蔡甸区城关地区排水改扩建工程房屋征收补偿方案（征求意见稿）区国土规划局

因蔡甸区城关地区排水改扩建工程建设的公共利益需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（***令第590号）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府令第380号）、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市政府令第275号）等相关规定，蔡甸区人民政府拟对城关地区排水改扩建工程红线范围（具体范围详见该项目房屋征收范围附图）内国有土地上房屋实施征收，现拟定房屋征收补偿方案(以下称《补偿方案》)如下：

一、基本情况

（一）项目名称：蔡甸区城关地区排水改扩建工程国有土地上房屋征收项目。

（二）征收范围：蔡江路与石洋堤交界处以南区域（详见房屋征收范围附图）。

（三）被征收房屋情况：征收总建筑面积约9500平方米，被征收人、公有房屋承租人13户，房屋征收范围内的土地总面积约14.75亩。

征收个人住宅房屋建筑面积约960平方米，被征收人、公有房屋承租人9户；征收单位房屋建筑面积约8540平方米，被征收人为武汉市祥华帆布有限公司、蔡甸区大桥泵站、原红星酒厂清算组、武汉市红星酒厂等4户。

（四）房屋征收部门：蔡甸区房屋征收管理办公室。

（五）房屋征收实施单位：蔡甸街办事处。

二、征收补偿政策

（一）被征收人

被征收人是指被征收房屋的所有权人。公有房屋承租人是指与公有房屋的产权人或管理人建立租赁关系，并执行政府规定标准租金的承租人，公共租赁住房、廉租住房的承租人除外。

（二）被征收房屋类型和建筑面积的认定

被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

未经登记建筑的认定和处理办法见***。

（三）征收补偿方式

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。征收公有住宅房屋，补偿方式由公有房屋承租人选择。

被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门按被征收房屋价值向被征收人支付货币补偿费。被征收房屋价值补偿费=被征收房屋评估单价×被征收房屋产权登记建筑面积。

被征收人选择房屋产权调换的，由房屋征收部门提供用于产权调换的房屋或土地，并与被征收人计算、结清被征收房地产价值与用于产权调换房地产价值的差价。

产权调换住宅房源基本情况：莲花小区安置房项目，位于蔡甸职教中心以东、莲花湖大道以南，土地性质为       划拨用地，该处房源为现房，交房标准为毛坯房，产权调换住宅房屋的初评估价格约7150元/平方米。

 调房面积：调换的住宅房屋建筑面积不超过被征收住宅房屋产权登记建筑面积的1.1倍；因房屋结构不可分的原因，产权调换超出部分的面积，由被征收人按市场价格购买。

选房原则：本着先签约、先受益的原则，按被征收人签约并完成搬迁的时间顺序，确定选择产权调换房源的顺序。

产权调换地块基本情况：拟产权调换地块位于蔡甸经济开发区工业园，土地性质为工业用地，土地面积原则上不超过10亩，交地日期预计在签订征收补偿协议后的2个月内，交地标准为三通一平。

（四）被征收房屋、产权调换房地的价值

被征收房地产的价值、产权调换房地产的价值由选定的房地产评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等相关规定评估确定。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房地产价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

本项目房地产价格评估有关事项由区政府另行发布公告。

（五）征收补偿的内容和标准

1、货币补偿方式

（1）房地产价值补偿

被征收人可根据情况，在以下两种方式中选择一种评估房地产价值。

①房地合一评估

房地产价值补偿＝被征收房屋证载建筑面积×被征收房屋评估综合单价

②房地分离评估

采用成本法单独评估房产，单独评估土地，再将两项的估值相加，得到房地产的价值。

房地产价值补偿＝被征收房屋面积×被征收房屋评估重置单价+国有土地使用权收回的面积×土地使用权价值评估综合单价

（2）临时安置补偿、搬迁补偿

①临时安置补偿

征收住宅房屋、办公用房及其他非生产经营性用房，一次性支付选择货币补偿的被征收人或公有房屋承租人3个月的临时安置补偿费。临时安置补偿标准按被征收房屋面积每月每平方米12元进行计算；征收个人住宅或者公有住宅房屋，被征收房屋建筑面积不足60平方米，按照建筑面积60平方米计算临时安置补偿费。

被征收人认为其临时安置补偿高于上述标准的，由评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。

②房屋搬迁补偿

征收个人住宅，给予被征收人房屋搬迁费2000元。

征收直管、自管住宅房屋，给予承租人房屋搬迁费2000元。

征收生产经营性用房，由评估机构评估确定，给予设备搬迁、安装费用；搬迁后无法恢复使用的设施设备按购置价扣除折旧后予以补偿。

被征收人认为其搬迁补偿高于上述标准的，由评估机构评估确定搬迁补偿费。

（3）停产停业损失补偿

因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。

具备前述条件的,房屋征收部门给予被征收人被征收房屋价值5%的补偿。

被征收人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请房屋征收部门委托评估机构根据房屋被征收前三年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。停产停业损失补偿以评估方式确定补偿的，停产停业期限按照6个月计算。

