关于荣信改造项目（光华路79号）三旧改造项目改造方案的公示

 金三旧办〔2016〕47号

为切实做好荣信改造项目（光华路79号）“三旧”改造项目的改造工作，根据有关“三旧”改造政策精神，现将《荣信改造项目（光华路79号）“三旧”改造项目改造方案》进行公示，广泛征求公众意见。现对相关事项公示如下：

一、公示时间：2016年10月11日至2016年10月17日

二、公示方式：

（一）网上公示：金平政务网站。

（二）现场公示：改造项目现场（改造方案详见金平政务网站）。

三、凡是对本次改造方案内容有意见与建议的，可在公示期内采用书面形式向本办提出，逾期未提出的，视为放弃上述权利。

金平区三旧办地址：汕头市金平区利安路1号（升达大厦）四楼。

联系电话：88284504。               

  金平区三旧改造工作领导小组办公室

　　　　　　　　          2016年10月11日

荣信改造项目（光华路79号）“三旧”改造方案

根据汕头市三旧改造工作领导小组办公室《关于金平区新增2010年度“三旧”改造项目计划的通知》（汕三旧办通[2010]13号）及汕头市人民政府《关于延长2010至2012年度“三旧”改造计划期限的通知》（汕府函[2013]89号）精神，荣信改造项目（光华路79号）已列入汕头市“三旧”改造计划和汕头市“三旧”改造专项规划，现我司拟对该项目进行自主改造，特编制改造方案如下：

一、改造地块的基本情况

改造地块位于汕头市金平区光华路79号（东经116.676956，北纬23.369392），东至汕头市陶瓷工艺公司，西至光华路小学、厦岭妈宫和厦岭路小区，南至厦岭路，北至光华路。改造范围总占地面积42782.2 M²，折合***.173亩，该地块已办理土地权属登记，国有土地使用证号为汕国用【2010】第91300010号。土地权属人为汕头市荣信房地产开发有限公司，权属清楚，不涉及任何纠纷及法律诉讼，不涉及欠缴地价款或税费的问题。上述土地已纳入广东省“三旧”改造标图入库成果，改造地块编号440****0295号。

二、规划情况

改造地块符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划，并已纳入汕头市2010年“三旧”改造规划和年度实施计划，已编制控制性详细规划。汕头市城乡规划局汕规函【2016】585号文出具了改造项目的用地规划条件及用地红线图。根据用地规划条件，拟改造后的土地性质为住宅、零售商业、广场、文物古迹、幼儿园、服务设施用地和公园绿地。

三、土地利用现状情况

地块上建有仓库、工场、办公楼及商场、样品室等房产，其产权均归汕头市荣信房地产开发有限公司所有，建筑面积共33333.93平方米，容积率：0.779，现大部分已出租，地上建筑物的《房地产权证》分别列粤房地权证汕字第1000021301-1000021311号。

四、协议补偿情况

汕头市荣信房地产开发有限公司拥有该地块100%的权益，自有用地属于自拆自建、自行改造，不存在补偿情况。

五、土地拟改造情况

（一）根据汕头市城乡规划局汕规函【2016】585号文，光华路79号建设用地规划条件如下：

1、用地位置：光华路79号

2、用地性质：住宅、零售商业、广场、文物古迹、幼儿园、服务设施用地和公园绿地（R21、B11、R22、G3、A7、G1）

其中：D05-03地块为居住小区服务设施用地（R22）

D06-01(之一、二)地块为公园绿地（G1）

D06-02(之一)地块为广场用地（G3）

D06-03(之一)地块为文物古迹用地（A7）

D06-05(之一)地块为住宅、零售商业兼容居住小区服务设施用地（R21、B11/R22）

D06-06为幼儿园用地（R22）

D07-01(之一) 地块为住宅、零售商业兼容居住小区服务设施用地（R21、B11/R22）

3、用地总面积(三旧改造范围面积)：42782.2平方米（***.173亩）其中：道路面积：3299.5平方米（4.949亩）

实用地面积：39482.7平方米(59.224亩)

