2015年金华楼市面临分化洗牌

　　1月16日,金华市区2015年第一宗商住出让地块———位于金华西大门的李渔路90.5亩地块,由金地集团领衔的联合体顺利摘牌。一些业内人士分析称，这宗地块摘牌或许强化了某种信号，经过持续近一年的调整，房地产形势正在发生重大变化，面临新一轮的洗牌和分化，由大型品牌实力房企主导市场的新格局正在形成。
　　因为圈内早已注意到，金华二环以内中心城区上一次出让大型商住地块，是在2014年3月，当时也是由金地集团摘牌，就是现在金东新城区卖得火热的金地艺境项目。拿地短短9个月内，已连续两次开盘，这种快节奏的高效开发模式，在降低融资成本的同时又提高了性价比，快进快出。这一点与一些本地房企开发的风格迥然不同。
　　之前最典型的就是“万达速度”。金华万达广场从拿地到开业，仅用了23个月，传统开发商对此感慨万分———这就是实力的象征。而在金地艺境之前，金华中心城区出让的两宗大地块分别由上海农工商、宁波奥克斯竞得，这两家都是新进驻金华开发的全国百强房企。
　　在近一年来的市场调整过程中，对一些中小房企最大的考验就是资金实力。一旦销售放缓，资金回笼跟不上，而融资又困难重重，成本高昂，企业就面临资金链断裂的风险。而实力雄厚，抗风险能力强，正是跨区域的大型品牌房企优势所在。凭借良好的品牌形象和产品的高品质保障，市场份额很容易向大型房企集中。
　　过去那种有钱就任性，不惜高价拿地，拿到地块就赚个盆满钵满的时代已渐行渐远。只有退潮的时候才知道谁在裸泳，由品牌主导房地产市场，喊了多年，这回是真的来了。
　　从10多年前开始，泰地、保集作为温商和沪商的代表，扎根金华精耕细作，成为行业的领跑者。2010年，来自杭州的全国百强房企绿城和滨江分别通过代建和拿地开发的形式进入金华。他们带来了先进开发理念和较高开发水平，将金华房地产业带到了一个新的高度。随后，绿城与金华展开了政府和企业间的深层次合作。
　　2012年，金华这方投资热土又吸引了两家全国性房企的目光。先是8月份中国商业地产第一品牌万达集团入驻多湖中央商务区，后是年底金地集团落子湖海塘区域。金华万达广场给人留下深刻印象的并不仅仅是50万平方米的规模，更让人惊叹的是“万达速度”。用4个月时间开盘，23个月时间开业，“万达速度”及万达团队雷厉风行的作风，令许多同行感慨。2014年1月，万达再度落子义乌，布局浙中双城，实施深耕战略。
　　2013年宁波奥克斯、2014年上海农工商等也加快了进入金华的步伐，均表示要在金华实施深耕战略。此前曾有消息称，全国性房企开始抽身三四线城市，回撤一二线城市。但从金华情况看，全国性房企来投资的热情有增无减。
　　值得一提的是金地集团，从2012年12月底竞得湖海塘区块格林春晓项目地块，初次涉足金华房地产业，到去年3月摘得金东新城区118亩金地艺境项目地块，再到2015年初摘得位于金华西大门的这宗大地块，金地集团在金华市区3年连拿3宗地，并在3个区域形成3个项目三足鼎立的新格局。在目前进驻金华开发房地产的6家全国百强房企中，金地集团是拿地最多的一家。
　　“金华还是一座远未定型的城市，各个新的区域发展空间很大，机遇还很多。”这是上海农工商抢滩金华的战略考量。“金华不缺房子，缺的是好房子。”在金华滨江房产公司总经理纪巧看来，这恰恰是大型房企在三线城市的机遇。
　　最具说服力的是万达在金华的表现，一年左右销售额近26亿元，浙中地区强大的市场支撑令万达集团总部也颇为吃惊，这直接导致万达集团拍板决策在义乌投资规模更大的义乌万达广场。
　　金地集团金华项目方称，经过去年春节以来的连续调整，金华楼市目前已处于恢复和回暖初期，此次果断出手第3次在金拿地，说明对金华房地产的后市预期及城市建设的前景看好。金地集团管理层在不同场合曾多次表示，“深耕浙中”的战略考量不会改变。
　　市建设局在一项针对2014年房地产市场的分析报告中指出，随着一些品牌企业入驻金华房地产市场，市区房地产开发逐步进入品牌化和高端化阶段。那些资金实力较强，融资能力和市场承受力较好，开发产品有特色的企业，将会吸引大多数改善性需求的购房户，形成新的消费热点。而对于普通商品住宅开发，会出现相近小区，销售状况完全不同的状况。市区改善性需求对于楼盘的位置、品质都有较高要求，必然会推动开发企业提高楼盘开发质量，市场将会出现强者恒强的局面。
　　外来大型品牌房企在金“攻城略地”，而且要“深耕金华”扎下根来，本地中小房企又该何去何从？
　　“鼓励房地产开发企业兼并重组。”市府办于1月中旬专门下发《关于进一步促进市区房地产和建筑业平稳健康发展的通知》，明确10条促进房地产业平稳发展的具体意见，并专门制定了5条鼓励兼并重组的具体政策。
　　一是对房地产开发企业收购在建项目后再开发转让的，由企业提供购入时的***等证明材料，按照差额缴纳营业税。
　　二是对房地产企业在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让不征收营业税。
　　三是对房地产企业在合并、分立等重组过程中，原投资主体存续的，对其合并、分立后的企业承受原企业各方的土地、房屋权属，免征契税。
　　四是对房地产企业以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
　　五是对房地产企业股权（产权）转移过程中涉及的不动产、土地使用权过户不属销售或转让行为，不征收“销售不动产”、“转让土地使用权”营业税。
　　市建设局有关人士表示，在房地产面临周期性调整和转型升级的过程中，行业将加快分化，强者恒强，弱者愈弱，大型品牌房企优势进一步显现。中小房企有必要通过优化结构，抱团合作突破困局，做大做强，打开新的发展空间。对此，政策的信号导向已经非常明确。