明确目标思路强化政府作为面向低收入者青岛着力保障基本居住需求

                                                                                   　　在8月24日、25日***召开的全国住房工作会议上，青岛市政府作了书面典型发言，重点介绍了青岛今年以来，以政府为主导通过建立健全廉租住房制度、加快推进保障性住房建设以及加大旧城区、城中村改造力度等多渠道解决城市低收入家庭住房困难的工作经验。该创新性经验被认为对于全国其他城市解决低收入家庭住房困难具有典型的指导意义。
　　今年以来，青岛按照***的有关部署，眼睛向下，以保障城市低收入家庭基本居住需求为重点，加快住房建设，努力改善民生，确立了“坚持三个原则、明确一个目标、落实三项措施”的保障性住房建设新思路，进一步强化了政府的公共服务职能、住房供应的社保功能和住房政策的公共效应，取得了初步成效，城市低收入家庭的住房困难正稳步得到解决。
　　坚持“三个原则”，认真解决城市低收入家庭住房困难
　　今年以来，青岛在解决城市低收入家庭住房困难方面确立的“三个原则”对于住房解困发挥了重要的作用。一是坚持政府有所作为。结合近几年住房建设和住房需求的实际，青岛今年迅速转变住房建设观念，创新住房发展模式，全面落实国家房地产调控政策，下最大的决心，解决低收入家庭的基本居住需求；尽最大的努力，缓解广大群众“住房难”、“买房贵”问题。二是坚持重点保障低收入家庭。青岛提出要着力保障低收入家庭的基本居住需求，以此为重点实施“政府作为”，以廉租住房为主要保障方式促进城市住房体系建设。通过政府的作用，弥补市场的不足，使低收入家庭居住条件尽快改善，让广大群众共享改革发展的成果。三是坚持城市土地出让收益回馈民生。今年，青岛从住房的公益性特征出发，把城市土地出让收益更多地向民生倾斜。在保障性住房建设中，市区以划拨或限价出让方式，让渡土地出让收益约36.9亿元。另外，全市土地出让净收益的15％用于廉租住房保障。
　　明确“一个目标”，构建面向城市低收入家庭的住房保障体系
　　青岛今年在加快住房建设、改善民生的新住房行动中，明确了这样一个目标，即着力构建面向城市低收入家庭的住房保障体系，目前已在全国率先建成了一个层次和结构较为完善的住房保障体系。
　　为了构建这样一个体系，今年年初，青岛市确定了“两改、两增、两低、一稳定”的“2221”工作目标，即改造旧城区、改造城中村；新增租赁住房保障方式、增加廉租住房保障户数；新建住房销售价格增幅低于去年、普通商品住房销售价格低于去年；经济适用住房价格保持稳定。
　　在执行“2221”工作目标的过程中，突出了政府主导。今年，青岛市启动了9个旧城区、9个城中村的改造，拆除住房面积118万平方米，可改善2.14万户拆迁居民的住房条件，改造和建设力度前所未有。在保障性住房建设特别是“两改”方面，强化了政府的主导地位。市政府成立了领导小组，与各区政府签定责任状，将项目落实到各区，责任分解到个人，形成市政府总揽协调、职能部门和各区政府分工负责、上下联动的工作格局。今年以来召开了8次领导小组会议，对项目工程招标、规划审批、拆迁、开工专题协调。目前18个“两改”项目规划设计方案已全部审批，完成拆迁居民总户数的80%，8个项目开工建设，其余项目将于10月份全部开工。
　　与此同时，青岛市在低收入家庭住房保障上创新了政府思路。今年青岛市借鉴国际经验，推出了租赁住房保障方式，力求“十一五”末全部解决“夹心层”（既不符合廉租住房保障条件又买不起经济适用房的低收入住房困难居民家庭）的住房困难。今年，在全国率先开工建设租赁住房3000套。目前可提供2745套、平均单套建筑面积55平方米的租赁住房项目已开工，计划2009年1月竣工。另外200多套租赁住房，通过捆绑建设方式从旧城改造项目中解决。在建设模式上，采用政府主导、公开挂牌、项目捆绑、企业代建方式运作，避免了过度市场化带来的成本高、管理难等弊端。目前，《青岛市保障性租赁住房管理办法》正在抓紧研究，将对租赁住房的建设方式、配租方法、退出机制等予以明确，交市民讨论完善后出台。再就是增加廉租住房保障范围。今年，青岛市在国家尚未有明确要求的情况下，率先将市区最低工资标准线以下、人均住房建筑面积10平方米以下的1.4万户家庭全部纳入了廉租住房保障范围。
　　此外，青岛在保障性住房建设上加大了政府投入。今年青岛市将预算超收收入的40%以上用于保障性住房建设。市财政安排5亿元集中建设租赁住房，投入8200万元用于廉租住房保障，超过了青岛廉租住房制度建立以来财政资金累计投入的总和。
