一季度浦口区房地产市场运行情况分析

2021年一季度，中央政策面主要还是加强市场监管，整顿房地产市场秩序。重点聚焦各线城市，本轮调控政策主基调未变，部分城市再度加码调控，限制企业购房、提高首付比例、限时网签等，浦口的房地产市场依然受政策调控影响。

一、房地产市场运行的总体情况

房地产本年完成投资额：1-3月份，全区房地产完成投资额55.16亿元，比去年同期增长58.7%，排名全市靠前，房地产投资占比比较大的来看，依次是：江浦街道、康居集团和科工园。

项目投资完成情况：按工程用途分，住宅累计完投资48.15亿元，同比增长82.7%，办公楼累计完成投资879万元，同比增长-88.7%，商业用房累计完成投资1.06亿元，同比增长-36.8%，其他累计完成投资5.87亿元，同比增长-1.6%。

房屋面积施工、销售情况：房屋施工面积411.7万平方米，比去年同期增长-44.7%，其中：住宅施工面积295万平方米，比去年同期增长-42.4%；竣工面积3.53万平方米，比去年同期增长-90.1%，其中：住宅竣工面积2.62万平方米，比去年同期增长-91.8%。

商品房销售面积38.3万平方米，比去年同期增长116.1%，其中住宅销售37.27万平方米，比去年同期增长121.1%；商品房销售额106.62亿元，比去年同期增长167.6%，其中住宅销售额104.3亿元，比去年同期增长170.1%。

二、房地产市场主要特点

一是疫情趋于稳定，房地产投资恢复正常。去年同期因为疫情原因，房地产投资和销售均受到了不同程度的抑制，进入了低谷期，从而导致去年同期基数较小，仅为17.72万平方米。今年以来，疫情趋于稳定，房地产投资恢复正常，销售火爆，呈较强的上升趋势。

二是五桥通车后的利好驱动。五桥通车后，实际通勤呈现与河西的快速连接，对五桥沿线楼盘销售呈现利好推动。如江山大境项目可20分钟通达河西，通车后3次开盘均售罄，利好驱动明显。

三是由于浦口处于江北新区内，目前房价价格比较低，大约在30000-40000之间，三桥至五桥沿线的项目总价在200–300万之间，总价优势明显，吸引主城刚需及区域内部刚改客群，雅居乐汇港城、西江瑞府等项目维持良好去化。

四是城南中心区为浦口高规划、高起点板块，品牌开发商进驻热度高，区域正荣润棠府、滨江嘉品项目去化均达到8成以上。

三、2021年房地产销售市场形势严峻，压力持续

2020年受疫情防控以及“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”等政策因素影响，致我区房地产市场总体上处于蛰伏状态。2021年随着疫情得到有效控制，经济活动趋于稳定，整体经济状况向好。国家对房地产的定位依然“稳”字当头，不会发生根本性变化。

1、各项调控政策持续调整，购房政策收紧明显

●3月10日，南京市规划和自然资源局发布《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》，通知里提到严禁未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓。该办法自2021年4月9日起施行。《既有建筑改变使用功能规划消防联合审查办法》（宁规规范字〔2018〕5号）同时废止。

●3月24日，南京公安网发布关于延长《关于继续实施

●3月18日，有买房人在开具人才购房证明时被提醒不符合条件，其在“南京房产”的显示页面提醒：在申请人才购房证明时，您的社保或个人所得税缴纳单位与申报单位一致，且补缴部分不予认可。与之前的人才购房新政相比，只新增了一条：补缴部分不予认可。

以上政策文件有助于抑制我区市场热度，保证限购、限贷政策的实施效果。此类政策措施也预示楼市成交量或许会出现下降，但幅度不会太大。

2、货币政策由宽松趋于收紧，房贷利率有上涨空间

2020年，为应对疫情，货币政策趋于一度趋于宽松，央行加大流动性投放。2021年，疫情得到基本控制，央行政策性收紧，货币政策会把控好货币供应总闸门，极有可能会带来利率的上行，这会提高消费者的购房成本，在一定程度上会影响我区房地产销售的需求端。

3、“三条红线”和“房贷集中度”政策影响深远

国家“三条红线”政策的影响：在短期内，一家资产负债状况不佳、在我区有大量业务的开发商可能需要通过降价来提振销售、补充现金。这可能还会刺激部分房地产企业出售股权或剥离非核心业务（如物业管理服务）。长期来看，这还可能会迫使开发商将更多资源投入非住宅地产，如写字楼和零售。

“房贷集中度”政策是“房住不炒”的落实政策之一，属于长效机制，旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中，并不是禁止相关业务开展，新规短期内不会对我区房地产市场造成大的影响。

综上所述，在高质量发展时代，在“房住不炒”写进国家十四五发展规划的背景下，房地产政策面必然以持续保障市场的稳定性为原则，不会出现明显的调整放松，预计2021年全区房地产销售市场将继续保持平缓增长的总体势头，平稳的市场表现依然是2021年楼市主旋律。