商务园区租赁需求创六年新高上海写字楼租金五年来首次回升

　　日前，CBRE世邦魏理仕发布《2021年上海房地产市场回顾及2022年展望》报告，报告显示，2021年上海写字楼净吸纳量（新租面积+扩租面积-退租面积）创历史新高，租金止跌回升；同时，商务园区写字楼创新科技类企业需求持续旺盛，净吸纳量创六年新高再破百万，租金涨势稳定。

优质写字楼市场：需求复苏 租金止跌回升

　　报告显示，2021年写字楼市场共录得17个新项目入市，总计107.1万平方米，为上一年交付体量的1.6倍，其中六成布局新兴商务区，以黄金三角2.0——“世博-前滩-徐汇滨江”为代表的滨江核心发展区成熟度加速进化。

　　行业需求方面，上海以强劲势头迎接数字经济时代，以电商、社交媒体以及人工智能、大数据及金融科技等细分类别主导的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴随浦东“引领区”政策的出台，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显，70%选址浦东。此外，以互联网+属性的快消及奢侈品为代表的消费品制造业，与“专精特新”相关的生物医药企业扩张愈加活跃，外资需求录得显著回升。律所为首的专业服务和第三方办公服务运营商亦持续稳健布局。

　　受核心商务区韧性复苏和滨江各板块焕新崛起的带动，全年租金止跌回升，报价和有效租金较上年同期分别上调0.7%和1.2%，引领全国水平。

　　世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部负责人张越表示：“2021年上海写字楼需求强劲复苏，充分展示了上海市场对新兴产业战略布局的全国引领地位和对外开放窗口城市的外资吸附力。头部金融、互联网+及高精尖属性的制造企业等新进赛道落户上海，外资占比持续攀升。未来六个月，写字楼市场预计将有87万平方米新增体量入市，包括多个期待已久的优质项目，集中分布于‘一江一河’沿岸滨水地区的徐汇滨江、前滩、北外滩及苏河湾，为2022年快速承接国际大都市发展能级和核心竞争力集中展示区的提质转型需求提供充沛优质办公场所选择。近期，包括14号线在内多条升级市区通达性的地铁开通，进而促进浦东、浦西商务板块间联动，有望再助推城市多元格局发展。”

商务园区写字楼市场：租金涨幅创2019年来新高

　　2021年上海商务园区写字楼市场共录得14个新增供应交付，共计85.9万平方米，分别位于张江、金桥及市北等板块。多板块的大量优质供给承载着不断提升的实体经济能级和逐步增强的科技创新，刺激市场持续释放旺盛需求。全年净吸纳量达108.4万平方米，是继2015年来首次突破百万平方米。全年市场空置率累计下行3.4个百分点至14.5%。

　　行业需求方面，TMT行业的租赁需求以43%稳居第一。生物医药以23%的占比位列第二，其中张江板块承接了过半的成交面积，政策导向效果显著，产业集聚效应进一步加强；得益于生物医药特色商务园区的交付，浦江板块同样表现出强劲的吸引力。半导体、电子设备及芯片类企业的发展推动电子产品类租户成交占比达13%，较上一年有明显提高，集中表现在张江板块，金桥、浦江板块均有大面积成交。

　　对比各子市场表现，张江和漕河泾仍是最为活跃的板块，充分发挥主导产业的优势，进一步完善并扩展产业链图谱。金桥、临空及市北板块通过优质项目供应和TMT为主的数字化新经济发展，供需双向刺激市场活力。新设和搬迁升级为全年主要成交类型，如火如荼的产业发展和稳步活跃的租赁带动各子板块租金水平均有不同程度的上涨，拉动全市平均租金报价持续攀升至每月每平方米136.7元，同比上升3.2%，涨幅创2019年以来新高。

　　CBRE华东区顾问及交易服务商务园区负责人丁竹君表示：“作为‘十四五’规划开局之年，在清晰的产业定位和详实的政策措施下，2021年商务园区市场表现优异，各板块充分发挥产业集聚效应。未来六个月，预计将有60余万平方米的新增供应，除张江、漕河泾和金桥核心板块外，青浦、外高桥和松江也将有优质项目入市。随着‘十四五’建设的推进和‘3+6’创新科技产业集群的进一步打造，有望持续激发市场新动能。特别是以产业化为发展主线的生物医药产业和以集成电路为核心先导领域的电子信息产业，未来将着力攻克核心技术，进一步扩产提速，将上海建设成为全国产业高地。”

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本站编辑 丁珊珊

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