对江宁区十七届人大四次会议第JNRD1704052号建议的答复

蔡若兰代表：

您提出的关于“进一步规范老旧小区管理”的建议收悉，现答复如下：

老旧小区是指2003年以前建设的，规模较小、配套设施较差以及企事业单位自行建设的房改房、集资建房的单幢或多幢小区。经调查，我区目前共有老旧小区377个。由于未强制收取物业维修资金和交纳物业服务费，造成这部分小区长年失修失管，产生了道路破损、下水道堵塞、配套设施不到位等较多问题。为有效解决老旧小区管理难的问题，我区主要从以下三个方面着手做好该项工作：

一、加快老旧小区综合整治，改善住宅小区基础配套条件

1．整治历程。2011年，我区开始实施老旧小区综合整治工作。2011至2012年由原住建局城东办负责实施，物业科配合协调施工矛盾；2013年，该项工作由城建集团负责实施。2014年以前已整治小区面积315.5；2014年，根据区政府城市建设精细化要求，研究制定了老旧小区综合整治办法，先由东山、秣陵、淳化三个街道试点，老旧小区整治工作转由街道实施，原住建局负责老旧小区综合整治计划的安排。从该年开始逐年加大对全区所有老旧小区综合整治的投入，2014年投入900万元，整治面积16.8；2015年由全区10个街道全面落实老旧小区综合整治工作。2015年老旧小区整治43.7，投入1.74亿元；2016年全年完成包括外港河沿线小区雨污分流、老旧小区综合整治出新66.53万平方米任务；2017年完成10个街道68个小区共计110老旧小区整合整治任务，总投资4.2亿元；2018年完成10个街道46个小区100老旧小区综合整治任务；2019年完成30.6老旧小区综合整治任务；2020年，全年计划完成老旧小区出新建筑面积2.9万㎡，涉及4个街道、12个小区，预计总投资1180万元。截至目前，全区已完成686.03万平方米的综合整治任务。

2．整治效果。通过对老旧小区实施雨污分流，屋面外墙楼道维修、道路停车位改造，绿化提升，改造健身广场，添置体育设施等六大方面进行综合整治，新增停车位40％以上，逐步提升了老旧小区的居住环境。

2019年我区又制订了《江宁区住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2019－2021）》，在该计划中，2020年拟完成100个住宅小区的充电桩增设工作，完成老旧小区加装电梯6台，通过上述工作，逐步提升老旧小区的生活品质。

二、完善老旧小区管理体制，让小区更有序

对于整治后的老旧小区，引入常态化的管理主体尤为迫切。针对小区实际情况，我局将采取如下管理模式：

一是引进专业化物业服务企业对老旧小区进行管理和服务。对整治出新后相对封闭的小区，充分发挥业主自治作用，成立小区业主委员会或物业管理委员会，由其引进专业化物业服务企业对小区进行管理和服务，逐步形成“社区＋物业公司＋业主自治组织”的有效管理模式。物业服务企业在做好保洁、维修、秩序等工作的同时，协助做好“文明城市创建”居民小区相关工作，如引导业主遵守居民公约，规范养狗等，努力营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的老旧小区物业管理氛围。

二是对零散的、不具备封闭的老旧小区，发挥属地街道管理职能，采取“政府贴一点，业主收一点”的方式统一打包给专业化物业服务企业对小区进行保洁、维修等相关服务，最大限度提升业主的舒适度。

三、加强对物业服务企业的监管，让小区更宜居

1．物业主管部门加强对物业服务企业的行业监管，提升物业企业的服务水平。在市行业主管部门的统一领导下，引导住宅小区形成“按质论价、质价相符”物业良性氛围；不断完善物业服务企业“正向激励、负面清单”机制，推动形成“优胜劣汰、失信失业”的市场环境，建立物业服务企业承诺备案制度，健全物业服务企业及项目经理信用管理制度，被征信的企业将在项目招标、物业项目评优等环节中实行一票否决制。以“行业比武、五心服务、星级评定”等为载体，提升物业服务企业专业化、标准化、规范化水平，使住宅小区更宜居。

2．将老旧小区管理纳入精细化管理，通过整治环境补齐基础设施和服务短板。落实物业管理服务全覆盖，完善小区功能，提高公共服务水平，提升居住环境品质和居民满意度。

感谢您对我区住房保障和房产事业的关心和支持，诚挚地希望您今后多提宝贵意见和建议。