佛山市禅城区人民政府关于印发佛山市禅城区农村集体旧厂房旧物业改造土地前期整理人操作指引的通知

南庄镇政府，各街道办事处，区属各单位，市驻禅单位：  

现将《佛山市禅城区农村集体旧厂房旧物业改造土地前期整理人操作指引》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中若遇到问题，请径向佛山市自然资源局禅城分局反映。  

佛山市禅城区人民政府　　　  

2019年9月30日　　　　  

佛山市禅城区农村集体旧厂房旧物业改造  

土地前期整理人操作指引  

根据《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）的精神，为落实《佛山市禅城区人民政府印发〈佛山市禅城区关于规范旧厂房旧物业改造用地协议出让的操作规程（试行）〉的通知》（佛禅府函〔2019〕31号）要求，制定本操作指引。  

第一条　适用范围　本操作指引适用于需引入土地前期整理人进行土地前期整理并达到净地要求的农村集体旧厂房旧物业城市更新项目。  

第二条　工作内容　土地前期整理的工作内容主要包括编制申报单元计划、单元规划，整合改造范围内的土地，完善用地手续，商定搬迁补偿及清拆、完成现状管线普查及迁改，原物业租赁清退等。完成上述工作所需的费用统称为土地前期整理费用，并由土地前期整理人承担和提供。  

第三条　选定方式　采用从最高值往最低值竞投垫资回报比例的方式，选定垫资回报比例最低的竞投方为土地前期整理人。比例的最低值按招标文件公布当天中国人民银行公布的一年期贷款基准利率确定，最高值按不超过招标文件公布当天中国人民银行公布的一年期贷款基准利率的3倍确定；竞投从3倍值向1倍值往下竞，按3倍、2.9倍、2.8倍……1.1倍、1倍递减。  

垫资回报=土地前期整理费用×垫资回报比例。  

当竞投的垫资回报比例已到达最低值，竞投终止。若接受最低值的竞投方为1家，选定其作为土地前期整理合作方；若接受最低值的竞投方多于1家，则由镇（街道）组织公证，采用摇珠的方式选定1家作为土地前期整理合作方。  

第四条　选定流程　在镇（街道）的指导下，农村集体经济组织自行编制或委托第三方专业机构编制招标文件。招标文件需全面反映项目地块的位置、前期整理的范围、土地规划用途和容积率等主要规划指标、地上建（构）筑物现状及租约等基本情况，明确土地前期整理期限（不超过2年）、土地前期整理费用上限、垫资回报比例、土地前期整理的工作内容、评标方式和评选标准。  

招标文件经村党组织提议，村两委成员联席会议同意，并经党员大会审议和集体经济组织成员大会（或成员代表会议）按《广东省农村集体经济组织管理规定》等相关规定表决通过，报镇（街道）审批。  

镇（街道）审批通过后，由农村集体经济组织提交至镇（街道）交易所进行公开招标，通过竞垫资回报比例的方式，选定土地前期整理人，报镇（街道）备案。  

第五条　退出机制　在土地前期整理期限内未能完成土地整理工作的，则土地权属人和土地前期整理人可协商延期（不超过1年）或选择退出，由农村集体经济组织按本操作指引规定重新选取土地前期整理人。  

第六条　土地前期整理费用　土地前期整理费用包括但不限于编制申报单元计划、单元规划，办理用地手续费用，土地测绘及评估费，地块围蔽费，搬迁补偿款、管线迁移费用，原物业租金保障款，历史遗留土地前期整理人（按本操作指引第八条确定）的土地前期整理费用、利息、奖励金额等相关费用。  

农村集体经济组织应与土地前期整理人在土地完成整理后，对土地前期整理费用进行确认。土地前期整理费用须经村“两委”（村集体经济组织）成员联席会议确认、公布，并由镇（街道）委托有资质的审计机构，对村“两委”（村集体经济组织）确认的结果进行审核。若审核后的费用与村“两委”（村集体经济组织）确认的结果存在差异，集体经济组织成员大会（或成员代表大会）按《广东省农村集体经济组织管理规定》等相关规定可对审计机构审核的结果表决确认。  

第七条　支付方式　以协议出让方式实施改造的项目，土地前期整理费用及垫资回报由项目实施主体承担并经农村集体经济组织支付给土地前期整理人。以政府收储公开出让方式实施改造的项目，土地前期整理费用及垫资回报由农村集体经济组织在土地出让金分成中支付给土地前期整理人。  

第八条　历史遗留土地前期整理人退出　历史遗留土地前期整理人是指2019年9月30日前，曾通过下列情形之一确定，并已对农村集体旧厂房旧物业改造项目进行了土地前期整理工作的主体：  

（一）按照《关于印发  

（二）按照《佛山市禅城区人民政府办公室关于进一步加强禅城区“三旧”改造前期投资人管理的实施意见》（佛禅府办〔2013〕77号）规定，在镇（街道）农村集体资产交易平台公开选定，且在2014年7月1日前未完成土地上市交易的；  

（三）提供实际投入依据，并已经村“两委”成员联席会议确认的。  

本操作指引印发实施后，历史遗留土地前期整理人应于2020年3月31日前内完成退出手续。在历史遗留土地前期整理人退出后，城市更新项目土地权属人方可按本操作指引重新选取土地前期整理人。  

在2020年3月31日前完成退出手续的，按照经确认的投入金额，对历史遗留土地前期整理人予以10%奖励，奖励金额最高不超过2000万元；奖励金额纳入土地前期整理费用。土地前期整理费用按本操作指引第六条规定确认；经确认的土地前期整理费用，由项目新的土地前期整理人承担，经农村集体经济组织返还给历史遗留土地前期整理人。逾期未退出的，不再确认历史土地前期整理人，不再按本指引规定返还土地前期整理费用及予以相关奖励。  

无论重新选取的土地前期整理人与历史遗留土地前期整理人是否一致，土地前期整理人的选取均按本操作指引进行选取并获得相应的垫支回报。  

第九条　本操作指引由佛山市自然资源局禅城分局负责解释。自印发之日起执行，有效期为5年。执行期间，若省、市相关政策文件另有规定的，从其规定。  

抄送：佛山市自然资源局。