龙岗量降价涨楼市盘点堪忧

　　自2007年10月份以来，贷款买房被媒体宣传得沸沸扬扬，但消费者却出奇地冷静。进入2008年新春，虽然房子的售价趋降，消费者却仍然如隔岸观火。2007年12月22日入市的鸿荣源·熙龙湾，良好的销售业绩成为了深圳楼市难得的一道风景线。

　　2007年已过去，但2007年楼市的疯狂依然还被众人所津津乐道。2007年，深圳共有163个项目开盘入市，其中住宅项目155个，其中龙岗有67个项目开盘，相比2006年开盘项目大大增加，将近一半。龙岗在推盘数目上已经超越宝安区（38个）成为深圳市新增商品房供应的主力区。如今，深圳市成交量跌至新低，虽然有的区月交易均价有所上升，也无法扭转总成交额依旧下降的局面，楼市堪忧！

　　供需大区，整体供大于求

　　2007年，深圳商品房批准预售面积***6.17万平方米，其中龙岗226.4万平方米，占到全市的35.07％；在批准预售套数上，全市65856套，而龙岗16818套，占全市的25.54％，位居全市第一，已成为深圳商品房供应大区。而在需求上，龙岗销售面积和套数分别为171万平方米、18130套，成为继宝安之后的商品房需求大区。

　　深圳市国土局房产网统计数据显示，2007年龙岗批准预售面积（226.4万平方米）较2006年批准预售面积（170.51万平方米）大幅增多，增量为55.89万平方米，增长率为32.78％。而2007年，龙岗成交面积（171万平方米）却比2006年成交面积（210.12万平方米）有所下降，减少39.12万平方米，下降率为18.62％。在批准预售套数上，2007年（23975套）比2006年（16556套）多出7419套，上升44.81％；而2007年成交套数（18130套）却呈下降之势，较2006年成交套数（23022套）减少4892套，下降21.27％。2007年，龙岗总体预售量较2006年呈大幅上升趋势，而成交量却呈大幅下降趋势，供应增多，需求减少，整体供大于求。就2007年而言，批准预售面积较成交面积多55.4万平方米，而批准预售套数较成交套数多出5845套。2007年总体供应偏大，需求萎缩。以面积为计算标准，2007年供需比为1.32：1，供大于需，龙岗市场整体处于供应过剩状态。

　　龙岗房地产市场起步较晚，2005、2006年兴起，供应一直处于上升趋势，特别是2007年，由于开发商的大量集中，加之土地供应充足，“大运会”、城市和交通规划等利好消息的影响，供应量大幅增加。但龙岗社会经济发展水平在全市六区中最弱，有效购买能力相对不足，受2007年市场因素影响，客户预期粘性增强，成交量缩水，需求萎缩，造成供大于求的局面。

　　龙岗均价全市最低，攀升较快

　　据国土局交易数据显示，2007年深圳住宅均价为13369.62元/平方米，其中罗湖16945.31元/平方米、福田18442.15元/平方米、南山18012.2元/平方米、盐田14183.5元/平方米、宝安12214.13元/平方米、龙岗10477.11元/平方米。在深圳六区中，龙岗均价最低，价格处于全市洼地，均价较为合理。

　　统计数据显示，2005—2007年深圳住宅均价分别为：7040.10元/平方米、9230.35元/平方米、13369.62元/平方米，总体呈上升趋势，且增幅很大。而龙岗2005—2007年住宅均价与全市走向一致，但每年都低于全市水平。这与龙岗房地产起步晚、供应量大、开发商竞争激烈和片区价值较低有关。2007年，龙岗住宅均价突破了万元大关，达到10477元/平方米，较2006年（***56.87元/平方米）暴增62.26％（2005年为5288元/平方米）。龙岗住宅均价的高速增长，从表面看直接受2007年上半年市场热情影响。实际上，2006年龙岗供需不平衡，供小于求，需求在2007年得到释放，加之2006年各项利好因素在2007的释放，造成了2007年置业者看好龙岗区域价值，对龙岗片区价值预期升高。造成了龙岗2007年住宅均价的大幅飙升。