其中：D05-03实用地面积：3312.1平方米（4.968亩）

D06-01(之一)实用地面积：30.4平方米（0.046亩）

D06-01(之二) 实用地面积：6.8平方米（0.010亩）

D06-02(之一) 实用地面积：1899.1平方米（2.848亩）

D06-03(之一) 实用地面积：68.0平方米（0.102亩）

D06-05(之一) 实用地面积：31151.6平方米（46.727亩）

D06-06实用地面积：2958.2平方米（4.437亩）

D07-01(之一)实用地面积：56.5平方米（0.085亩）

4、规划技术指标要求：

D05-03地块：

（1）容积率：≤2.0，地面以上计容建筑面积≤6624.2平方米

（2）建筑密度：≤30%

（3）绿地率：≥20% 

（4）建（构）筑物海拔限高：≤32米

D06-02(之一)地块为厦岭妈宫周边保护区域，应严格遵守文物保护法规。

D06-03(之一)地块为现状厦岭妈宫，应严格遵守文物保护法规。

D06-05(之一)地块：

（1）容积率：1.0＜容积率≤4.5（其中零售商业≤0.5，1.0＜住宅≤4.0)，31151.6平方米＜地面以上计容建筑面积≤140182.2平方米（其中零售商业地面以上计容建筑面积≤15575.8平方米，31151.6平方米＜住宅地面以上计容建筑面积≤124606.4平方米）

（2）建筑密度：≤40%，其中主楼≤25%

（3）绿地率：住宅≥30%、商业≥20%

（4）建（构）筑物海拔限高：≤110米

（5）停车配建比例：≥20%

D06-06地块:

（1）容积率：≤0.8，地面以上计容建筑面积≤2366.6平方米（按照≥6班、227个学位配建）

（2）建筑密度：≤30%

（3）绿地率：≥35%

（4）建（构）筑物海拔限高：≤28米

（5）停车配建比例：≥5%

上述地面以上计容建筑面积包括阳台及悬挑实体面积。其余规划条件按照汕头市城乡规划局汕规函【2016】585号文执行。

（二）改造后的综合效益

经济效益分析：经估算，本项目建设总投资5.8亿元，收益约0.7亿元，建设收益水平合理，切实可行。

行业影响分析：项目位于汕头金平老城区中心边缘，地少人多且民众居住房产大多楼龄较长，本项目改造后片区居住品质和居住环境可较大改观，生活配套日趋完善。地块周边人口密集，房源紧缺，存在刚性和部分改善性购房需求，供求关系互动明显，消费者对住房尤其是中小套型的需求较大。该项目改造后将建成11幢高层住宅，1幢多层综合服务楼，1所幼儿园，地上计容建筑面积约15万平方米，入住住户约970户。社区将引入电子保安及可视对讲、漏电漏气报警、紧急呼叫、到户温馨提示等智能系统，并引入全国一级资质物业公司提供五星级物业管理服务，社区中心将打造五星级绿化园林景观，配建景观水池、休闲健身、儿童乐园等设施设备，着力打造安全、舒适、环保、便利、和谐的社区文化。

目前，该片区除中信·滨江熙岸和龙光·龙腾嘉园外，缺乏较具规模的新楼盘供应，本项目的开发能进一步填补市场供应缺口，局部缓解市场上中小套型住房供需的矛盾，并带动整个片区的“三旧”改造。

区域经济影响分析：项目成片改造后可提升片区配套档次和社区居住环境，将引进高端商业配套服务整个片区，带动周边地区服务业的发展，提供更多的就业岗位。项目的建成一方面可改善区域环境、美化城市景观，另一方面可盘活地块土地资源，提高经济效益，有效提升片区价值。

六．改造成本与融资情况

改造项目预算改造投资成本约5.8亿元，具体如下：

项目改造资金全部由汕头市荣信房地产开发有限公司自筹。 

七、建设时序

该地块改造预计2017年01月开工，工期3年，预计2019年12月完成竣工验收并投入使用，公共配套设施在项目开工时同步建设。

八、廉租住房的配建情况

根据汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》（汕府〔2014〕71号）的精神，本项目可按照可建住宅建筑面积的1%比例配套廉租住房，向汕头市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。

                       汕头市荣信房地产开发有限公司

                          二○一六年十月十一日