被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费。

（4）保底补偿

征收个人住宅或者公有住宅房屋，建筑面积不足40平方米（涉及到房屋所有权、公有房屋承租权共有的房屋建筑面积合并计算）且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房的，按照40平方米给予征收补偿。

公有房屋承租人符合前款条件的，超出被征收房屋建筑面积部分的货币补偿款由房屋征收部门全部支付给房屋承租人。

（5）装修补偿

由征收部门与被征收人协商确定，协商不成的由评估机构对被征收房屋装修进行评估，确定补偿费。

被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配装饰装修价值补偿费。

（6）货币补助

征收个人住宅房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，房屋征收部门按照被征收房屋价值20%的标准给予补助。

（7）小户型住房困难补助

征收个人住宅或者公有住宅房屋，建筑面积不足60平方米（涉及到房屋所有权、承租权共有的房屋建筑面积合并计算）且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，可以给予住房困难补助。补助标准为：建筑面积为40平方米以下的，按被征收房屋价值的10%给予补助，建筑面积每增加1个平方米，补助标准降低0.5% 。

（8）生活困难补助

对于生活特别困难且被纳入农村（或城市）居民最低生活保障的被征收人，按1.5万元/户给予补助；对身体残疾的被征收人，按1.5万元/人给予补助；对身患重症并持有重症病历的被征收人，按1.5万元/人给予补助；被征收人如符合上述补助条件中的多项，困难补助可累加，但单户最高不超过3万元。

公有住宅房屋承租人符合上述补助条件的，按上述标准给予困难补助。

（9）签约搬迁奖励

对选择货币补偿的个人住宅房屋被征收人（或直管、自管住宅房屋承租人）、个人非住宅房屋被征收人,符合条件的，给予签约搬迁奖励，奖励标准如下：

①在评估结果公告之日起10日内签约并完成搬迁的，按被征收房屋价值补偿的10%给予奖励；

②在评估结果公告之日起 11日至正式签约期满前签约并完成搬迁的，按被征收房屋价值补偿的5%给予奖励。

对选择全货币补偿的工业用地被征收人，在规定的签约期限内签约并完成搬迁的，按房地产价值补偿费的20%给予被征收人奖励。

对选择货币补偿的公有房屋被征收人，在规定的签约期限内签约并完成搬迁的，经征收双方协商，按不超过被征收房屋价值补偿的5%给予奖励。

（10）其他补偿

构筑物按照其重置价给予补偿（含楼顶搭建、楼道等公共部分搭建、暗楼、房屋夹层、阳台及外挑搭建等，违法建设除外）。构筑物重置价标准，由选定的房地产价格评估机构评估确定。

其他附属设施补偿标准为：水表独表240元/块，分表80元/块；电表独表500元/块，分表150元/块，分时电表650元/块；有线电视迁移费100元/户；空调移机费300元/台；电话迁移费108元/部；宽带网迁移费380元/部；太阳能热水器迁移费500元/台、电热水器迁移费200元/台。三相电表、管道燃气、独地水表按原始凭据给予补偿。被征收人认为附属设施的迁移补偿价值高于上述标准的，可由其提供相应的有效凭证资料，由评估机构评估确定附属设施补偿费。  

2、产权调换方式          

（1）房地产价值补偿

房地产价值补偿以产权调换房地产价值或土地价值给予补偿，由征收双方按照被征收房地产价值与产权调换房地产价值结清差价。

（2）产权调换方式中临时安置补偿、搬迁补偿、停业停产损失补偿、保底补偿、装修补偿、生活困难补助、其他补偿与货币补偿方式中相应补偿标准相同。

其中：临时安置期限、停业停产期限按照过渡安置期限计算。

（3）建筑面积补助

对选择产权调换的住宅房屋被征收人或公有房屋承租人给予建筑面积补助，建筑面积补助为被征收房屋产权登记建筑面积的10%。

（4）产权调换补助

征收个人住宅房屋，同等面积产权调换房屋价值高于被征收房屋价值的，对于产权调换房屋与被征收房屋相同建筑面积的部分，对被征收人或者公有房屋承租人给予适当的产权调换补助，补助标准为900元/平方米。

（5）签约搬迁奖励

对选择产权调换的个人住宅房屋被征收人（或直管、自管住宅房屋承租人）、非公有房屋被征收人，符合条件的，给予征收签约进度奖励，奖励标准如下：

在评估结果公告之日起30日内签约并完成搬迁的，按被征收房地产价值补偿的2%给予奖励。

（六）征收直管、自管公有房屋补偿

1、被征收人依法依规将被征收住宅房屋出售给房屋承租人，房屋承租人取得被征收房屋完全产权后，作为被征收人由征收部门按《补偿方案》进行补偿。

2、未能按上述方式出售的直管、自管住宅房屋

房屋承租人选择货币补偿的，租赁关系终止，征收部门对被征收人按被征收房屋价值补偿费的10％予以补偿，对房屋承租人按被征收房屋价值补偿费的90％予以补偿。

房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋由原房屋承租人承租，被征收人应与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同，对被征收人按房屋产权调换方式补偿。

