静安区芷江西路街道物业服务企业项目经理重大事项发现告知劝阻制止报告工作导则

索取号:JF4900000-2021-003发布机构:芷江西路街道标题:静安区芷江西路街道物业服务企业项目经理重大事项发现、告知、劝阻、制止、报告工作导则文号:静芷办〔2021〕3号主题分类:综合政务/政务公开成文日期:2021-09-30发布日期:2021-10-10

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静安区芷江西路街道物业服务企业项目经理重大事项发现、告知、劝阻、制止、报告工作导则

静芷办〔2021〕3号

为进一步提升芷江西路街道物业管理水平，按照区城市精细化管理的要求，以及时发现、快速处置、不留隐患为目标，改变不作为、慢作为、少作为的"等靠要"现象，讲责任、讲义务、讲成效，充分发挥物业管理企业专业优势，履行物业管理职责，促进业主委员会自治自律作用，规范业主和使用人的行为，深入推进住宅小区重大事项报告制度，根据《上海市住宅物业管理规定》，由街道牵头，城运中心组织辖区内物业管理能力强、技术配套、经验丰富的物业服务企业共同编制芷江西路街道物业服务企业项目经理重大事项报告制度工作导则，请辖区各业委会督促物业服务企业落实：

一、履行发现职责

各小区管理处应当每天3次对物业管理区域内进行全覆盖检查，小区经理应当每天1次对重点领域、重点问题进行全覆盖检查：

（一）存在房屋群租的情况：

1、出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按床位出租；

2、将原始设计为客厅、厨房、卫生间、阳台、地下储藏室及其他非居住空间出租供人居住；

3、出租房屋每个房间居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、抚养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积低于5平米的；

4、出租的成套房屋内增设明显多于原设计数量的卫生间、电表、水表等设施的；

5、其他随意改变成套房内使用功能的。

（二）损害房屋承重结构，违法搭建建筑物、构筑物、破坏房屋外貌；

（三）擅自改建、占用物业共用部分，以及损坏、占用、移装共用设施设备；

（四）擅自改变物业使用性质、违规装饰装修房屋；

（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品，违规使用液化气钢瓶。

（六）发出超过规定标准的噪声。

（七）消防安全管理: 消防水泵、管道、消火栓、灭火器、消防报警装置的运行及完好情况；消防设施设备存在安全隐患；消防应急疏散通道畅通情况；电动自行车停放场所及充电装置消防安全管理情况，电动车进楼入户情况；

（八）电梯运行维护管理: 电梯日常运行维护管理情况；电梯运行设施设备存在安全隐患；

（九）防台防汛安全管理: 防台防汛应急预案制定、演练及应急物资配备情况；地下车库排水设施运行完好状况及排水管道的通畅情况；高空坠物安全隐患；

（十）水箱泵房: 水箱泵房双人双锁保管制度执行情况；给水排水系统中涉及的设施设备存在安全隐患，或发生故障，造成大面积停水；

（十一）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏、存在脱落、剥落等隐患、地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用。

（十二）未履行垃圾清运、分类管理、绿化养护等职责，严重影响小区市容环境。

二、履行告知义务

（1）告知业主、使用人，在装饰装修房屋前，应到物业管理处进行备案，物业服务企业应建立装修登记台账，将此作为重点区域每日进行巡查。

（2）发现上述事项后，应第一时间以口头录音、视频录像、书面整改等形式告知使用人、房东、业委会、居委会，并留好记录。

（3）涉及小区重大安全隐患的，应第一时间采取应急措施后，以书面形式告知业委会、上级物业服务企业以及开发商。

三、履行劝阻职责

（1）发生（一）至（六）事项的，物业服务企业应立即内告知相关权利人，并予以劝阻。

（2）发生以上（七）至（十二）事项的，涉及相关紧急状况范围时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施。

（3）物业服务企业应加强门岗对装修车辆进出的有序管理，做好外来运输材料车辆进出登记，阻止外来不明人员随意进出。

（4）在上海物业APP-小区经理日查中留有履行劝阻职责的相关记录。

四、履行制止职责

（1）物业服务企业发现上述事项，应当在发现之后起的12小时以内，组织相关保安人员予以制止。

（2）物业服务企业应当积极争取业委会、居委会、社区民警、消防、街道等部门的支持，同时发动业主群防群治。

（3）街道综合整治后，物业服务企业应签订群租整治交接单，对重点区域每天进行巡查，防止问题回潮。

（4）在上海物业APP-小区经理日查中留有履行制止职责的相关记录。

五、履行报告职责

（1）经劝阻、制止无效的，或者小区管理力量无法有效制止的，应当第一时间，报告上级物业服务企业，由物业服务企业的领导组织力量及时赶到现场处置，可通过召开专题现场分析会、协调会等形式，快速有效进行处理。

（2）同一类事项超过3次的，应向业委会报告，按《业主公约》和《管理规约》，业委会主任应当到现场核实处置。组织召开小区综合管理联席会议，由物业服务企业副总经理带队到小区开展有效制止。

（3）同一类事项超过5次的，应书面向街道城运中心、综合执法队报告（需提交书面告知书，并附责令改正材料、违法现场照片、房屋图纸、权利人基本信息等）。由街道组织联动整治，由物业企业及时调整小区经理，对问题严重、影响恶劣的，由物业企业主管领导驻场处置。

（4）超过7次的，物业服务企业诚信系统记6分。

上海市静安区人民政府芷江西路街道办事处

2021年9月30日