中心日前刊发了《拟分类收费却再起争议，松江这个小区的停车难题该如何化解》一文，报道了新桥镇晨星东区将住户分为拆迁户、二手房业主和租户三类，并按不同标准收取停车费一事。近日，记者从该小区获悉，停车管理方案已重新调整并开展了征询。

    记者日前来到晨星东区看到，各楼道张贴着调整后的停车管理方案，向居民征询意见。全新的方案将小区住户分为业主和租户两类，小区业主每户首辆车免费，第二辆车每月收取100元停车费，租户每户第一、二辆车每月收取150元停车费。

    对于新方案，新泾居民区党支部书记李锋解释道，不同于最初停车方案将拆迁户和二手房购买者区分开来，此次所有业主均享同等待遇，而将租户单列，是因为考虑到小区内外来居住人口较多，所以想通过调整停车方案来调控停车资源，“小区现有940个车位，车辆保有量却有1100辆左右，需要在有限资源里先满足业主停车”。

    对此，部分业主赞同了新方案，但触及切身利益的租户却提出了反对意见。租户王先生告诉记者：“我们家只有一辆车，有的业主家有两辆车，但他们的停车费却更低。”他认为，新方案只是损害了租户的利益，而达不到小区停车的正面管理目的。

    王先生并不是个例，许多租户对新方案也都不认同，但因为没有表决权，新方案从设想到征询的全部过程，租户都无法参与其中。

    推行“租售同权”难度大

    面对小区停车管理这样的民生问题，是否可以给租户开放表决权呢？租户口中的“租售同权”又是哪种权利？记者在调查中发现，在实际操作中，即便是租户体量较大的动迁小区，让租户参与到社区事务表决中来难度依然较高。

    车墩镇华源社区现有1944户居民，其中981户是租户，租户体量较大，而在1374个车位中，租户就占了近五百个车位。华源居民区党支部书记吕明辉曾考虑过是否应该让租户加入到停车管理事务的表决中来，可一旦给予租户表决权，在实际操作中却避免不了出现新的公平问题。“我们排摸发现，有些租赁房屋里住着三户人家，可房东家却只有两三个人，表决票数上业主的数量可能远远低于租户。”吕明辉说。

    此外，吕明辉还发现，小区内短租户较多，住户更换频率较快，很多短租户更倾向选择临时停车，“这部分短租户并不在乎自己拥有哪些小区事务管理权，所以，我觉得现阶段不适合给予租户表决权。”

    另一方面，因为租户流动性较大，很难对社区产生情感依恋，因此也很少真正参与到社区事务管理中来。

    记者在中山街道中山文化苑二期动迁小区调查发现，大部分租户都不会稳定居住两年以上。中山苑居民区党支部书记韩涛表示，对于这些租户而言，小区只是暂住点，随着就业、就学、婚恋等情况的变化会随时更换住处。

    基于这样的特性，租户在社区事务管理上也很难与业主同步。业主马女士表示，她曾经发现部分租户在垃圾分类、杜绝飞线充电等小事上比较“自我”：“一方面没有为社区公共事务出力，另一方面却在停车问题上要求同权，这岂不是一种变相优待吗？”

    也因为随时可以搬走，部分租户在一些涉及居住人义务的事务上就显得不那么积极。“在社区管理中，我们发现部分租户在涉及租户利益时就强调同权，但在涉及一些住户义务的事务时，就不那么配合，时间久了，这也会让部分业主产生不满，租售同权之下会有一些隐藏的矛盾。”韩涛解释道。

    应优先保障业主权益

    对于停车管理事务，租户是否可以参与表决的问题，区房管局作了明确表示，目前在小区停车收费问题上没有“租售同权”的法律说法。

    该局相关工作人员进一步解释道，小区停车收费调整属于小区自治问题，在流程、措施上不违背《民法典》的相关规定即可。根据《民法典》，小区停车收费调整事宜需要召开业主大会，表决通过后按照新的管理规约执行。而且，应优先保障业主的停车权益。

    根据《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”可以看出，对于小区事务的参与权是基于业主身份而获得的，应当尊重业主作为房屋所有权人和共有部分共有人的社区自治权。

    上海丰兆律师事务所律师杨逸飞表示，对于车位有限的小区，经业主大会决议对于业主和租户的停车价格有所差异，程序和实体上并无问题。

    物业管理专家黄友健分析表示，租户可享受对社区共有部分的使用权，但没有决策权。所谓“同权”，代表的是一种使用的权利而非决策权力。但对于车位充足的小区，如果在满足业主需要的基础上，可区别对待业主和租户的停车价格，这样做虽然不够人性化，但不存在合法性的问题，这种情况下，可以根据车位使用情况进行适时调整价格。

    应尽量做到相对公平

    目前，我区不少小区在处理停车管理事务上都遵循了《民法典》精神。但另一方面，社区管理者也认为，伴随着租户数量的增加，在优先保障业主权利的基础上，设计方案时可以尽力增强事前的沟通，充分考虑租户的意见。

    新桥镇华兴一村在考虑业主和租户双方权益的基础上，对整幢出租且无群租房的住户，可办理月停车三辆，费用为每月每辆车150元；混合出租（即业主+租户共住）且无群租房的住户，可办理月停车一辆，仅限房东，费用为每月每辆车150元，超出车辆均按照临停车辆收费。

    此外，还有部分小区采取阶梯式收费，以华源社区为例，不论业主还是租户，第一辆车每月100元，第二辆车每月150元。吕明辉表示，原住户和租户应该享受平等的权利和义务，未来，小区可能也会遇到原住户认为小区租户太多，导致小区停车资源被占用的情况，“那么，我们可以根据现有的停车位数量和停车需求，以房屋套数、面积等，制订每户办理停车数量的标准，允许小套房屋停车一辆，中套、大套房屋停车两辆，尽可能做到相对公平”。

    记者在采访中发现，对于社区管理者而言，虽然目前租户对于社区事务没有表决权，但从社区管理角度来说，可以在调整停车方案前，做好宣传工作，引导居民正确地认识“租售同权”，同时，应该多倾听租户的声音，增强业主与租户之间的沟通。

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