3、征收直管、自管非住宅公有房屋

被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，征收部门对被征收人按被征收房屋价值补偿费的30％予以补偿，对房屋承租人按被征收房屋价值补偿费的70％予以补偿。

被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，产权调换房屋由原房屋承租人承租，被征收人应与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

4、房管部门依法托管、代管或者经房管部门决定带户发还给产权人的落私产、文革产，且该房屋已作为直管公房或者自管公房出租的，对房屋所有权人按被征收房屋价值100%给予补偿，对房屋承租人按被征收房屋价值90%给予补偿。

三、征收签约期限

签约期限为30日，自评估结果公告之日起算。

四、补偿方案执行

（一）区房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人按照《补偿方案》的补偿标准和被征收房屋价值评估结果签订征收补偿协议。签约期限内，区房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，以及下落不明的，由区房屋征收部门报请蔡甸区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（***590号令）等规定，按照《补偿方案》作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人、公有房屋承租人应在征收补偿协议签订之日起5日内完成移交手续。

（二）被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由蔡甸区人民政府依法申请人民法院强制执行。

（三）《补偿方案》未尽事宜，依据国家、省、市有关国有土地上房屋征收与补偿的相关规定执行。

（四）《补偿方案》由蔡甸区房屋征收服务中心按照相关法律程序及规定进行解释。

***：

1、蔡甸区城关地区排水改扩建工程国有土地上房屋征收项目房屋征收范围附图

2、《蔡甸区城关地区排水改扩建工程国有土地上房屋征收项目未经登记建筑补偿细则》

                               蔡甸区人民政府  

          2017年11月24日 

 ***1：

***2：

蔡甸区城关地区排水改扩建工程国有土地上房屋征收项目未经登记建筑补偿细则

一、未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的房屋。

二、作出房屋征收决定前，区政府组织国土规划（房屋征收）、城管、建设（房管）等部门对未经登记建筑的情况进行调查、认定和处理。

三、未经登记建筑的调查、认定和处理，应遵循尊重历史、实事求是的原则。

四、房屋征收部门在对征收范围内房屋组织调查登记时，应当同时对未经登记建筑的有关情况进行调查，调查结果应当在征收范围内予以公布。

五、未经登记建筑的权属难以界定的，由房屋所在的居（村）委会、基层国土所和蔡甸街办事处等单位共同审核确认并出具房屋权属证明，权属证明上需相关单位负责人签字、盖章。

六、房屋征收部门应当委托有资质的测绘单位对未经登记建筑进行房屋建筑面积测绘，绘制未经登记建筑现状图（包含占地面积、建筑面积以及房屋层数），并拍照留证。

未经登记建筑的建筑面积根据测绘单位出具的测绘报告予以确定。

七、未经登记建筑的建设时间根据房屋报建审批、施工监理、验收、行政处罚、历史测绘等能证明建筑建设时间的资料综合考虑后予以认定。

按照前款规定仍不能确定房屋建设时间的，可由房屋所在的居（村）委会和蔡甸街办事处出具书面意见，区房屋征收部门认定。

八、取得建设工程规划许可证，且按许可内容建设的未经登记建筑，认定为未经登记的合法建筑，按照合法建筑补偿标准给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策。

原有房屋有合法房屋权属证书，拆除改建后的房屋未经登记，改建后的房屋面积与原证载面积一致的部分，参照前款规定处理。

九、2004年9月20日之前，未取得建设工程规划许可证建成的未经登记建筑，或者未按照建设工程规划许可证的规定建成的未经登记建筑的超出部分面积，认定为历史未登记房屋。历史未登记房屋按照下列标准给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策：

（一）1991年7月3日之前建成的，按照房屋实际用途（商业门面除外）价值的95%给予补偿；

（二）1991年7月4日至2001年11月1日期间建成的，按照房屋实际用途（商业门面除外）价值的90%给予补偿；

（三）2001年11月2日至2004年9月20日期间建成的，按照房屋实际用途（商业门面除外）价值的85%给予补偿;

（四）对认定为历史未登记房屋且实际作为商业门面使用的个人房屋，按照历史未登记住宅用途房屋的价值给予补偿，对符合《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条规定的，同时给予补助；

（五）对认定为历史未登记房屋且实际作为商业门面使用的单位房屋，按照历史未登记办公用途房屋的价值给予补偿，并按照以下第（六）点关于办公用途改商业用途的相关规定给予补助。

（六）《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》公布前，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为商业门面使用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的，除按原房屋证载用途予以补偿外，若改变用途部分房屋实际价值高于原房屋证载用途价值的，对其实际用于经营的部分按两者价差的50%给予补助。

十、认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，应依法予以拆除，不予补偿。

十一、认定为违法建筑的，由区政府确定的部门书面告知被征收人、公有房屋承租人认定结果；认定为其它情形的，房屋征收部门应当将未经登记建筑的认定结果在拟征收围内予以公告。

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