关于广州市黄埔区九龙片区集体所有土地征收补偿指导意见的解读

一、制定的必要性及依据

目前我区各项目集体土地的征收补偿方案标准不一，影响我区征收工作的推进。为规范全区的征收补偿工作，加快推进集体土地的征收工作，依据《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》（穗府办规〔2017〕10号，以下简称“市10号文”）、《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2017〕18号，以下简称“市18号文”）和区内已印发实施的《广州市黄埔区临港片区集体土地征收补偿指导意见（试行）》、《广州市黄埔区科学城片区集体土地征收补偿指导意见（试行）》，以及片区内的《中新广州知识城征地补偿办法》（穗规开发办〔2014〕38号）、《中新广州知识城房屋拆迁补偿安置方案及其实施细则》（穗萝国房〔2013〕13号）、《中新广州知识城房屋拆迁补偿安置方案实施细则（二）》（穗知开办发〔2017〕13号）等方案草拟本了《指导意见》。  

    二、起草过程

自2017年底开始酝酿起草本《指导意见》，在起草过程中，前期组织相关工作人员到武汉、长沙、杭州及同市其他区进行了充分调研、对片区内所有政策、方案进行了研究，在今年印发实施的两个片区指导意见的基础上起草了本《指导意见》，先后多次同九龙镇、业主单位和代建单位多次座谈交流，并充分征求法制办、城市更新局、土储（土发）中心和其它相关单位意见。12月7日区土地和房屋征收及土地整理工作领导小组通过审议，12月18日召开公众座谈会，公开征求意见，12月20日召开专家论证会。

三、与全区政策逐步统一的情况说明

（一）统一对本村村民的认定。本村村民是指符合以下两个条件之一的被征收人。条件一是征收项目规划用地范围内的村、社现有集体经济组织成员；条件二是本村集体经济组织成员的且户籍在本村的配偶和子女（含自然血亲子女和拟制血亲子女）。

其中在本村建有或继承合法房屋的原本土村民及其合法继承人（含在本社有合法产权，现侨居海外、港澳台的村民）可参照本村村民进行补偿。

（二）统一留用地货币补偿。三个片区都是196万元/亩。

（三）统一夹心地、边角地的处理方法。根据市10号文的规定，在三个意见中均单列说明：对在征地过程中形成的属于同一个村集体，不具备独立耕作条件，形状不规则，确实难以利用或无法利用的夹心地、边角地，可以参照本意见一并予以补偿。

（四）统一集体土地上非住宅房屋的征收补偿标准及做法。

1.由于非住宅房屋主要是村社集体所有，补偿对象是集体经济组织，总体数量不大、违建抢建现象不多，前期临港片区和科学城片区已统一做法，现将三片区做法统一。一是评估价低于9500元每平方米合法商铺首层，可按9500元每平方米补偿；二是合法商铺二层或二层以上的评估价值低于每平方米6500元的，按6500元每平方米补偿；三是评估价低于6200元每平方米的框架结构类（A）非住宅房屋，可按6200元每平方米补偿；四是评估价低于5800元每平方米的混合结构类（B）非住宅房屋，可按5800元每平方米补偿；五是评估价低于5600元每平方米的砖木结构类（C）非住宅房屋，可按5600元每平方米补偿。

2.统一无法提供纳税情况、财务报表等证明或无法核算税后利润的停产停业补偿标准。根据以往做法，现给出固定的统一标准，（一）经营性场地补偿单价参考如下标准：1.居住用地12元/平方米/月；2.商业服务业设施13.5元/平方米/月；3.工业用地、物流仓储用地12元/平方米/月；4.其他类用地8元/平方米/月。（二）经营性房屋根据不同经营性质予以分类补偿，参考如下标准：1.用于商业或服务业的，首层为70元/平方米/月、二层为50元/平方米/月、三层为40元/平方米/月、四层（含四层）以上为30元/平方米/月；2.用于办公场所或公益性事务的，首层为60元/平方米/月、二层为50元/平方米/月、三层为40元/平方米/月、四层（含四层）以上为30元/平方米/月；3.用于厂房、仓库的不分楼层，统一为25元/平方米/月。

