批转市国土局市物价局番禺市城镇国有土地使用权平均标定地价标准及若干规定（暂行）的通知

 番府〔1995〕29号

各镇政府、南沙管委会，市府直属各单位：

为了贯彻执行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和粤府[1992]163号文《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》，做到依法出让和转让土地使用权，管好土地一、二、三级市场，保障国有资产保值、增值，经研究，同意市国土局、市物价局《番禺市城镇国有土地使用权平均标定地价标准及若干规定（暂行）》，现批转给你们，请贯彻执行。在执行中遇到问题，请及时向市国土局反映。

番禺市人民政府

一九九五年九月二十五日

番禺市城镇国有土地使用权平均标定地价标准及若干规定（暂行）

一、各类用地平均标定地价、修订系数表和计算公式

 （一）各类用地平均标定地价

说明：

1、上述平均标定地价是根据一九八九年至一九九三年的商品房销售资料、土地使用权转让价格资料和以地作价入股、联建分成等资料分析测算的。

2、商业用地包括商业、服务业、金融、旅游、娱乐、办公等用地；工业包括工业、仓储等用地。

3、当商业、住宅用地容积率大于和等于1时，按表六的调节系数计收地价；当用地容积率小于1时，其标定地价以地面面积计算；工业、别墅用地的标定地价均以地面面积计算，按表六调节系数调节。

4、上表所述平均标定地价为素地价，不包括市政基础设施配套费，旧城拆迁补偿费、三通一平费用。

5、在平均标定地价的基础上依据调节系数评估得出的标定地价为实际宗地素地价格。

6、如果是已“三通一平”或“七通一平”的土地，可在上表所述的素地价基础上，视投资情况适当提高。

（二）调节系数表

表一：地段调节系数表

表二：交通因素调节系数表

注：交通因素调节系数为各指标系数的代数和。

表三：市政、公建配套设施因素调节系数表

注：该系数是各指标调节系数的代数和。

表四：繁华程度调节系数表（调节商业用地）

说明：1、繁华程度的一级是指市桥镇的中心区范围。

2、繁华程度的二级是指市桥镇次中心区和二类地区的上限。

3、繁华程度的三级是指三、四类地区的上限。

            表五：临路（街）位置调节系数表

说明：1、临街指一面或一面以上临主次干道或主要商业街和专业性商业街道的位置。

2、该调节系数主要调节商业用地的标定地价，住宅用地的标定地价也可酌情选择该调节系数。

表六：楼层（层数）调节系数表

说明：1、别墅区指实际用地容积率小1的低层住宅，且为庭园式的高级居住用地。

2、地下建筑我不作建筑层算。

表七：得房率调节系数表

表八：住宅与非住宅用地使用年限调节系数

（三）每宗地标定地价的计算公式

1、某用途的标定地价（单价）＝10＋平均标定地价（单价）X（1＋地段系数＋交通系数＋市政、公建系数＋繁华系数＋特殊系数1）X位置系数X楼层系数X得房率系数X使用年限系数X特殊系数2。

2、每宗地标定地价（总地价）＝该宗地内各项用途的标定地价单价与其计价面积乘积的总和。

其中“某用途”指商业、工业、住宅等各类用途。

特殊系数1包括特殊的地形、地貌、地质条件、规划限制、特殊位置、地区发展潜力或发展制约等微观因素。该系数一般控制在±10％之间。

特殊系数2包括政策因素、政治因素、市场供求等宏观因素。

二、实施本标准的若干规定

（一）由于我市目前出让土地使用权，仍按番发[1993]37号文的规定，以协议出让方式出让，所以出让土地使用权时暂不执行本标准。经市政府专项批准的以招标方式、拍卖方式出让土地使用权的项目，可按本标准执行，以确定招标、拍卖的底价。

（二）过去在建设开发过程中无偿承担了城市道路、区外大规模的永久性给排水及供电工程、学校以及其他大型市政、公建配套设施建设用地的建设项目，其设施的投资可按具体情况在计算标定地价时扣减。

（三）特殊性质、用途的用地，其标定地价可酌情用其它地价评估方法进行估算。因城市规划发展形成的特殊地段的标定地价，各类调节系数可不受上述规定的限制。

（四）凡属下列情况之一，可暂缓执行本标准：

1、原来属历史用地，为完善用地手续而申请补办用地手续，或因遗失用地证明而申请补发用地证明，且目前仍未发生扩建、加建、改建或改变用地性质、用地单位名称的，可继续按行政划拨方式处理。

2、企业因兼并而发生土地使用权转移，目前又未发生扩建、加建、改建或改变用地性质的，可继续按行政划拨方式准予办理转移。但不同所有制企业之间兼并发生土地使用权转移的，另作处理。

3、房地产开发公司在未取得“建设用地许可证”或“建设用地批准书”之前，已获准报建施工，并已于一九九十年八月一日之前预售了房屋（以预售合同之签约日期及售房收据为准），且预售合同没有明确国家追收的税费由购房者承担的，原则上该幢楼房按行政划拨方式处理。

4、市政设施建设，包括马路主次干道（含这些项目的拆迁周转房），供电、供水、煤气、邮电管线网、环卫、广场、园林绿化等项目用地，学校、幼儿园（所）教学设施用地，军事用地中的部队营房、训练基地、军事设施用地，监禁用地（包括监狱、劳教场所、收容所、拘留所等），文物保护点用地以及敬老院、残疾人福利工厂用地。

（五）市统一征用土地时给村留用地，村自办商业、工业的，仍按番发[1993]37号文标准收税。但若把些类地用于转让、抵押、出租的，应首先由市国土房管局征用为国有土地，办理出让手续后才能进行；土地使用权的价格以本标准为基础进行评估。

（六）符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的建设用地的土地使用权，仍采取行政划拨方式处理。但如有转让、出租、抵押行为的，必须补办出让手续，按番发[1993]37号文规定的标准补交土地税费和基金；而土地使用权转让、抵押的地价，参照本暂行标准经评估和确认后，作为计收转让行为应缴税费的依据，或抵押行为的抵押地价。

（七）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定和***规定的具体办法，番禺市人民政府将定期确定并公布番禺市的基准地价、标定地价。在些之前，以本暂行标准为过渡，先颁布施行。在施行期间由番禺市国土局负责解释。

（八）本暂行标准及规定自1995年9月1日起施行。在本暂行标准及规定施行前，以本暂行标准及规定（送审稿）为依据，所进行的国有企业清产核资土地资产价格评估或其它的评估地价继续有效。

番禺市国土局

番禺市物价局

一九九五年六月三十日