深圳市前海深港现代服务业合作区管理局关于印发深圳市前海深港现代服务业合作区立体复合开发用地管理若干规定（试行）的通知

各有关单位：

　　《深圳市前海深港现代服务业合作区立体复合开发用地管理若干规定（试行）》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

　　深圳市前海深港现代服务业合作区管理局

　　2021年1月18日

　　深圳市前海深港现代服务业合作区立体复合开发用地管理若干规定（试行）

　　第一章  总    则

　　第一条  为了贯彻《******关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，落实前海深港现代服务业合作区（以下简称前海合作区）法定规划，加快推进建设用地地上、地表和地下分别设立使用权（以下简称分别设立的建设用地使用权），精细化描述、界定与管理产权空间，促进空间合理开发利用，根据有关法律、法规和市政府规定，结合前海合作区实际，制定本规定。

　　第二条  根据前海合作区规划确定的立体复合开发用地空间，需要在地上、地表和地下整体或者分别设立建设用地使用权的，适用本规定。

　　本规定所称立体复合开发用地空间，是指存在地上、地表和地下竖向分层，具备功能混合、空间复合特征的综合功能用途空间。  

　　立体复合开发用地空间可以直接或者在实施立体空间一级开发后，根据现行相关土地供应政策的规定确定供应方式。

　　第三条  立体复合开发用地管理应当坚持市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府调控作用的方针，遵循规划先行、有序开发、集约利用、公益优先、安全环保的原则。

　　第四条  立体复合开发用地空间供应应当符合国土空间规划的空间管制要求，纳入前海合作区近期建设和土地利用计划。

　　第五条  以分别设立的建设用地使用权为中心，完善空间开发权利体系。将使用权、地役权、共有权和相邻空间利用关系约定等运用在三维空间中，理顺土地出让、批后监管、空间利用等土地立体化管理的权利义务关系，优化空间管理，推动前海合作区土地立体化、复合化和集约化利用。

　　第六条  地上、地表、地下分别设立的建设用地使用权以符合本规定第七条要求的特定空间为客体，采用三维地籍管理技术进行表达。

　　以三维地籍管理技术制作的三维界址与权属图件可以探索采用电子化方式，效力等同于纸质图件。

　　第二章  三维宗地与立体空间一级开发

　　第七条  三维宗地是指权属界线封闭且能够独立使用的宗地，是在地上、地表或者地下分别设立建设用地使用权的空间。除连接两宗已设定产权地块的地上、地下空间，且该空间主要为连通功能的情形外，三维宗地应当具备以下条件：

　　（一）出入条件，包括独立出入口、共有出入口或者通过设立通行地役权达到出入条件等；

　　（二）给水、排水、供电、供冷、供热、通信、燃气和通风等市政接口条件；

　　（三）满足消防、地质环境、人民防空等相关要求；

　　（四）满足不动产登记要求；

　　（五）设立三维宗地的其它条件。

　　第八条  三维宗地划分应当坚持合理、有效、便捷利用原则，遵循法定规划确定的平面布局和竖向分层等要求，符合三维产权体设定数据规范、不动产单元设定技术规范等。

　　新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。不动产权利人对相邻权利人因通行、用水、排水、铺设管线等必须利用其土地空间的，应当依据法律、规定提供必要的便利。

　　第九条  对于三维宗地划分中设置独立出入口或者满足市政接口条件存在困难的，可以设置地役权、共有宗地使之具备条件。

　　未供应地需要在已供应地上设置地役权的，土地行政主管部门应当与供役地权利人签订地役权合同，建设用地使用权出让时，地役权随之转让。

　　已出让用地在分宗时，可以设置共有宗地。共有宗地不得包含经营性用途，以协商方式确定各自享有的权利范围。

　　第十条  立体空间一级开发是指在立体复合开发用地空间的开发过程中，为了满足施工安全性、经济性、开发效率以及提升城市空间质量的需要，按照立体复合开发用地空间的整体设计和统一建设的要求，使立体空间具备动工开发条件的建设行为。立体复合开发用地空间的整体设计应当确保立体空间一级开发后形成的空间满足本规定第七条的要求。