　　青岛在保障性住房价格上强化的政府调控也见到了明显成效。在住房供应结构方面，上半年，青岛市区保障性住房建设用地已占到住房建设供地总量的74％；90平方米以下中低价位、中小套型住房已占住房开发建设总量的82.3％。同时通过加大土地出让前价格限定幅度，降低了普通商品住房的销售价格。而通过控制套型标准和拆迁成本、落实招投标制度、加强价格监管等措施，使得经济适用住房价格保持稳定。另外，青岛在加快推进“两改”项目和保障住房建设的进程中，72%的拆迁家庭以就地安置为主，有效缓解了部分居民的购房需求，抑制了住房价格的过快上涨。
　　落实“三项措施”，像抓经济建设一样抓住房保障
　　“像抓经济建设一样抓住房保障”，是青岛市住房建设取得重大突破的成功秘诀之一。今年，青岛市委、市政府把保障城市低收入家庭住房基本需求作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，把实施“2221”工程列为今年重点办好的10件实事之首，不折不扣地兑现对市民的承诺。
　　青岛在推进住房保障上建立了“三个机制”。一是土地供应机制。确定了优先保障新增租赁住房和经济适用住房的用地供应思路，重点保障“民生用地”供应。一方面，通过存量土地挖潜、旧城旧村改造等措施，加大土地供应。另一方面，注意把握供地结构和供地节奏，确保保障性住房用地。二是建设筹集机制。普通商品住房从存量建设用地中深挖潜，经济适用住房建设与旧村改造相结合，租赁住房建设与旧城改造相捆绑，廉租住房房源从腾空旧房筹集。三是配给管理机制。青岛市建立了廉租住房申请、审核、公示及退出机制，制定了统一、公开、透明的经济适用房、普通商品住房销售程序，加强了销售管理。优化公开销售程序，目前已对4350套保障性住房实施了公开摇号的方式。
　　同时，青岛在住房保障的标准上坚持了“四个确保”，即确保“规模要大、质量要好、标准要新、配套要全”。一是在规模上，加大保障性住房的建设数量，今年新开工建设的旧城区、城中村和租赁住房，除直接解决2.45万户居民的住房困难外，将向社会提供1.66万套商品住房。同时，开工建设、续建普通商品住房和经济适用住房320万平方米，年内竣工90万平方米，向中低收入家庭提供住房1万套。明年，将在继续推进“两改”的同时，增加廉租住房、租赁住房、经济适用住房建设供应。二是在质量上，要求项目建设、施工、监理等主体，均须通过公开招标方式确定，保证由有资质、有信誉、有实力的单位承担，建设“精品工程”。住房竣工时，安排居民参与验收。三是在标准上，严格按照国家新的住房建设标准，采用新材料、新技术、新工艺。同时，上调了教育、卫生、文体、综合超市、基层便民店等配建标准。四是在配套上，坚持保障性住房与商品住房采用统一政策，做到户内满足基本生活需求，小区环境齐全优美，形成宜人的街区尺度，强化人文活动空间。今年开工的租赁住房，要求做到“面积严格控制、功能基本齐全”，统一装修，厨卫齐全，实现供热、供气入户。针对青岛人口老龄化的现状，还新增加养老院、老年人服务中心等社区服务场所，同步建设周边配套道路，增设公交线路，着力提升居住区综合服务功能。
　　今年在推进保障住房建设的过程中，青岛市做好了“三个环节”的统筹工作。一是市区配合。市直部门与各区通力协作，将住房建设项目全部纳入各部门“绿色通道”，采取直通式的一体化办理机制，提高了工作效率。二是和谐拆迁。依法拆迁、有情操作等创新的工作举措确保了“两改”项目的拆迁进度。三是捆绑开发。将纳入租赁住房开发的土地划分为四类，确定了捆绑改造的土地配置方案，既保证了租赁住房建设的土地供应，保证了村庄经济的可持续发展，又调动了开发商的积极性，实现了社会效益、集体效益、企业效益三方共赢。
　　据悉，“十一五”期间，青岛市委、市政府将按照***、***的部署和此次全国住房工作会议要求，进一步完善以廉租住房、租赁住房、经济适用住房、普通商品住房为主的住房保障体系。计划投资3.66亿元，落实新增1.4万户低收入家庭廉租住房的保障，并通过拆迁改造、租赁住房和经济适用住房建设等多种方式，解决2.7万户低收入家庭住房困难。同时规划建设800万平方米的经济适用住房和普通商品住房，向中低收入家庭提供10.5万套住房。此外，大力推进旧城区、城中村改造，市区计划改造39片旧城区和37个城中村，安置6万户居民，并向社会提供13万套住房。通过上述举措，力争“十一五”末，使城市低收入家庭的基本居住需求得到明显改善。