（五）统一将征收安置与城市更新改造结合推进。被征收的集体所有商铺和住宅房屋确有特殊原因且符合城市更新改造安置条件的，可在城市更新改造中给予安置。在《广州市黄埔区科学城片区集体土地征收补偿指导意见（试行）》基础上，结合九龙片区实际情况，对集体所有商铺的安置增加了“被征收的集体所有的商铺确有特殊原因且具备城市更新改造安置条件的，根据被征收人意愿，由被征收人书面申请，村（社）、街道及业主单位确认，经区政府批准同意后，也可选择在本村（社）的城市更新改造范围内给予安置，过渡期间的安置工作由政府统筹协调。若本村（社）城市更新改造项目在5年内仍未取得批复的，必须按货币补偿”和“选择在城市更新改造中安置的集体所有商铺，临迁费最多支付5年”。

对住宅房屋的安置增加了“被征收人原则上应按本意见的要求进行安置。确有特殊原因且具备城市更新改造安置条件的，根据被征收人意愿，由被征收人书面申请，村（社）、街道及业主单位确认，经区政府批准同意后，可对被征收人的房屋先行按本意见征收补偿标准办理征收手续。被征收人的补偿与旧村改造补偿标准存在差额的，在旧村改造实施时，政府支持由改造主体补齐差额部分”。

（六）根据物权法的保障物权原则，有证载面积的住宅征收时可按证载面积进行安置。

（七）统一搬迁奖励标准。原三片区对于搬迁奖励不统一，容易造成各片区的被征收人的攀比，不利于推进征收工作，现三片区都统一上限均为200元/㎡。

（八）统一搬迁费标准。

1.非住宅搬迁费标准：50平方米以内（含50平方米）的2000元/户、50至200平方米以内（含200平方米）的3000元/户、200平方米以上的5000元/户。非住宅的“户”以营业执照计，一照为一户；多个经营者共用一个营业执照的，按l户计。以上所指面积均为实测面积。设备搬迁、安装、调试及其他特殊搬迁等费用，可参照评估价给予补偿，搬迁资产运距一般按不超过20公里计算。不可搬迁的机器设备可参照评估的重置价给予补偿。

2.住宅搬迁费标准：搬迁费用计算以栋为单位，被搬迁房屋的现状房屋测量面积在150平方米（含150平方米）以下的，搬迁费用为3000元／栋；现状房屋测量面积在150平方米以上的，搬迁费用为5000元／栋。搬迁费用包括空调、电话、电视、煤气、网络等一切迁移、拆装费用。

（九）统一弃产补偿计算方法。为鼓励弃产，全区均按“同期同区域普通商品房网签均价－基准地价－2300”的公式确定货币安置的价格。货币安置价格以街或镇为单位按评估价确定，每年度调整一次，由区土地征收部门委托有资质的评估公司，以每年度1月1日为基准日评估确定。

（十）统一临迁费计算时间。根据市10号文及市18号文的规定，统一全区临迁费的计算时间。选择货币补偿的，按房屋实测面积一次性给予被征收人3个月的临迁费；实物安置的计算时间从被征收人迁出被征收房屋并整体腾空、全部移交房屋及产权证明之日起至政府发出交付安置房屋的书面通知、交付钥匙之日后三个月止；复建安置的计算时间从被征收单位迁出房屋并整体腾空、全部移交房屋及产权证明之日起至复建验收完毕之日止。

（十一）统一所选安置房与安置指标不一致的做法。安置对象所选安置房面积之和小于应安置指标面积的，剩余部分可在本项目安置对象中流转，也可选择货币安置。如出现被征收人选择的搬迁安置房总建筑面积大于应安置补偿面积的，超出部分面积须在20平方米以内。其中5㎡以内（含）允许被征收人直接选房，5－10㎡（含）允许被征收人以建安成本购买，10－20㎡的允许以货币补偿价购买。

（十二）统一非本村村民安置。临港片区与科学城片区现对此类情况的处理方法已达成一致。现为了统一全区的做法，在九龙片区意见中对非本村村民的安置进行了统一，均表述为：原则上货币安置，如在广州范围内无其它住宅房屋，可选择部分实物安置，但实物安置最多不超过120㎡。

四、与科学城片政策不一致的情况说明

（一）经营损失补偿表述不一致。在前期执行科学城片区征收补偿意见的工作中，经营损失补偿办法表述不够明确，再明确为：“有合法经营手续的各种经营性场所（含经营性场地和房屋），因征收造成经营或生产受损的，根据评估可给予经营损失补偿”。