　　立体空间一级开发不进行土地供应，形成的土建预留工程不具备规划性质。

　　第十一条  深圳市前海开发投资控股有限公司（以下简称前海投控）作为前海合作区一级开发单位，履行立体空间一级开发建设主体的责任。前海投控应当依照法律法规开展立体空间一级开发工程建设，对工程投资、进度、安全、质量等进行管控。前海投控应当通过公开招投标方式组织实施立体空间一级开发工程，如确因一体化开发建设需要，经前海管理局同意后可以以零代建费的方式委托给相邻宗地建设用地使用权人实施，可在相邻宗地的土地出让条件中明确代建要求。

　　立体空间一级开发工程完成后，应当按照本规定第十三条要求，由前海管理局进行工程验收。项目竣工验收合格后，由前海投控移交给前海合作区土地储备机构。原则上，前海管理局应当在立体空间一级开发工程入库后一年内对其组织供应。

　　第十二条  前海合作区内立体空间一级开发列入前海合作区的财政投资项目计划，按照财政投资项目的相关规定进行管理、建设。

　　取得立体空间一级开发后三维宗地的建设用地使用权人，除按规定缴纳地价外，还应当与前海管理局、前海投控签订《立体空间一级开发移交协议》，按照《立体空间一级开发移交协议》的约定向前海管理局支付土地开发成本。

　　第十三条  前海管理局依据立体复合开发用地空间的整体设计，划定立体空间一级开发建设范围和工程内容。立体复合开发用地空间的整体设计可由前海管理局组织编制，也可由其他主体编制。

　　建设主体应在立体空间一级开发实施空间范围内进行工程设计。建设主体可根据实际需求，向前海管理局咨询立体空间一级开发的规划用地情况、立体空间一级开发工程施工图设计意见，前海管理局可参照相关规定向建设主体出具建设项目规划用地核查意见、建设工程设计核查意见。建设主体完成施工图设计或者进行施工图设计修改，应向前海管理局备案。

　　建设主体完成施工图设计，依规定确定施工、监理单位，有保证工程质量安全措施的，可以申请办理立体空间一级开发土建工程的施工许可。立体空间一级开发工程完成后，由前海管理局按照施工图进行工程验收，工程验收参照现行市政和建筑工程相关规定执行。

　　立体空间一级开发工程建设管理的执法部门与执法相关程序，参照前海合作区现行建设工程建设管理执法的相关规定执行。

　　第三章  立体复合开发用地供应

　　第十四条  立体复合开发用地可以直接或者在实施立体空间一级开发后，设立三维宗地，按照现行相关土地供应政策的规定进行供应。

　　第十五条  为了实施法定规划，推进产城融合发展，提高公共服务供给效率，对不同用途高度关联、需要整体规划建设、难以分割供应的立体复合开发用地空间，可以按照现行相关土地供应政策的相关要求，实行整体供应。

　　土地供应时，土地用途以立体复合开发用地空间的主用途来确定。作为经营性用地的，主用途依据建筑面积占比确定；作为非经营性用地的（公共利益用地），主用途依据功能重要性确定。依据建筑面积占比确定的，建筑面积占比最多的用途为主用途。依据功能重要性确定的，法定规划确定的主要用途为主用途。确定主用途的结论和理由应当写入供地方案。

　　以公共开放空间为主用途的立体复合开发用地空间，土地使用权受让人为中央国家机关（含授权单位）、省、市和区人民政府（含新区管理机构）或者市政府确定的投资主体，配套的经营性用途建筑面积的总和不超过三维宗地水平投影面积的百分之二十的，采取协议出让方式供应。

　　第十六条  整体供应的立体复合开发用地空间，出让最高年限按照主用途的年限确定，地价测算应当符合我市地价管理工作规则的相关要求。

　　第四章  优化空间管理

　　第十七条  地上、地表、地下分别设立建设用地使用权的最终产权空间范围以按照规划指标要求建设的建（构）筑物的实际占用空间（不包含桩基）确定，采用分阶段、逐步明确的方式核定。

