福田出租屋治理现代化再探路

　　城市出租屋社会治理现代化如何探路？基层治理的福田解决方案再次发力。11月2日，深圳福田区率先制定首个全链条管理文件，明确出租屋安全责任的划分界限和追究处罚规定，出台了《福田区出租屋安全主体责任追究办法》（以下简称《办法》）。《办法》明确了出租人、承租人、物业服务企业等安全主体的责任和失职处罚标准，该办法规定为出租屋安全管理的法治化精准化和长效化找到了一条可操作的路径。

　　有关专家表示，由于出租屋安全管理工作涉及安全生产、社会治安、消防、城乡规划、市场监管及流动人口等多个部门的管理职责，相关法律依据比较分散，职能部门之间管理界限不清，形不成齐抓共管合力。与出租屋安全责任相关的法律、法规、规章多达40余部，作为普通出租人、承租人来讲，一般很难全面熟知这些法律法规的规定，也就不可能清楚相关的法律底线、红线在哪里，一旦不小心踩了法律红线，往往是追悔莫及。《福田区出租屋安全主体责任追究办法》依据这些法律法规，系统、全面地明确了出租屋安全主体的责任，一册在手，清清楚楚，为全区出租屋安全管理工作提供了有力的法制保障，具有里程碑意义。

　　着眼安全治理难题

　　城市出租屋是人员承载量和活动量最为集中的地方，也是安全隐患较为集中的空间。依法治理，依规追责，有利于消除出租屋安全隐患乱象，保障居民安全。

　　福田区地处深圳中心，地理优势和市场的供求关系决定了租赁市场的繁盛不衰，而很多出租屋业主则只重视租金收益而疏于安全管理，相当一部分承租人也缺乏安全意识，导致一些出租屋特别是城中村出租屋安全隐患乱象丛生。近年出租屋火情隐患频出，如今年“3.19”上沙东村、“7.22”上步向东围出租屋发生的火灾事故，造成人员财产损失。为遏制此类恶性事故再次发生，亟待进一步强化出租屋安全管理和安全责任追究。

　　出租屋管理是一项系统性工程，要解决法规操作环节不充分不平衡的短板和瓶颈。长期以来，出租屋管理对应法规多，操作细则少，一些相关法规很难落地。按照目前管理模式，部门间职能界限不够清晰，也缺乏协调联动，未能形成合力，因此有必要拟定专门规定构建部门联动、齐抓共管、责任明晰的出租屋安全管理模式，为出租屋安全管理提供法律保障。

　　出租屋管理的上位法、源头法多种，包括《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《电力供应与使用条例》、《深圳市燃气条例》、《深圳经济特区特种设备安全条例》、《深圳市出租屋管理若干规定》等法律法规。但长期以来在具体案例追责上，缺少细则和操作规程，导致处理起来大而化之，大而虚之。此次福田《办法》填补空白，补足短板，有利于提高执法效能和法治威慑力。

　　抓住出租屋管理的“牛鼻子”

　　因出租屋安全管理涉及安全生产、社会治安、消防、特种设备安全、房屋安全、城乡规划、市场监管、违法建筑、卫生及流动人口等多个方面的管理，涉及多个领域、多个部门，相关的法律依据相当分散、庞杂。

　　抓住主体责任，就是抓住了出租屋管理的“牛鼻子”。出租人和承租人是出租屋实际的使用者，其是否履行安全管理和防范义务，直接影响出租屋的安全。分析近年来出租屋事故的原因，很大一部分因素是由于出租人及承租人缺乏安全意识，疏于安全防范和管理造成的。一些业主出租人在享受租金利益的同时，不履行安全责任和法律义务。对此福田《办法》对照有关法律规定，明确和细化出租屋相关主体，包括出租人和承租人的相关责任，并同时规定相应责任追究条款。此举有利于分清主体责任和监管责任，直接责任和间接责任。

　　倒逼合同双方责任落实

　　《办法》依照建筑安全管理等相关规定，明确列举了出租人、承租人对房屋安全管理的相关义务，包括：未经批准不得擅自改变出租房屋的结构和使用性质、按约定维修房屋、依法对危险房屋采取相应措施、保证建筑物符合相关安全标准等。第三十三条、第三十四条分别明确列举了禁止进行的相关“房中房”建造和违法改造、装修情形；第三十五条则对出租屋内装修申报提出具体要求。

　　深圳城中村出租屋的一个普遍现象是，业主出租人只收租不担责。平时当甩手房东，对承租人信息不查验，对租住后使用情况和经营情况不闻不问，导致出租期间的内部管理和双方约束形成空白点、薄弱点。《办法》明确租赁主体一般安全管理责任和处罚界限，以此倒逼双方合同管理。《办法》第二章在有关上位法规定所设定的义务主体及义务范围内，对租赁主体的义务进行归纳、分类，列举了出租人、承租人及物业管理公司、股份合作公司在出租屋安全管理方面须履行的具体义务。