　　成交大区，销售面积、套数下滑

　　据深圳市国土资源和房产管理局数据显示，2007年全年深圳住宅销售500.4万平方米，共50598套，其中龙岗销售171万平方米，18130套，分别占全市销售34.17％和35.83％；宝安销售189.16万平方米、18732套，分别占全市销售37.8％和37.02％。在销售量上，龙岗继续稳居全市第二，成为2007年深圳成交量大区。龙岗房地产市场的成熟度低于宝安房地产市场，但随着宝安两大片区宝安中心区、龙华开发尾声的来临，以及龙岗品牌开发商的大量聚集，龙岗住宅成交量将会随着市场回暖而有一个成交增幅。

　　统计数据显示，2007年，龙岗在成交面积和套数上，较2006年（成交面积210.12万平方米、23022套）均呈下降局面。2007年成交面积为171万平方米，环比下降18.62；成交18130套，环比下降78.75％。宏观调控效果的显现，以及2007年下半年低迷的市场理性观望形势，是成交量萎缩的直接原因。同时这也与区域内开发商盲目追涨，对产品定位不清有关。在2007年四分之三的时间里，受市场大好形势影响，无论何种产品，开发商都追逐着最高利润，而忽略了普通产品所具有的普通性质：价格追随地段价值；符合大众口味的产品，价格不能高；稀缺性的大户型产品，价格可以定高。直至2007年10月份，在市场形势的逼迫下，开发商才意识到这个问题。所以，高价格也是造成成交受阻的重要原因。

　　龙岗产品分层，价格回归

　　在理性观望的氛围中，产品分层现象是必然的。2006年出台的90/70政策，是房地产业的一个转折点。90/70是对产品结构的调整，引发了一系列的相关调整。

　　首先，对供应结构的调整。开发商的趋利性，使得大户型产品泛滥，出台90/70就是为了调控市场供应结构，促进市场产品结构合理化，符合大多数人的需要，满足市场对产品的消费比例。

　　其次，土地供应结构的调整，进行了一系列的土地整顿。在土地出让过程中，对产品比例进行绑定，比如规定90平方米的户型占70％，保障性住房占15％等方式，有效配合了产品结构的调整。

　　第三，对信贷结构进行调整。最有力的政策是2007年9月28日的房贷新政。房贷新政完善了整个结构调控，规定了以家庭为单位的第二套房首付比例不低于四成，利率为同期贷款利率的1.1倍。房贷新政有效打击了投资、投机行为，冷却了房市。一系列的政策调控，集中到了2007年，促成了2007年作为房地产转折年的市场观望形态，产品分层现象也就理所当然了。

　　进入第四季度以后，龙岗住宅的整体价格较前三季度有所回落。10月份之前，各个楼盘定价追风，龙岗区均价一度飙到16000元/平方米以上；10月份之后，由于政策和市场因素的影响，各楼盘价格有所回落，龙岗中心城均价维持在11000元/平方米左右。龙岗住宅价格出现回归。但价格的回归依据产品素质不同而有所不同。高端产品的价格虽有所降，但降幅不大，依然维持着高价。比如中海大山地，虽然小户型、位置较差的单位价格较低，但别墅类物业价格依旧高企，维持在30000元/平方米左右。龙岗的住宅价格出现分层现象，普通住宅定普通住宅的价格，高端产品价格本色依旧。

　　自2007年10月份以来，贷款买房被媒体宣传得沸沸扬扬，但消费者却出奇地冷静。进入2008年新春，虽然房子的售价趋降，消费者却仍然如隔岸观火。2007年12月22日入市的鸿荣源·熙龙湾，良好的销售业绩成为了深圳楼市难得的一道风景线。