　　第十八条  以划拨方式取得地下建设用地使用权的，可以依据规划划定二维或者三维的用地预审与选址意见书。对于市政线性类项目，建设单位在完成施工图设计后，向前海管理局申请划定三维宗地；对于房建类项目，建设单位在完成方案设计后，向前海管理局申请划定三维宗地。前海管理局划定三维宗地后按建设用地报批程序进行报批。建设用地经批准后，前海管理局按规定向建设单位核发划拨决定书。

　　第十九条  采取出让方式设立建设用地使用权的，地下空间的权属范围以按照规划指标要求建设的建（构）筑物的实际占用空间（不包含桩基）确定。

　　三维宗地可以采用分步核定的方式确定。在建设用地使用权出让之前，可以依据规划划定二维宗地图或者三维宗地图，并在建设用地使用权合同条款中约定地下空间的出让范围为建设实际占用空间。项目单位应当根据规划指标要求，在划定的二维宗地图或者三维宗地图范围内进行开发建设，建设实际占用空间不得超出二维宗地图或者三维宗地图划定的范围。通过竣工规划验收后，前海管理局再精细化核定地下空间实际占用范围，并按照最终核定的三维宗地签订建设用地使用权出让合同的补充协议。

　　在实际建设情况符合出让合同所约定规划指标的情形下，建设实际占用空间小于出让之前划定的三维宗地图范围的，按出让合同约定不进行地价调整，也不予补偿。

　　第二十条  以划拨或者协议出让方式取得三维宗地建设用地使用权的城市道路、轨道交通、综合管廊（电缆隧道）等线性工程，符合规划、不涉及新增建设用地和其他已出让用地、用地性质不变的前提下，在宗地体积不变或者缩小的情况下，局部空间位移可以超出划拨决定书或者建设用地使用权出让合同约定的空间范围，但原则上界址点坐标位移不得超过5米。局部空间位移在上述限额以内的，由前海管理局直接办理空间范围调整手续。

　　局部空间位移超过上述限额的，应当组织专题论证，结合具体宗地的技术条件，开展专题研究。调整内容需在深圳特区报或者前海管理局门户网站等媒体公示，公示期不少于5个工作日，公示无异议或者异议经妥善处理的，报原批准用地的机关批准。批准后前海管理局按照调整后的宗地空间，核发划拨决定书补充文件或者签订建设用地使用权出让合同补充协议。

　　因非政府原因引起空间调整导致宗地地价发生变化的，原出让合同约定的地价大于调整后的地价的，差额部分按合同约定不予退还。

　　第二十一条  已供应三维宗地因通行、给水、排水、采光、支撑以及建造附属设施或者安放临时附着物等事由，供役地权利人和需役地权利人可以按照民法典等法律法规设置地役权。

　　因公共设施的设置、使用和安全等公共利益，需要进出、通过、穿越相关土地上空或者地下空间的，在不对土地权利人的利益造成损害的前提下，土地权利人不得拒绝设置地役权，并负有配合工程实施之义务。

　　第二十二条  相邻空间的建设用地使用权人之间可以就通行、给水、排水、采光、支撑等建设用地使用权行使过程中的相互利用和相互限制情形，进行整体互惠性的书面约定，但约定不得违反法律的强制性规定，不得损害公共利益，不得侵犯第三人的合法权益。

　　建设用地使用权人之间的管理责任原则上依据确权登记的权利空间范围进行划分，但建设用地使用权人之间对管理责任划分有约定的，应当从其约定。

　　第二十三条  因公共利益或者实施城市规划的需要，政府可以依法收回立体复合开发用地的全部或者部分空间的建设用地使用权。补偿标准参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》以及前海合作区有关规定执行。

　　第二十四条  立体复合开发用地的建设用地使用权和地役权按照相关规定予以登记。

　　第五章  附    则

　　第二十五条  本规定自2021年2月1日起试行，有效期3年。

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