汕头市中心支行关于汕头市存量房交易资金银行托管办法解读

一、制订《办法》的意义

存量房交易资金托管，是指在存量房交易过程中，房地产买方当事人将全部或部分交易资金通过在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户进行托管，当交易双方履行交易合同，实现约定的条件，银行按协议约定并经有效授权后，协助交易双方完成托管资金划转的活动。

我市目前存量房交易呈逐年上升趋势，2017年我市存量房成交面积168.32万平方米，成交金额73.29亿元（网签数据），与其相伴，存量房交易的风险也同步存在，天津、深圳等地就出现过中介机构借经营二手房中介之便，利用时间差，挪用房款甚至卷款潜逃的事件。群众对实行存量房交易资金托管，保障交易资金安全的呼吁日渐强烈，建立健全存量房交易资金托管制度是必要的。

***、住建部、中国人民银行等部门多次发文明确要求进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度，要求各级房地产主管部门、各房地产登记机构和各银行应广泛宣传资金托管方式的优势，让群众在存量房交易时主动、自觉选择资金托管方式；各银行应积极开展存量房交易资金托管业务，为存量房交易创造安全、便捷的资金交付方式；要求各市、县房地产主管部门要建立健全存量房交易资金监管制度。

我市资金托管工作已经开展了十多年，在管理和实施方面积累了一定的经验，有开展该项工作的基础，制定新办法，目的是要进一步完善托管制度，减轻交易成本，降低交易风险，避免交易纠纷，保障资金安全，满足房地产买卖双方对资金托管的需求。

二、与以往政策规定的变化

2006年12月，建设部、中国人民银行联合下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房﹝2006〕321号），就建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易资金专用账户开设和资金划转、专用存款账户管理以及监管作出了较为详细的规定。《通知》规定交易双方可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定条件，划转交易资金。我市于2007年参照北京市的做法，由市房管局、人行汕头市中心支行发出了《转发建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（汕房产〔2007〕158号），提出了实施意见，实行由房地产经纪机构和交易保证机构经房地产管理部门备案后开展资金托管业务的制度，同时，也未对银行机构从事资金托管业务作出限制。

广东省建设厅、中国人民银行广州分行《关于开展银行托管存量房交易资金工作有关问题的通知》（粤建房字〔2009〕21号）规定房地产经纪机构或经纪人员不得代收代管存量房买卖交易资金；鼓励存量房买卖双方当事人委托银行管理存量房交易资金交付业务；各银行应积极开展存量房交易资金托管业务，为存量房交易创造安全、便捷的资金交付方式等。

去年以来，根据存量房交易管理的需要，市房管局、人行汕头市中心支行通过学习国内先进城市经验，着手对我市存量房交易资金托管政策措施进行研究调整；2017年11月新闻媒体关于市作风办相关调查报道后，市房管局、人行汕头市中心支行在市政府支持下，加快推进工作进程，结合市作风办的指导意见，联合制定《汕头市房产管理局 中国人民银行汕头市中心支行关于汕头市存量房交易资金银行托管办法》，将由具备经营条件的商业银行开展该项工作。新办法进一步降低了交易双方资金托管成本，保障了资金安全。办法规定了存量房交易资金托管遵循安全、快捷、便民、自愿、无偿、有息的原则，同时对托管银行的工作程序加以规范，突出了资金托管安全、免费、便捷的特点：一是安全，银行提供专用的资金监管账户，实行封闭管理；二是免费，不收取任何费用且有息；三是便捷，银行提供专业服务，手续简便，具备条件的，网上转账时间更短、效率更高。

同时，办法进一步重申经纪机构及其从业人员不得通过托管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。经纪机构协助办理托管业务的,有约定收取房地产经纪服务费的，不得额外收取手续费。 

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