（二）分期实施征收核定安置面积表述不一致。

科学城片区规定分期实施征收的，每期安置面积根据当期被征收房屋实测建筑面积及被征收人分户人口情况核定，但当期及之前各期所享受的安置面积之和，不得超出按区有关政策核定的总安置面积最高限制。九龙片区规定分期实施征收的，“本期核定的安置面积不大于各期所拆除合法总面积减去前期已安置面积”。 

（三）新旧政策衔接表述不一致。重点办前期组织九龙镇、中新知识城土发中心等单位召开研讨九龙片区征收补偿意见时，九龙片区与中新知识城均表示在部分项目中，执行分户政策不能推进工作，希望能够按照新的片区意见执行，一方面考虑到政府权威性问题，一方面考虑到灵活处理该问题有利于推进工作，故在九龙片区微调为“本意见自颁布之日前已开展实际工作的项目，原则上继续按原项目征收补偿方案或原有政策执行”。

五、政策调整情况说明

（一）将集体土地征地补偿不分海拔按12.3万元/亩打包处理。在原九龙片区政策规定，九龙镇政府海拔37米起60米以下12.3万元/亩；60－70米11.07万元/亩；70－80米（含80米）9.84万元/亩；高度80米以上的8.61万元/亩。现在调整为“集体土地征收综合补偿费按12.3万元／亩计算”原因有两点。一是该片区内目前征收已不区分海拔进行征收补偿；二是按市里文件要求该片区征收集体土地的价格均为12.3万元/亩。

同时考虑到以往部分村社要求加征山地，对于这种情况，我们在《指导意见》中增加了“如属扩大征收范围的，补偿费另行研究”的表述。

（二）增加了集体土地征地奖励款。目前九龙片区相邻的增城区中新镇的补偿价是20.8万元/亩，白云区钟落潭是27万元/亩，而九龙片区的补偿价12.3万元/亩就显得偏低。因此，在《指导意见》借鉴其他两个片区内已有的一些做法，增加1.5万元/亩奖励和5万元/亩的集体经济发展扶持基金。又因九龙情况特殊，在具体表述上又与其他两个片区不尽一致。1.5万元/亩奖励表述为：“被征地单位集体经济组织成员积极配合征地，征收人可给予被征地单位集体经济组织成员不超过1.5万元/亩奖励，该经费的处理必须经村民会议或者村民代表会议过半数通过”。而5万元/亩的集体经济发展扶持基金，则放在奖励相关的条款里表述。

（三）集体土地上住宅房屋征收补偿政策有调整。在《指导意见》中，拟改变原有分户安置不予实测面积挂钩的政策，调整为：“被征收人为本村村民，其批建面积大于或等于实测面积的，批建面积为该户的安置面积”和“被征收人为本村村民，其批建面积小于实测面积的住宅房屋、无批建面积的住宅房屋或2007年6月30日以前历史房屋，每户所有实测面积不超过240平方米的，按实测面积核定；超过240平方米的部分，不核算安置面积”。也就是说，合法面积全部安置，且安置面积控制在拆除面积以内。

（四）住宅房屋的区位补偿有调整。原九龙片区的区位补偿以建筑面积计算，为1000元/㎡。为了与市里政策对接，又不降低被征收人实际所得，在《指导意见》中关于区位价的表述调整为：区位补偿价是指被征地范围内房屋所占土地使用权价值，按被征地所在区域用地基准地价级别价的50％计算。用地基准地价级别价按照《广州市国土资源和规划委员会关于公布广州市2017年国有建设用地使用权基准地价成果的通告》（穗国土规划字〔2017〕229号）确定。结合九龙片区的实际，基准地价级别价统一为8000元/平方米。

六、其他

在起草的过程中，我办通过座谈、走访及书面等多种形式反复征求了相关单位的意见，提出了很多宝贵的意见，大多数意见我办都已采纳，但也有少部分意见因各种原因，不宜在《指导意见》中采纳，在此说明。

（一）苗圃、大龄果树等特种青苗的补偿问题。此类问题情况复杂，且综合补偿款中已包含青苗补偿，为妥善解决此类问题，今后将专题研究。

（二）无证房屋处理问题。九龙片区无证房屋基数大，处理难度大，目前还未研究出一个妥善的办法，建议各单位暂原有办法处理，同时我办也将加快研究下发具体处理办法。

（三）其它不宜采纳的意见，都一一做了说明。